第四章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 市場(chǎng)比較法評(píng)估 2023年 10月價(jià)格 =1800* = /平米 例：某宗房地產(chǎn) 2023年 6月的價(jià)格為 2023元 /平米，現(xiàn) 需將其調(diào)整到 2023年 10月。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 例：設(shè)估價(jià)對(duì)象為 6層住宅樓的 5層，甲可比實(shí)例為同類 6 層住宅樓的 4層，成交價(jià)格為 3000元 /平米；乙可比實(shí) 例為同類 5層住宅樓的 4層，成交價(jià)格為 2900元 /平米； 丙可比實(shí)例為同類 5層住宅樓的 5層，成交價(jià)格為 2800 元 /平米，市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)如下表，對(duì)甲、乙、丙可比 實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行樓層調(diào)整。 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價(jià)格 5000元人民幣 /平米 650美元 /平米 5500元人民幣 /平米 成交日期 05年 1月 1日 05年 3月 1日 05年 7月 1日 交易情況 2% 5% 3% 房地產(chǎn)狀況 8% 4% 6% 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 交易情況修正 可比實(shí)例 A交易情況修正系數(shù) =1/（ 12%） =1/98% 可比實(shí)例 B交易情況修正系數(shù) =1 可比實(shí)例 C交易情況修正系數(shù) =1/（ 1+1%） =1/101% 交易日期調(diào)整 可比實(shí)例 A交易日期修正系數(shù) =可比實(shí)例 B交易日期修正系數(shù) =可比實(shí)例 C交易日期修正系數(shù) =第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 可比實(shí)例 A房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 可比實(shí)例 B房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 可比實(shí)例 C房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) = 103100***100100 ??? 96100***80100 ??? 100***105100 ???第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 可比單價(jià) 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =（ VA+VB+VC） /3= /平米 平米元 /* *98100*3700 ??VA 平米元 /103100**1*4200 ??VB平米元 /*109 *101100*3900 ??VC第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 一、收益法的基本理論 （一）定義 將估價(jià)對(duì)象在 估計(jì)時(shí)點(diǎn)后 的 所有正常純收益 ，用適當(dāng) 的 折現(xiàn)率 折算到 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值 的方法。 mr 1)1(1)1()1(????????nmmmnmnmmm YYYYYYrmY第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 解 44： %12*1)12%61(12%6%61)1(20*12?????????nmmmmYYYr%%)701%(12%*%70*)1(*??????? mrmrr em第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 債務(wù)保證率法 NOI— 年凈收益 Im— 年債務(wù)償還額 三、殘余法 mmINOIDCRmrDCRr/**??價(jià)值所占比率估價(jià)對(duì)象價(jià)值中建筑物建筑物資本化率值所占比率估價(jià)對(duì)象價(jià)值中土地價(jià)土地資本化率??????BL**blblrrBrLrr第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第四節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的收益法評(píng)估 例 45：某出租寫字樓土地總面積 12023平米，總建筑 面積 52023平米，建筑層數(shù)地上 22層，地下 2層，土地 使用年限為 50年，從 2023年 5月 15日起計(jì)。 :12:1121:12:11February 11, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :12:1121:12Feb2311Feb23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 11, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 11日星期六 9時(shí) 12分 11秒 21:12:1111 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 。 2023年 2月 11日星期六 9時(shí) 12分 11秒 21:12:1111 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 11, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 例 43：預(yù)測(cè)某宗房地產(chǎn)未來(lái)兩年的凈收益分別為 55萬(wàn) 元和 60萬(wàn)元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲 5%，該類房地 產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。運(yùn)用算術(shù)平均法計(jì)算估價(jià)對(duì)象單價(jià)。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)比較法評(píng)估 =8393元人民幣 /平米 8%)(**1000 ?例：某宗可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 1月 30日的價(jià)格為 1000美元 /平米，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降 %。 設(shè)：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高（低）S% 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 *（ 1+S%） =可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 =可比實(shí)例成交價(jià)格 /（ 1+S%） 例：某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方 2325元 /平米，買 賣中所涉及稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，交易中應(yīng)由賣方繳納稅費(fèi) 為正常交易價(jià)格的 7%，應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)為正常交易價(jià) 格的 5%，問該宗房地產(chǎn)的正常交易價(jià)格。求該舊住宅的折舊額和 現(xiàn)值。 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 三、房地產(chǎn)的類型 （一）居住類房地產(chǎn) 普通住宅、高級(jí)公寓、別墅 （二）商業(yè)類 寫字樓、酒店、商店、旅館、展覽中心等 （三）休閑類 體育館、娛樂中心等 （四）公共事業(yè)類 科、教、文、衛(wèi)、行政、交通郵政等 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （五）工業(yè)類 廠房、倉(cāng)庫(kù)等 四、房地產(chǎn)的描述方法 （一）位臵（坐落）、四至、形狀 （二）面積 土地面積、使用面積、建筑面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積 （三）建筑物層數(shù)與高度 （四）建筑物結(jié)構(gòu) （五）裝修與附屬設(shè)備 第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 第一節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估概述 （六）建成年代、建筑質(zhì)量、維護(hù)保養(yǎng)、采光、通風(fēng)、隔音、隔熱等 （七）建筑外觀及平面格局 （八）利用現(xiàn)狀及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 （九）產(chǎn)權(quán)狀況 第四章
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