房地產(chǎn)估價(jià)概述-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 方式 ， 不易改變 ， 因此選擇時(shí)要慎重 ， 充分比較 。 土地?cái)?shù)量的有限性以及人口的增長(zhǎng)性導(dǎo)致人們對(duì)土地的獨(dú)占性和壟斷性欲望 。 ? 按用途劃分 住宅房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 服務(wù)房地產(chǎn) 其他房地產(chǎn) ? 按開(kāi)發(fā)程度劃分 生地：完成審批手續(xù)，未開(kāi)發(fā) 毛地：完成審批手續(xù)，但需先動(dòng)遷安置住戶(hù)、 拆除舊有建筑物 熟地：能直接用于城市建設(shè)的土地 在建工程：開(kāi)建但未建成 現(xiàn)房：建成可直接使用 房地產(chǎn)特點(diǎn) 房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩部分，人類(lèi)生存的發(fā)展的最基本的生產(chǎn)要素和生活要素；同時(shí)，房地產(chǎn)又有法律的和經(jīng)濟(jì)的屬性，包含產(chǎn)權(quán)和財(cái)產(chǎn)的概念在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種商品，一種特殊商品。 房地產(chǎn)的概念和類(lèi)型 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物不可分離恩多部分及其由此衍生的權(quán)益。 空間位置的固定性是房地產(chǎn)一切特性的基礎(chǔ) ， 決定了房地產(chǎn)不能象一般商品一樣 ， 任意流動(dòng)或異地搬運(yùn) 。以后的評(píng)估方法中（成本法）會(huì)結(jié)合折舊的概念。 供需，房地產(chǎn)價(jià)格，由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價(jià)格更多的受需方的影響。 房地產(chǎn)中 ， 土地是自然之物 ， 是不可更新資源 ， 建筑物是人工建造之物 ， 相對(duì)于人的欲望而言 ， 都是不足的 。 房地產(chǎn)商品價(jià)值量大，價(jià)格形成時(shí)間較長(zhǎng)（需慎重考慮與決策） 但土地不同，土地是自然產(chǎn)物，不是人工產(chǎn)品，不因時(shí)間的推移而發(fā)生磨損，土地價(jià)格也不會(huì)因?yàn)闀r(shí)間推移而貶值，即土地不存在折舊現(xiàn)象。進(jìn)一步地，土地不僅不存在折舊問(wèn)題，反而存在較明顯的增值趨勢(shì)。 ? 區(qū)位性 土地空間位置的固定性，決定了土地市場(chǎng)是一種地區(qū)性市場(chǎng)，因此很難形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格，也難以標(biāo)準(zhǔn)化。 房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序 1）房地產(chǎn)估價(jià)原則 合法原則 最有效使用原則 替代原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 供求原則 公平原則 預(yù)期原則 2）房地產(chǎn)估價(jià)程序 所謂房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程的各個(gè)具體步驟和環(huán)節(jié)，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的進(jìn)行順序。 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成與形式 1）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格＝總成本＋利潤(rùn) 利潤(rùn)＝總成本社會(huì)平均利潤(rùn)率 主要構(gòu)成因素包括： 土地價(jià)格 房屋建筑成本 建筑房屋的利潤(rùn) 稅金 其他附加費(fèi) 土地使用說(shuō)（費(fèi)） 其他構(gòu)成因素： 房屋裝修費(fèi)：高級(jí)裝修 房屋設(shè)備費(fèi)用 建筑地段
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