房地產(chǎn)評估專題講義(完整版)
【正文】 以看作是期望投資收益率。 土地的價(jià)值是由收益法計(jì)算出來的。ABC 式中：P——被估房地產(chǎn)評估價(jià)值。 修正因素的具體內(nèi)容見教材P183，需結(jié)合例題理解掌握。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。 S——建筑物的凈殘值。預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的收益。 (4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)。 (3)深度百分率的表現(xiàn)形式。整體評估時，在建工程是按形象進(jìn)度評估的，形象進(jìn)度大于投資額時需要增加負(fù)債。 答案：A。(4)商業(yè)旅游娛樂用地。 、50年、50年、40年、50年 、50年、50年、40年、40年 、50年、50年、40年、50年 、50年、40年、40年、50年 答案：A。 答案：A。 成本法 按在建工程客觀投入的成本評估，包括被評估在建工程已經(jīng)耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金來確定在建工程的價(jià)值。單獨(dú)深度百分率呈遞減現(xiàn)象，累計(jì)深度百分率呈遞增現(xiàn)象，平均深度百分率呈遞減現(xiàn)象。 (6)引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。測算開發(fā)利潤。(注意不能大于土地的尚可使用年限) R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。新建房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。 ②交易日期修正：主要通過物價(jià)指數(shù)來修正。——可比交易實(shí)例價(jià)值。注意：公式中收益與資本化率的一致性。 求取資本化率的方法： ①凈收益與售價(jià)比率法：根據(jù)公式，房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率，通過在房地產(chǎn)市場中類似的交易實(shí)例，計(jì)算出資本化率。 凈收益=總收益總費(fèi)用。政策限制性。 注意：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押均是與其附著建筑物一起轉(zhuǎn)讓的。土地產(chǎn)權(quán)的可壟
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