房地產(chǎn)估價概述-文庫吧在線文庫
【正文】 方式 ， 不易改變 ， 因此選擇時要慎重 ， 充分比較 。 土地數(shù)量的有限性以及人口的增長性導(dǎo)致人們對土地的獨占性和壟斷性欲望 。 ? 按用途劃分 住宅房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 服務(wù)房地產(chǎn) 其他房地產(chǎn) ? 按開發(fā)程度劃分 生地：完成審批手續(xù)，未開發(fā) 毛地：完成審批手續(xù)，但需先動遷安置住戶、 拆除舊有建筑物 熟地：能直接用于城市建設(shè)的土地 在建工程：開建但未建成 現(xiàn)房：建成可直接使用 房地產(chǎn)特點 房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩部分，人類生存的發(fā)展的最基本的生產(chǎn)要素和生活要素；同時，房地產(chǎn)又有法律的和經(jīng)濟(jì)的屬性，包含產(chǎn)權(quán)和財產(chǎn)的概念在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種商品，一種特殊商品。 房地產(chǎn)的概念和類型 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物不可分離恩多部分及其由此衍生的權(quán)益。 空間位置的固定性是房地產(chǎn)一切特性的基礎(chǔ) ， 決定了房地產(chǎn)不能象一般商品一樣 ， 任意流動或異地搬運(yùn) 。以后的評估方法中（成本法）會結(jié)合折舊的概念。 供需，房地產(chǎn)價格，由于其土地的特殊性，土地供給的有限性，其價格更多的受需方的影響。 房地產(chǎn)中 ， 土地是自然之物 ， 是不可更新資源 ， 建筑物是人工建造之物 ， 相對于人的欲望而言 ， 都是不足的 。 房地產(chǎn)商品價值量大，價格形成時間較長（需慎重考慮與決策） 但土地不同，土地是自然產(chǎn)物，不是人工產(chǎn)品，不因時間的推移而發(fā)生磨損，土地價格也不會因為時間推移而貶值，即土地不存在折舊現(xiàn)象。進(jìn)一步地，土地不僅不存在折舊問題，反而存在較明顯的增值趨勢。 ? 區(qū)位性 土地空間位置的固定性，決定了土地市場是一種地區(qū)性市場，因此很難形成統(tǒng)一的市場價格，也難以標(biāo)準(zhǔn)化。 房地產(chǎn)估價的原則和程序 1）房地產(chǎn)估價原則 合法原則 最有效使用原則 替代原則 估價時點原則 供求原則 公平原則 預(yù)期原則 2）房地產(chǎn)估價程序 所謂房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程的各個具體步驟和環(huán)節(jié)，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的進(jìn)行順序。 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成與形式 1）房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 房地產(chǎn)價格＝總成本＋利潤 利潤＝總成本社會平均利潤率 主要構(gòu)成因素包括： 土地價格 房屋建筑成本 建筑房屋的利潤 稅金 其他附加費 土地使用說（費） 其他構(gòu)成因素： 房屋裝修費：高級裝修 房屋設(shè)備費用 建筑地段
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