房地產(chǎn)評估之比較法習(xí)題(完整版)
【正文】 地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實例房地產(chǎn)價格債權(quán)＋債務(wù) 估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象房地產(chǎn)價格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價對象房地產(chǎn)價格＋債權(quán)債務(wù) 記憶竅門：可比實例帶債權(quán)債務(wù)的，估價對象不帶債權(quán)債務(wù)的，進(jìn)行債權(quán)債務(wù)“剝離” 記憶竅門：估價對象帶債權(quán)債務(wù)的，可比實例不含債權(quán)債務(wù)的，進(jìn)行價格“還原” （2）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 同樣剝離還原 ?。?）實物范圍不同——統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍 可比實例和估價對象相比，多減少加——剝離 估價對象和可比實例相比，多加少減——還原 通常要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額 ?。?）統(tǒng)一價格表示單位 ?。?）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。價格變動率期數(shù)） 選與可比實例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價格指數(shù) 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?。ㄊ煜ぃ “芽杀葘嵗康禺a(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 ?。ㄈ齼?nèi)容）（掌握） 區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整 ?。ㄕ莆眨 】傮w的兩種思路： 直接比較法——以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較 間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較 調(diào)整方向： 可比實例比估價對象好，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實例成交價格減價 可比實例比估價對象差，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實例成交價格加價 ?。ㄕ莆眨 ∫话惴椒ǎ喊俜致史?，差額法 具體方法：直接比較調(diào)整，間接比較調(diào)整 百分率法（乘法） 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定 假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分比率為177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 直接比較法 可比實例在自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 間接比較法 可比實例在其自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價值 求取單個可比實例的比準(zhǔn)價格的方法（了解） （1）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。?）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格（1＋交易情況修正系數(shù)＋市場狀況調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） ?。?）差額法下的公式 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格177。 ?。?）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積下的單價建筑面積＝套內(nèi)建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積＝使用面積下的單價使用面積＝總價 一般情況下,建筑面積下的單價＜套內(nèi)建筑面積下的單價＜使用面積下的單價 因為：建筑面積＞套內(nèi)建筑面積＞使用面積 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建筑面積 第五節(jié) 交易情況修正 （熟悉） 將非正常的成交可比實例價格，修正為正常價格 ?。ㄊ煜ぃ 、俳灰纂p方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解 ?、诮灰纂p方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好 ③強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買 ④利害關(guān)系人之間的交易 ?、萁灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ?、尴噜彿康禺a(chǎn)的合并交易 ?、咛厥饨灰追绞降慕灰住 。ㄕ莆眨 】們r法和單價法 差額法和百分率法 差額法，可比實例的成交價格177?！菊_答案】正確【答案解析】了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價格是否是正常價格。（ ）債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價值中剝離的影響因素。參見教材P176。參見教材P180?！菊_答案】ABC【答案解析】參見教材P180。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用市場法了。 二、多選題 ，難以采用市場法估價的有（ ）?！ 。x取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元／m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付?！ ?、 、 、 、 ，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日，、（以2009年1月1日為100）則2011年10月1日的市
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