房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-免費(fèi)閱讀
【正文】 R%，則 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 差額法（加減法） 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格177。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話(huà)，則采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯率進(jìn)行換算?！。ā。┰谕ǔＧ闆r下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率?！菊_答案】正確【答案解析】剝離。估價(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用市場(chǎng)法的理由。【正確答案】BDE【答案解析】AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整?！ 菊_答案】ABD【答案解析】行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實(shí)例；在建工程的施工進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得。【答案】 D 【解析】該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣1000美元／m2乘以當(dāng)日匯率 該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（200+800/）=6404元／m2人民幣 該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為（200+800/） =1052美元／m2 D因?yàn)閰R率變化，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則該類(lèi)房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度會(huì)小于1%?！敬鸢浮緾【解析】加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格=2130+2190+2220=2181 參見(jiàn)教材P203。 ，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（?。⒁?jiàn)教材P197。參見(jiàn)教材P193。 ，若買(mǎi)方付給賣(mài)方的金額不變，當(dāng)賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)（ ）?！敬鸢浮緼【解析】分兩步計(jì)算，先要計(jì)算正常成交價(jià)格，再計(jì)算買(mǎi)方實(shí)際支付的價(jià)格?！ 。山豢們r(jià)為110萬(wàn)美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬(wàn)美元，半年后付35萬(wàn)美元，一年后付30萬(wàn)美元，余款于一年半后付清。參見(jiàn)教材P184。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。 、認(rèn)可、接受 、真實(shí)的 【答案】C【解析】知識(shí)點(diǎn)：市場(chǎng)法的理論依據(jù)，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，即在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)有相近的價(jià)格?！敬鸢浮緼【解析】知識(shí)點(diǎn)：可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)。以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格為（?。┤f(wàn)元?！ 。?jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150萬(wàn)元，另有20平米的房屋天臺(tái)贈(zèng)送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:，則按建筑面面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是（?。┰?平方米。參見(jiàn)教材P184。= 單價(jià)為＝8154900247?！ ⒁?jiàn)教材P190191。已知該類(lèi)房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：，（均以上個(gè)月為基數(shù)100），則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為（ ）元/m2?！敬鸢浮緼【解析】 還有一種分析方法：可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)好，估價(jià)對(duì)象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)還差，所以修正系數(shù)肯定比1小，排除了CD，估價(jià)對(duì)象比可比實(shí)例差的會(huì)比較多，在不計(jì)算的情況下，我們可以推出A是正確的。【答案】B【解析】2010年10月1日到2011年3月1日，共5個(gè)月，%?！ 。翰捎檬袌?chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。 ?。痬2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，%。參見(jiàn)教材P174?！菊_答案】ABDE【答案解析】類(lèi)似包括：區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等相同或類(lèi)似。參見(jiàn)教材P187?！ ∪?、判斷題 ，由于沒(méi)做交易實(shí)例搜集工作，缺乏類(lèi)似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用成本法。參見(jiàn)教材191192?！菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)債務(wù)。【正確答案】正確【答案解析】因?yàn)橐话闱闆r下，建筑面積大于套內(nèi)建筑面積大于使用面積。如：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 不適用市場(chǎng)法的對(duì)象：類(lèi)似的房地產(chǎn)數(shù)量很少（特殊廠(chǎng)房、機(jī)場(chǎng)、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性差（在建工程，因?yàn)橥旯ぢ什顒e很大）。調(diào)整通用公式 ?。ㄒ唬┦袌?chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比） 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例成交日期的
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