房地產(chǎn)評(píng)估專題講義(更新版)
【正文】 斷性。 土地使用權(quán)：國(guó)有土地使用權(quán)出讓。使用長(zhǎng)期性。 第二節(jié)、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 價(jià)格種類：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)由政府制定并公布。 確定收益時(shí)：需以類似房地產(chǎn)的收益作為比較。 ③ 各種投資收益率排序插入法 注：房地產(chǎn)的綜合資本化與建筑物和土地的資本化率的關(guān)系。 第四節(jié)、市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 基本思路：與類似房地產(chǎn)交易實(shí)例比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等因素調(diào)整得出評(píng)估值。 C——房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)。 ⑤土地使用年期修正：教材P191，公式518中，公式的分子分母各除以r后，K就是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。 舊建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：(實(shí)質(zhì)為年限法確定成新率) 建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額已使用年限 常用的計(jì)算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。 (預(yù)期價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法或收益法得到) 實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為： 土地價(jià)值=房屋的預(yù)期售價(jià)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本利息利潤(rùn)稅費(fèi) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估的程序。 第七節(jié)、基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格，基準(zhǔn)地價(jià)一般具有如下作用： (1)具有政府公告作用。 第八節(jié)、路線價(jià)法在土地評(píng)估中的應(yīng)用 (1)路線價(jià)法的計(jì)算公式： 宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率臨街寬度 (注：深度百分率應(yīng)為累計(jì)深度百分率) 如果宗地條件特殊，如宗地屬街角地、兩面臨街地、三角形地、梯形地、不規(guī)則形狀地、袋地等，則需依下列公式計(jì)算： 宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率臨街寬度其他條件修正率 或：宗地總價(jià)=路線價(jià)深度百分率臨街寬度177。 “四三二一”法則需要掌握，其他法則只需了解。實(shí)際工程量較少的按成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。 土地使用權(quán)按土地不同用途規(guī)定相應(yīng)的最高出讓年限，下列各項(xiàng)關(guān)于(1)居住用地。
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