房地產(chǎn)估價(jià)方法之成本法(1)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng) 目的金額。在房地產(chǎn)保險(xiǎn) (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià) ； 此外，成本法可用于衡量房地產(chǎn)投資效益。 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 ① 從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入； ②從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。實(shí)際成本是某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。在完善、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商 (作為買方 )繳納的稅費(fèi) (如契稅、交易手續(xù)費(fèi) )構(gòu)成?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。 (2)其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。 第 4節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ?重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，在本章第 2節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來求取；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加來求取?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 第 5節(jié) 建筑物的折舊 ?建筑物折舊的原因 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類 ： （ 1）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。 有關(guān)年限的概念 1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 ※ 建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。 總結(jié)： 利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 (C— S)稱為折舊基數(shù) 。 短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。 這種成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是開展大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 ? ⑷ 地段差價(jià)。 ④在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設(shè)的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，以及按政府批準(zhǔn)的小區(qū)規(guī)劃要求建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ? 下列費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格： ①住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用； ②開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用； ③各種與住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)和其他費(fèi)用； ④各種賠償金、違約金、滯納金和罰款； ⑤按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入價(jià)格的費(fèi)用。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 4～ 6倍。青苗的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ? ⑷ 耕地開墾費(fèi) (占用耕地的 )。具體費(fèi)、稅項(xiàng)目和收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。 ⑵ 房屋拆遷估價(jià)服務(wù)費(fèi) (房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi) )。 各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為： ? ① 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年。一般為： ?①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 0； ?②磚混結(jié)構(gòu)一等 2%； ?③磚混結(jié)構(gòu)二等 2%； ?④磚木結(jié)構(gòu)一等 6%； ?⑤磚木結(jié)構(gòu)二等 4%； ?⑥磚木結(jié)構(gòu)三等 3%； ?⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 0。 A．必定提高 B．必定降低 C．不一定提高 D．不一定降低 練習(xí)題： 某幢寫字樓，土地面積 4000㎡ ，總建筑面積為 9000㎡ ，建成于 1990年 10月 1日，土地使用權(quán)年限為 1995年 10月 1日 2035年 10月 1日。 試求該寫字樓于 2021年 10月 1日的折舊總額和房地產(chǎn)價(jià)格。 （ 3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污 染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為 7萬元。則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ）年 . ?A． 35 B． 45 C． 50 D． 60 ?某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的 6%和 3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方 2500元 / m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ）元 /m2。 ? ⑤磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年。 ⑷ 房屋拆遷管理費(fèi)。 ②被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 ?⑶ 耕地占用稅 (占用耕地的 )。地上附著物補(bǔ)償費(fèi)包括被征收房屋及其他建筑物 (含構(gòu)筑物 )、農(nóng)田水利設(shè)施、樹木、蔬菜大棚等的補(bǔ)償費(fèi)，地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 ? ⑵ 稅金。 ?經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 ⑴ 開發(fā)成本。 ? ⑵ 利潤(rùn)。 估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別 ：估價(jià)上的折舊 注重的是市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損，科學(xué)地說不是“折舊”，而是“減價(jià)調(diào)整”；會(huì)計(jì)上的折舊注重的是原始價(jià)值的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。殘值率假設(shè)均為零。即 修復(fù)所必需的費(fèi)用 ≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值 － 修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值 對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。 C － 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格 。 ※ 建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過年數(shù)。 (3) 經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用市場(chǎng)法；成本法求取；也可以通過政府
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