【正文】 場價(jià)格為（?。┰?平方米?！　?，選取乙別墅為可比實(shí)例，乙別墅的成交價(jià)格為8000元/平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，（甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為（　）元/平方米。　　　　　　　　　　　　　　　第一步，計(jì)算正常成交價(jià)格。建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:，則該交易實(shí)例以建筑面積為單位的實(shí)際價(jià)格約為（?。┰嗣駧?m2?！　。蛴械姆课莸怯浀氖鞘褂妹娣e，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（?。Ｔ摽杀葘?shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（　）萬元。【答案】D【解析】D的說法過于主觀，不是每個(gè)都是可以量化的，有些是靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)。【答案】B【解析】房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，同一供求范圍的類似地區(qū)的交易實(shí)例才可以作為可比實(shí)例?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　∪粼撽柵_(tái)封閉，則成交價(jià)格可達(dá)到92萬元。8683=　　參見教材P這是2個(gè)不同的面積內(nèi)涵，因此價(jià)格單位是不一致的。　　　　=　　注：%，也可以是　　　?。健　》康禺a(chǎn)建筑面積=3000247?！　∮脺p法　　設(shè)正常成交價(jià)格為x,x=2659x% X=2559　　第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格肯定比實(shí)際成交價(jià)格2559小，CD排除，買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格=25592559%=2385。　　，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⒁娊滩腜203。【答案】B【解析】還原正常成交價(jià)格，設(shè)為X　　7000X3%=X　　X=　　該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格=（）6=7003 。其他3個(gè)沒有?！　　　　　　　　　　　　菊_答案】ACD【答案解析】交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格；交易中的某一方特別了解市場行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會(huì)必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格?！菊_答案】ABD【答案解析】臨街狀況是區(qū)位因素；基礎(chǔ)設(shè)施完備程度是土地實(shí)物因素；可能容易混淆的是容積率這個(gè)選項(xiàng)，容積率是使用強(qiáng)度指標(biāo)，也屬于權(quán)利范疇?！菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒必要進(jìn)行市場狀況調(diào)整。（?。ā。　　　　娲怼　　　⊥惙康禺a(chǎn)較多，且交易活躍。Ｓ%）=可比實(shí)例成交價(jià)格　　可比實(shí)例成交價(jià)格=可比實(shí)例正常市場價(jià)格　　（很容易混淆）　?。?）不存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，“該是誰的，就是誰的”　?。?）存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，站在稅費(fèi)被轉(zhuǎn)嫁的一方視角　　轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格　　轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格　　第六節(jié)　市場狀況調(diào)整　　（熟悉）　?。ㄕ莆眨　“俜致史ā７康禺a(chǎn)狀況調(diào)整金額　　直接比較修正法和間接比較修正法　　直接比較修正法　　比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　　比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格　　交易情況修正——使得非正常價(jià)格變成正常價(jià)格　　市場狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例在成交日期的交易日價(jià)格變成價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例狀況狀態(tài)下的價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象狀況狀態(tài)下的價(jià)格　　記憶竅門：100成V造型——諧音“自衛(wèi)”：自——直接比較修正，衛(wèi)——V　　　考試中主要是直接比較方式　　（順序不要記錯(cuò)，按照這個(gè)順序記，韓磊有首歌叫“走四方”——走路靠腳，“腳”諧音“交易情況”第二個(gè)“四”諧音“市場狀況調(diào)整”，“方”諧音“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”）　　間接比較修正法　　比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　　比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格　　前兩個(gè)修正和直接比較法是一樣的　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，先做標(biāo)準(zhǔn)化修正，將可比實(shí)例自身狀況下的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格，再進(jìn)一步調(diào)整為估價(jià)對(duì)象狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格　　記憶竅門：100成W造型，對(duì)照直接比較修正　　求取最終比準(zhǔn)價(jià)值的方法　　將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格修正為一個(gè)最終價(jià)格的方法——平均數(shù)（簡單平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)）、中位數(shù)、眾數(shù)