【正文】 什么階段，只要當(dāng)一種物品有用且其數(shù)量又不能多到使每個人都可以隨心所欲地得到它時，就會出現(xiàn)對該種物品究竟應(yīng)如何分配的問題 — 哪些人獲得，哪些人不獲得。 即誰排在最前面，物品就歸誰。 房地產(chǎn)價格含義練習(xí) ?1．房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（ ）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。 ?（ 5）房地產(chǎn)價格 既有交換 代價 的價格 ， 又有使用 代價 的租金 。它們對房地產(chǎn)需求量的影響分別如下： ?（ 1）該種房地產(chǎn)的價格水平。 19世紀(jì)英國人吉芬發(fā)現(xiàn)，在 1845年愛爾蘭大災(zāi)荒時，馬鈴薯價格上升，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這一現(xiàn)象在當(dāng)時被稱為“吉芬難題”。消費者的偏好支配著他在使用價值相同或相似的替代品之間的消費選擇。 在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果下降，則消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到另一種房地產(chǎn)上， 從而使另一種房地產(chǎn)的需求增加，該種房地產(chǎn)的需求減少。當(dāng)消費者預(yù)期其未來的收入會增加時，就會增加現(xiàn)時需求；相反，就會減少現(xiàn)時需求。例如，消費者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。 房地產(chǎn)供給 ?在現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為： ?潛在供給量＝存量－拆毀量－轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量＋其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量＋新開發(fā)量 ?3．現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為（ ）。 在一般情況下， 開發(fā)技術(shù)水平的提高 可以降低開發(fā)成本，增加開發(fā)利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商就會 開發(fā)更多的房地產(chǎn) 。 ? 如果考慮影響房地產(chǎn)供給量的非該種房地產(chǎn)價格水平因素，那么供給量不再是沿著供給曲線變動，而是整個供給曲線發(fā)生位移。其中，正點所對應(yīng)的價格 P，被稱為均衡價格，所對應(yīng)的數(shù)量 Q被稱為均衡數(shù)量。 ?與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。沒有使用價值的物品不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。因此，日本把估價稱為鑒定評價是有其一定道理的。由于買者想盡量少花一些錢，買者購買房地產(chǎn)時總有一個內(nèi)心 愿意支付的最高價格 （簡稱最高買價），賣者的要價必須低于這個最高價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。正常成交價格是指交易雙方 在公開市場 、 信息通暢 、 平等自愿 、 誠實無欺 、 沒有利害關(guān)系 下進(jìn)行交易所形成的價格， 不受諸如壟斷或強迫交易 、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價格。具體在交易中，指交易雙方均是謹(jǐn)慎的，價格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢 。 招標(biāo)出讓方式 由于不僅考慮投標(biāo)報價，通常還考慮投標(biāo)人的開發(fā)建設(shè)方案和資信等，中標(biāo)人不一定是投標(biāo)報價最高者，所以 有一定的抑制地價的作用 ，但主要以投標(biāo)報價高低確定中標(biāo)人的招標(biāo)出讓方式有抬高地價的作用。但 理論價格也不是靜止不變的 。 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ?（四）評估價值 ?評估價值（ appraisa lvalue）也稱為評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價，是 指估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值 。 當(dāng)成本法測算出的價值（在不考慮外部折舊的情況下）大大高于市場法或收益法測算出的價值，則說明房地產(chǎn)供大于求或者市場不景氣 ；反之，則說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或者市場景氣。 市場價值和非市場價值 ?三、市場價值和非市場價值 ?不論何種類型的房地產(chǎn)評估價值均是推測估價對象在一定條件下最可能的價格。 ?如果給市場價值下個簡要的定義，那么 它是理性而謹(jǐn)慎的交易雙方，處于利己動機，有較充裕的時間，在了解交易對象，知曉市場行情下自愿進(jìn)行交易最可能的價格。市場價值和這五種非市場價值，可以說是六種基本價值類型。 例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的 房地產(chǎn)抵押價值即為謹(jǐn)慎價值 。因此，此時殘余價值會低于市場價值。 非市場價值 ?6．在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。 投資價值與市場價值 ?投資者評估的房地產(chǎn)的 投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。 ?A．社會一般的收益率 ?B．收益法中的資本化率 ?C．投資者要求的滿意收益率 ?D．投資者要求的最低收益率 ?答案： D ?9．在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。 