典型目的房地產(chǎn)估價-文庫吧在線文庫
【正文】 余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”因此，抵押價值評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，但要注意以下問題。 行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價值評估時，可采用房產(chǎn)與土地分別估價再綜合的方法。 城市房屋拆遷估價應(yīng)依據(jù) 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 城市房屋拆遷管理條例 》 及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘?xì)則和 《 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 》 進(jìn)行。 房地產(chǎn)估價 三、征地補償估價 （二）征地補償估價的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 《 土地管理法 》 第四十七條對征地估價內(nèi)容及補償標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。以拍賣方式對房地產(chǎn)進(jìn)行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。然后可以先按正常市場價格對估價對象進(jìn)行估價，再按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。 第三，從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時，可能實現(xiàn)的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時可能實現(xiàn)的最高價格?！? 一、國有土地使用權(quán)出讓價格評估的法律規(guī)定 房地產(chǎn)估價 （三）出讓方式及價格管理 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。城市房屋拆遷安置補償費用的金額，可根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。土地的基準(zhǔn)地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平。土地的基準(zhǔn)地價是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區(qū)段，然后調(diào)查測算出各區(qū)段在估價時點的平均價值水平。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔除建筑物部分的剩余土地部分價格。 協(xié)議方式是土地使用權(quán)有意受讓方直接和國有土地所有者代表就有償使用土地進(jìn)行一對一的協(xié)商，確定土地使用權(quán)出讓金等有關(guān)事宜的方式。第二款、第三款、第五款分別對征用耕地、非耕地、菜地的補償費用作了規(guī)定。”《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 對此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為： （一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （二）一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； （三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； （四）以房地產(chǎn)抵債的； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償?！保ǖ谒氖邨l） “國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)。（ 《 土地管理法 》 第四十三條）。根據(jù)不同地區(qū)政府相關(guān)部門土地征用面積批準(zhǔn)權(quán)限和規(guī)劃限制條件，獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，在估價過程中應(yīng)考慮補交土地征用補償費用、土地出讓金等因素，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。因此，房地產(chǎn)抵押價值評估時，要對抵押物的市場變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，尤其對有價無市的狀況進(jìn)行分析?！? 第十九
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