商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(張總)-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 種 ,是銷售點(diǎn)的一種 ,產(chǎn)品價(jià)格方面沒有優(yōu)勢(shì) ,不過銷售任務(wù)一般不會(huì)很重 . ? 代理商 代理商是在授權(quán)地區(qū)能代表或替代公司，在營(yíng)銷上擁有更多的自主權(quán)，與公司在授權(quán)地區(qū)平等；而加盟商要認(rèn)同經(jīng)營(yíng)理念，遵守公司的規(guī)定，并接受公司監(jiān)督 。 ５、招商專業(yè)術(shù)語 ? 商圈：是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 ? 交通空間： 包括商場(chǎng)內(nèi)的通道、樓梯、自動(dòng)扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購(gòu)物者迅速到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語 ? 套內(nèi)面積 俗稱 地磚面積 。建筑面積包含了房產(chǎn)的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動(dòng)所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。 建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范術(shù)語 ? 綠地率 城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比例。商業(yè)地產(chǎn)包括批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、娛樂休閑消費(fèi)市場(chǎng)、社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)等相關(guān)的商業(yè)運(yùn)作；其內(nèi)容包括策劃、招商和日常運(yùn)營(yíng)管理；其任務(wù)是為生產(chǎn)者（或中間商）和消費(fèi)者提供交易平臺(tái)，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的收益。 ? 租賃政策 （ 承租商優(yōu)化 ） ? 日常經(jīng)營(yíng)管理 ? 營(yíng)銷管理 （ 整體形象推廣與促銷推廣 ） ? 服務(wù)管理 （ 人性化服務(wù) 、 多元化服務(wù) ） ? 商業(yè)物業(yè)管理 （ 日常物業(yè)維護(hù)保安保潔 ） 購(gòu)物中心歸屬 產(chǎn)生 發(fā)展 分類 建設(shè) 開業(yè) 運(yùn)營(yíng) 第二部分： 商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的專業(yè)術(shù)語 房地產(chǎn)的含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。柱子不宜落在店面線上。 E、其他定位：形象定位、主題定位、特殊功能等等 購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃 通常來講，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)其市場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)定位和功能定位進(jìn)行劃分 業(yè)態(tài)規(guī)劃40%17%15%3%5%15% 5%時(shí)尚購(gòu)物 休閑娛樂 康體運(yùn)動(dòng) 展覽展示 服務(wù)資訊 餐飲美食 文化教育 購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 第三代萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 以一個(gè)面積 15萬平方米左右的萬達(dá)廣場(chǎng)為例，其主力店約占 70%80%，室內(nèi)步行街約占 20%30%，零售業(yè)態(tài)約占 50%、休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)約占40%、配套服務(wù)等功能性業(yè)態(tài)約占 10% 業(yè)態(tài)規(guī)劃50%10%40%零售 功能 餐飲 購(gòu)物中心規(guī)劃及設(shè)計(jì)要點(diǎn) ? 功能規(guī)劃 抓住購(gòu)物中心的集“買、吃、玩”這三種最基本的消費(fèi)功能，加上多種附加功能的整合及互補(bǔ)，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流。 澳大利亞： 20年代在澳大利亞，購(gòu)物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃 購(gòu)物中心發(fā)展史 ? 20世紀(jì) 50年代成型階段 ： （郊區(qū)大型購(gòu)物中心的發(fā)展，標(biāo)志著購(gòu)物中心已經(jīng)成型） 50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購(gòu)物中心在美國(guó)郊區(qū)正式登場(chǎng) ? 20世紀(jì) 60年代勃興階段 60年代末期，美國(guó)大小購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)超過 10000個(gè) ? 中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展歷史 購(gòu)物中心的在中國(guó)的發(fā)展可以追溯到二十世紀(jì) 80年代末，中國(guó)開始興建一些綜合性的商業(yè)設(shè)施，通過出租或出售的方式引入一些商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般沒有統(tǒng)一的規(guī)范，租售形式雜合，功能單一，服務(wù)和配套設(shè)施嚴(yán)重缺乏。城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)為特點(diǎn)，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋? 零售業(yè)態(tài)從總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無店鋪零售業(yè)態(tài)兩類 購(gòu)物中心的定義及分類 ? 購(gòu)物中心是指： 國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的解釋為：購(gòu)物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)整體來計(jì)劃、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，并且擁有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。 零售業(yè)態(tài)的定義及分類 ?分類原則： 零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類。） 嚴(yán)格意義上講，小于１ 0萬平方米的，叫做購(gòu)物中心，大于這個(gè)數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾 MALL。 D、廠家直銷中心 Factory outlets center 由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者設(shè)立，專門經(jīng)營(yíng)本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。 購(gòu)物中心建筑特征 ? 商業(yè)空間步行化 ? 商業(yè)空間室內(nèi)化 ? 公共空間社會(huì)化 購(gòu)物中心定位要素 ? 定位 [ 定位基礎(chǔ)：自身?xiàng)l件分析、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、城市規(guī)劃條件 ] [ 定位依據(jù)：消費(fèi)者需求、區(qū)域商業(yè)設(shè)施及商業(yè)資源供應(yīng)狀況 ] A、市場(chǎng)環(huán)境定位：項(xiàng)目可進(jìn)入市場(chǎng)環(huán)境的判斷 例如： 綜合 專業(yè) 市場(chǎng) 商業(yè)街 社區(qū) 商業(yè) 及底商 ? 周邊尚未形成有影響、成規(guī)模的商業(yè)街 ? 商業(yè)街環(huán)境至關(guān)重要，并需要有清晰的定位 ? 商業(yè)街以開放性、參與性、多元性方向發(fā)展 ? 社區(qū)商業(yè)及底商供需兩旺 ? 受到經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的限制，周邊底商以服務(wù)業(yè)為主
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