成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金 ，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成。房租也有日租金、月租金和年租金。 抵押價值 ?此時的法定優(yōu)先受償款具體為假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。 現(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為 2023萬元 。 ?A．重置成本＋土地使用權(quán)價值 ?B．重置成本＋土地使用權(quán)價值＋重置期間的經(jīng)濟損失 ?C．有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值＋可能的連帶損失 ?D．建筑安裝工程費＋建造期間的經(jīng)濟損失 答案： C 計稅價值 ?（五）計稅價值 ? 計稅價值（ assessed value）也稱為 課稅價值 ，有些場合稱為計稅租金，是為稅務(wù)機關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金。 ? 美國雷利 為敘述上的簡便， 將建設(shè)用地使用權(quán)價格、宅基地使用權(quán)價格和土地承包經(jīng)營權(quán)價格合稱為土地使用權(quán)價格 ， 將地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格和租賃價格合稱為其他房地產(chǎn)權(quán)利價格 （他項所有權(quán)價格）。相比之下， 城市房屋拆遷補償已于 2023年從實物補償安置改變?yōu)樨泿叛a償 ，并規(guī)定 貨幣補償?shù)慕痤~以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格為依據(jù)確定 。在正常情況下， 土地所有權(quán)價格高于土地使用權(quán)價格，但在現(xiàn)實復(fù)雜的情況下，也可能出現(xiàn)相反的情形 。與此相對應(yīng)，按照房地產(chǎn)權(quán)益劃分的房地產(chǎn)價格，是指這種價格是整束“木棒”的價格，還是去掉了某一根或某幾根后的剩余“木棒”的價格，或者是整束“木棒”中哪一根或哪幾根“木棒”的價格。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：（一）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（二）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 ?七、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 ?市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價是一組《中華人民共和國價格法》（ 1997年 12月 29日中華人民共和國主席令第92號公布）規(guī)定，實質(zhì)上是按照 政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)程度來劃分的價格 。 ?政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價 ?！钡谌臈l規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格練習(xí) ?13．基準(zhǔn)地價是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（ ）。 ? 房地價值在土地與建筑物之間的分配與房地產(chǎn)分割、合并估價不同。 總價格、單位價格和樓面地價 ?認(rèn)清單位價格，必須認(rèn)清價格單位，否則只是一個單純的數(shù)字符號，無經(jīng)濟意義。 總價格、單位價格和樓面地價 ?在面積單位方面，不同國家和地區(qū)的法定計量單位或習(xí)慣用法可能不同，例如中國內(nèi)地通常采用平方米（土地的面積單位有時還采用公頃、畝），美國、英國和中國香港地區(qū)習(xí)慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。根據(jù)樓面地價來判斷，乙土地反而比甲土地貴（每平方米建筑面積貴 30元）。有多種含義的實際價格和名義價格。 ?例如，一套建筑面積 l00㎡、單價 3000元 /㎡、總價 30萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有下列幾種： 名義價格和實際價格 ? （ 1）要求在成交日期一次性付清。 ?在第二種情況下名義單價為 3000元 /㎡，名義總價為 30萬元；實際單價為 3000（ 1－ 5%）＝ 2850（元 /㎡），實際總價為 28． 5萬元?，F(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時）進(jìn)行商品交割的價格。 名義價格和實際價格 ?15．某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的 30%，余款在未來 10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。 ? （ 5）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付 10萬元，第二期于半年內(nèi)支付 10萬元，第三期于一年內(nèi)支付 10萬元。③在交易當(dāng)事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成交價格為名義價格，真實的成交價格為實際價格。 ?A． 96 ?B． 192 ?C． 240 ?D． 480 ?答案： D ?解析： 2023247。在現(xiàn)實中， 樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。在貨幣單位方面，例如是元，還是萬元等。 總價格、單位價格和樓面地價 ?十、總價格、單位價格和樓面地價 ?總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。 