【正文】 潛在毛收入扣除空臵、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 ③自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取 此類凈收益的求取可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。 風(fēng)險(xiǎn) 收益 認(rèn)識到資本化率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，實(shí)際上就把握了求取資本化率的方法，即估價(jià)時(shí)所選用的資本化率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的收益率。 r=M*rM+(1M)rE M貸款價(jià)值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率； rM抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率； rE自有資金所要求的收益率 例子： 待估房地產(chǎn)為一 24層寫字樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，占地面積 2500平方米，建筑總面積 26000平方米，土地使用期 50年， 1998年落成，要求評估 2023年 5月的收益現(xiàn)價(jià)。 ⑵開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。 在估價(jià)時(shí)，通常按售價(jià)的一定比率來估算。主要有單位面積法和單位體積法。 正常使用的磨損 — 主要由人工使用引起 ， 與建筑物的使用性質(zhì) 、 使用強(qiáng)度和使用年數(shù)有關(guān) 。 直線法 — 最簡單的迄今使用最廣泛的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。 ②估價(jià)公式： 房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格 =土地的重新建造價(jià)格 +建筑物重新建造價(jià)格 折舊 ⑷ 估價(jià)計(jì)算 ①求取土地的重新建造完全價(jià)值 利用市場資料比較，得出估價(jià)對象土地價(jià)格為 1200元 /平方米，則土地總價(jià)為 1500平方米 *1200元 /平方米 =180萬元 ②求取建筑物的重新建造完全價(jià)值 經(jīng)過調(diào)查，建造與待估房地產(chǎn)類似的辦公大樓（鋼混結(jié)構(gòu)），其現(xiàn)時(shí)建筑物造價(jià)為 1100元 /平方米，以此作為該建筑物部分的重臵單價(jià)，則建筑物總造價(jià)為 5100平方米 *1100元 /平方米 =561萬元 ③求取建筑物折舊 簡單采用定額法，鋼混結(jié)構(gòu)的耐用年限為 60年，殘值率為 0，則建筑物的折舊總額為 561*12/60= ④計(jì)算估價(jià)額 房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格 =180+= 每平方米單價(jià) = 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。 ⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 ①土地的位臵，所在城市、城市中所在區(qū)域以及具體的坐落情況。 對于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來變動趨勢或采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來可能變化趨勢來推測。 （ 1）選擇估價(jià)方法：該快土地為待建筑土地，適宜于假設(shè)開發(fā)法 （ 2）選擇最佳開發(fā)利用方式：通過調(diào)查，最佳開發(fā)方式如下：用途為商業(yè)居住混合；容積率 7；建筑密度 50%；建筑面積 70000平方米；建筑物層數(shù) 14層；各層面積 5000平方米；地上 12層為商店，建筑面積， 314層為 60000平方米； （ 3）預(yù)計(jì)建設(shè)期：三年建成投入使用， 1999年 10月完成 （ 4）預(yù)計(jì)出售樓價(jià)：估計(jì)建造完成后，其中的商業(yè)樓即可售出；住宅 30%建成時(shí)售出， 50%半年后售出，其余 20%一年后售出。缺點(diǎn)：需要長期交易案例、選取重復(fù)交易的價(jià)格資料。 （ 1）總樓價(jià) =4500*10000/（ 1+） 3+2500*6000/（ 1+） 3*[30%/（ 1+）0+50%/（ 1+） +20%/（ 1+） 1]=12230 （ 2）總建筑費(fèi)用 =5000*20%/（ 1+） +5000*50%/（ 1+） +5000*30%/（ 1+） =4017 （ 3）總專業(yè)費(fèi)用 =總建筑費(fèi) *8%=4017*8%=321 （ 4）總利息 =（總地價(jià) +總建筑費(fèi) +總專業(yè)費(fèi)） *利息率 *計(jì)息期 （ 5）總銷售費(fèi)用 =總樓價(jià) *3%=12230*3%=367 （ 6）總稅費(fèi) =總樓價(jià) *6%=12230*6%=734 （ 7）總利潤 =（總地價(jià) +總建筑費(fèi) +總專業(yè)費(fèi)） *利潤率 =總地價(jià) *+（ 4017+321） *=總地價(jià) *+1085 將上述數(shù)據(jù)代入 總地價(jià) =122304017321367734（總地價(jià) *+1085） 總地價(jià) =4565 ? 中位數(shù) —— 選取房地產(chǎn)售價(jià)中的中位數(shù)來編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。 ②計(jì)息期長短：各種費(fèi)用發(fā)生時(shí)間不一。 ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式 — 主要目的在于確定最佳使用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等； ⑶估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時(shí)間。 。 例子 某宗房地產(chǎn)土地面積 1000平方米，是 10年前征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)每畝地花費(fèi) 18萬元，現(xiàn)時(shí)取得該類土地每平方米 620元；地上建筑物總建筑面積2023平方米，是 8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)造價(jià)每平方米 600元，現(xiàn)時(shí)每平方米 1200元，估計(jì)建筑物八成新。 一般憑經(jīng)驗(yàn)評估功能上的缺陷 ， 對于可改造的則用所需費(fèi)用為其折舊額 。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的估算結(jié)果。 ⑷適用于舊有房地產(chǎn)的基本公式 舊房地價(jià)格 =土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本 +建筑物的重新購建價(jià)格 建筑物折舊 舊建筑物價(jià)格 =建筑物的重新購建價(jià)格 建筑物折舊 重新購建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。在估價(jià)時(shí)通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以某一比率來估算。 估價(jià)程序 成本法 經(jīng)濟(jì)耐用年限 確定 重置成本、重建 成本確定 折舊計(jì)算 D 成本價(jià)格測算 V=CD 評估價(jià) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項(xiàng)目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。 ⑵安全利率調(diào)整率（累加法）：以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率的方法。 所以，估價(jià)中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益， 除有租約限制的以外 ，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)。 ②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營 者利潤沒有分開，需要從利潤中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來。對于某些類型的房地產(chǎn)，其運(yùn)營 費(fèi)用率有一個(gè)相對固定的范圍。 收益法 收益還原法是對土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。 （ 3）位臵和物理 —— 房地產(chǎn)狀況修正 是將交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 ⑴有利害關(guān)系人之間的交易； ⑵急于出售或急于購買的交易； ⑶交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易； ⑷交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易； ⑸交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易；（） ⑹相鄰房地產(chǎn)的合并； ⑺交易方式的差異。 例：由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，成交價(jià)格往往采用分期付款的方式進(jìn)行，但付款 方式不同，使得實(shí)際價(jià)格會不同。 ? 。 比較的四要素：銷售條款、銷售時(shí)間、位臵因素、物理因素 ? 銷售條款 —— 銷售條款可以確定銷售價(jià)格 ? (2)對銷售進(jìn)行比較和調(diào)整的程序 ? 包括兩個(gè)步驟： ； 所發(fā)現(xiàn)的差異。（統(tǒng)計(jì)方法） 數(shù)據(jù)來源：政府記錄、報(bào)刊、交易會、當(dāng)事人等。 ? 財(cái)產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴(yán)重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購買？臨近財(cái)產(chǎn)的業(yè)主購買？ ? 在收益性評估和商業(yè)評估中，銷售數(shù)據(jù)還應(yīng)包括有關(guān)財(cái)產(chǎn)收益和費(fèi)用方面的信息。 ⑺可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。有助于確定某一財(cái)產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。 開放市場交易：公開市場條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。 ⑷ 得出評估價(jià)值。 估價(jià)程序 收集交易