房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)-文庫吧在線文庫
【正文】 年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 239。 房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率 房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費(fèi)用 房地產(chǎn)總費(fèi)用＝管理費(fèi) +維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失費(fèi) 估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元 估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 % ＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 估算凈收益 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 選定評(píng)估方法 該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益 ， 適宜采用收益法 。 根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格 。 被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 時(shí)間因素修正系數(shù) 被估房地產(chǎn)面積 二 、 適用對(duì)象及條件 （ 一 ） 市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少 3個(gè)交易案例 （ 二 ） 被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 三 、 市場法操作步驟及因素修正 （ 一 ） 蹋勘被估房地產(chǎn) （ 二 ） 收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價(jià)值類型相同籌資條件相似 ， 接近評(píng)估基準(zhǔn)日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 選用評(píng)估方法 該宗地為待建筑土地 ， 適用剩余法進(jìn)行評(píng)估 ， 故確定采用剩余法進(jìn)行評(píng)估 。 專業(yè)費(fèi)用＝ 3, 6%＝ 租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 11, 4％ ＝ 投資利潤＝ （ 總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用 ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ （ 3,＋ ） 20％ ＝總地價(jià) 20％ ＋ 總地價(jià)＝ （ 11,－ 3,－ － － ） / (1＋ 20%) ＝ 6,＝ 5, 單位地價(jià)＝ 5,000＝ /平方米 由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的 時(shí)間價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利 息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。 預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米 8,500元 ， 住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元 。 則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 30351 1 /( 1 8 % ) 591 1 /( 1 8% )AC+==+交 易 實(shí) 例 及 的 使 用 年 限 修 正 系 數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 單價(jià) ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 總價(jià) ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第六節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法 一 、 基本思路和計(jì)算公式 二 、 適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于：待開發(fā) 、 待拆適的土地 、 未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 ? 例題 待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評(píng)估其 2023年 12月的市場價(jià)格 。 ( ) ( )LBB a L r r d= ?()LBB a L r r= ? ? 例題 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅 ， 宅基地面積 200平方米 ， 房屋建筑面積 240平方米 ， 月租金 4800元 ， 土地還原利率為 8％ ， 建筑物還原利率為 10％ ， 建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為 25年 ， 用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格 。 單價(jià)＝ ＝ （ 元 ） 評(píng)估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在 2023年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格為 ， 單價(jià)為每平方米 。 目前 ， 該類建筑重置價(jià)格為每平方米 2500元 。 目前 ， 該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 239。 因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取 。 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ， 成新率＝ （ 80 +70 +60 ） 247。 這里主要是估算建筑物的重置成本 。 （ 二 ） 估算土地開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ 三 ） 估算管理費(fèi)用 （ 四 ） 估算投資利息 ? 注意： （ 1） 無論是自有資金 ， 還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； （ 2） 計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi) （ 3） 根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息 。 值得注意的是土地的價(jià)格主要由其效用決定 ， 而非成本 ， 因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí) ，其應(yīng)用范圍受到限制 ， 尤其是商業(yè)用地 。 二、房地產(chǎn)價(jià)格分類 （ 一 ） 土地價(jià)格 、 建筑物價(jià)格 、 房地產(chǎn)價(jià)格 （ 二 ） 總價(jià)格 、 單位價(jià)格 、 樓面地價(jià) 樓面地價(jià)＝土地總價(jià)格 247。 有最高年限規(guī)定：居住七十年 ， 工業(yè)五十年 ， 文 、教 、 科 、 衛(wèi) 、 體五十年 ， 商業(yè)等四十年 ， 綜合或其他五十年 。239。239。 ? 土地價(jià)格的特性主要有： 地價(jià)是地租的資本化 地價(jià)主要由需求方?jīng)Q定 地價(jià)呈不斷增長趨勢 地價(jià)與土地用途相關(guān) （ 受政策影響 ） 地價(jià)具有個(gè)別性 ? 土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征 。 土地是自然界的產(chǎn)物 ， 而非勞動(dòng)產(chǎn)物 ， 因此其價(jià)格是地租的本金化；而建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)物 ， 其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成 。 其權(quán)益與后者不同 ， 主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓 、 出租 、 抵押 。239。238。 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃 。 （ 三 ） 個(gè)別因素 指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ， 具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建
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