房地產(chǎn)行業(yè)營改增的35個熱點(diǎn)難點(diǎn)問題(完整版)
【正文】 擇適用房地產(chǎn)新、老項目增值稅稅收政策。所以是否從銷售額中扣除的土地價款必須取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)？答：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，計算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因造成延遲交房的，以實(shí)際交房時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間；因購買方原因未按合同約定完成不動產(chǎn)交付手續(xù)的，以合同約定的最遲交房時間作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。，需要做視同銷售處理嗎？答：不需要。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。（2）企業(yè)既使用本企業(yè)員工進(jìn)行施工，也對外購買建筑服務(wù)。（3）納稅人自建不動產(chǎn)，取得時間應(yīng)為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應(yīng)為建筑工程承包合同注明的開工日期。7.？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人辦理“兩證”時，代收轉(zhuǎn)付并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項，不屬于價外費(fèi)用的范圍。19.“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售的，在收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅”，何時清繳？預(yù)售過程中與其他項目共同取得的進(jìn)項稅額如何劃分抵扣？增值稅預(yù)繳后是按月清算，還是達(dá)到銷售時點(diǎn)后統(tǒng)一清算，是否月度時僅預(yù)繳即可？答：采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。？答：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》的規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算應(yīng)納稅額。，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項目，應(yīng)適用一般計稅方法計稅。，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，預(yù)繳和申報都怎么操作？答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期，按照3%的預(yù)征率向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款?！睜I改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得土地使用權(quán)，只接受其他單位委托，組織施工力量代建房屋的，按照建筑服務(wù)相關(guān)稅收政策計算繳納增值稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。29.《不動產(chǎn)進(jìn)項稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。
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