房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)比較法-文庫吧在線文庫
【正文】 正： 修正步驟 ：根據(jù)估價(jià)對(duì)象類型劃定一定區(qū)域 ， 調(diào)查容積率及相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格資料；對(duì)容積率與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平進(jìn)行相關(guān)分析 ， 編制容積率與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格相關(guān)系數(shù)表；根據(jù)容積率與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格相關(guān)系數(shù)制定容積率修正系數(shù)表 。 項(xiàng)目 估價(jià) 對(duì)象 A B C D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 成交價(jià)格 1200 1300 1400 1000 (區(qū)域 )繁華程度 0 2% 2 % 0 3 % (區(qū)域 )基礎(chǔ)設(shè)施 0 1 % 1 % +2 % 0 (區(qū)域 )交通條件 0 2 % 2 % +3 % 2 % (個(gè)別 )地勢(shì) 0 2 % 2 % 0 2 % (個(gè)別 )形狀 0 +3 % +3 % +5 % 4 % (個(gè)別 )其他 0 3 % 3 % 0 2 % 定基地價(jià)指數(shù)表 ： 時(shí)間 地價(jià)指數(shù) 100 101 103 109 111 112 119 121 1 確定修正系數(shù)： 交易情況一致，不需修正。 簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 、 加權(quán)算術(shù)平均法 、 中位數(shù)法 、 眾數(shù)法等 。 六、區(qū)域因素修正 修正方法 （ 百分率法 ） ： 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件下價(jià)格＝ 實(shí)例在其區(qū)域條件下價(jià)格 區(qū)域因素修正系數(shù) =實(shí)例在其區(qū)域條件下價(jià)格 1/（ 1+R%） 區(qū)域因素 估價(jià)對(duì)象 A B C 繁華程度 20 20 19 20 道路通達(dá)度 10 10 8 10 公交便捷度 10 10 10 10 對(duì)外交通 5 5 9 5 環(huán)境質(zhì)量 10 10 8 10 景觀 5 5 5 5 城市基礎(chǔ)設(shè)施 15 15 11 15 公共設(shè)施 15 15 9 15 規(guī)劃限制 5 5 5 5 治安狀況 5 5 3 5 總分值 100 100 87 100 修正系數(shù) 100/100 100/87 100/100 七、個(gè)別因素修正 進(jìn)行個(gè)別因素修正 ， 應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格 。 四、交易情況修正 例外： ? 當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少，確需選用上述情形的交易實(shí)例時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正； ? 對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。 有下列情形之一的交易實(shí)例不宜選為可比實(shí)例 ： 有利害關(guān)系人之間的交易 。 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格，或可修正為正常價(jià)。 交易情況 ： 稅費(fèi)負(fù)擔(dān) 、 利害關(guān)系 。 查閱報(bào)刊 、 雜志 。 2 現(xiàn)實(shí)性 以價(jià)格求價(jià)格 ， 有較強(qiáng)的說服力 。 不排除交易者的動(dòng)機(jī) 、 偏好 、 對(duì)市場(chǎng)的了解 、 討價(jià)還價(jià)能力 ， 使交易價(jià)格偏離正常 ， 但足夠多的交易實(shí)例的綜合結(jié)果真實(shí) 。 ? 交易日期 ：交易案例實(shí)際交易價(jià)格對(duì)應(yīng)的日期。第三章 市場(chǎng)比較法 ? 第一節(jié) 基本原理 ? 第二
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