土地價格、建筑物價格和房地價格 ? （二）建筑物價格 ? 建筑物價格是指 建筑物部分的價格 ，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價格。它是該類土地在該區(qū)域的 標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格 。其中，經(jīng)濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金七項因素， 利潤率控制在 3%以下 。對于實行政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)，由于經(jīng)營者應(yīng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度內(nèi)制定價格，所以估價結(jié)果不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。 市場價值是估價上的用語，公允價值是會計上的用語 ， 兩者的內(nèi)涵基本相同 。 ?原始價值（ orignal value）簡稱原值、原價，也稱為歷史成本、原始購置成本 ，是 指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本 ，對于外購的資產(chǎn)，包括 購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出 ；對于自行建造的資產(chǎn)，為 建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的 必要 支出 。 其他房地產(chǎn)權(quán)利價格 ?（三）其他房地產(chǎn)權(quán)利價格 ? 其他房地產(chǎn)權(quán)利價格泛指所有權(quán)、使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價格，例如 地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格、租賃權(quán)價格 等?！睋?jù)此，通過出讓方式從國家那里取得的建設(shè)用地使用權(quán)價格，其法定名稱為出讓金。因此， 中國目前只有房屋所有權(quán)價格，沒有土地所有權(quán)價格，通常也不存在土地所有權(quán)價值評估 。如果該財產(chǎn)所有者決定出售該財產(chǎn)，在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人談妥以后，他決定 標(biāo)價 30萬美元 。其中的標(biāo)準(zhǔn)房地價應(yīng)按房地坐落地區(qū)、房屋建筑情況并參酌當(dāng)?shù)匾话惴康鼗旌腺I賣價格分區(qū)、分類、分級評定。（ ） ?答案： 保險價值 ?（四）保險價值 ?保險價值（ insurable value） 是將房地產(chǎn)投保時 ，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。 ?［例 31］某商品住宅在建工程的建設(shè)用地面積 25000㎡，擬建 500套住宅，總建筑面積 50000㎡，已完成總投資的 80%。因此從理論上講， 房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當(dāng)是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額 。目前屬于這種性質(zhì)的稅收有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）；⑧租賃費用，如租賃代理費；⑨租賃稅費，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、 租賃手續(xù)費 （政府收?。?；⑩利潤。有時稱為租價， 在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租 ， 在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租 ，是房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用， 由承租人向出租人支付 或出租人向承租人收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益。 ?就投資價值與市場價值相對而言， 房地產(chǎn)估價通常是評估房地產(chǎn)的市場價值 ；但作為房地產(chǎn)估價師，評估房地產(chǎn)的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。以折現(xiàn)率為例， 評估市場價值所采用的折現(xiàn)率 ，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率 （即典型的投資者所要求的報酬率）； 而評估投資價值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報酬率 （通常稱為最低期望收益率）。因此，某一房地產(chǎn)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所評估出的價值。但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值 。 例如， 賣者因某種原因急于脫手房地產(chǎn)而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值。（ ） ?答案： 非市場價值 ?（二）非市場價值 ?在實際估價中，有些估價項目的要求評估的是在不符合市場價值形成的條件中的一個或多個條件下最可能的價格。 ?（ 3）交易雙方是理性而謹(jǐn)慎的，并且了解交易對象、知曉市場行情 — 交易雙方都是理性的 ，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買。但值得注意的是，由于估價師的專業(yè)知識、經(jīng)驗、職業(yè)道德等情況的不同，同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師評估出的價值往往不同。