【正文】 協(xié)議書是當事人雙方（或多方）為了解決或預(yù)防糾紛，或確立某種法律關(guān)系，實現(xiàn)一定的共同利益、愿望，經(jīng)過協(xié)商而達成一致后簽署的書面意見。 ? 租賃商鋪： 產(chǎn)權(quán)人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。我國一般講城市基礎(chǔ)設(shè)施多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施。又稱建筑控制線。 ? 環(huán)境和氛圍營造 ? 標示和引導(dǎo)（廣義） ? 開業(yè)慶典儀式 ? 開業(yè)后延續(xù)宣傳（一周） C、開業(yè)后 ? 事件營銷 ? 文化營銷 ? 服務(wù)營銷 （ 人性化 、 顧客物流等 ） ? 目的性促銷 購物中心運營要點 購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系到永續(xù)運營的成敗 ，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略 ， 穩(wěn)步提高管理水平 。 例如： 居民家庭月收入增加 對價格敏感程度將逐步下降 對鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高 單次購買量增加 消費者教育程度增加 對價格的敏感程度下降 對品種、鄰近的需求增加 逐漸強調(diào)購物效率 居民小區(qū)化 形成社區(qū)購物的習(xí)慣，對便利性和效率的需求 增加 對品種和環(huán)境的需求下降 家庭規(guī)模變小 對價格敏感程度將逐步下降 對鄰近和產(chǎn)品品種的要求逐步提高 社會經(jīng)濟發(fā)展和 生活方式變化 追求效率；價格敏感度下降 更強調(diào)零售品牌的選擇 對品種的需求增加，對生活品質(zhì)的需求提高 消費者需求的變化趨勢 從需求組合看，在各類市場層面上最主要的存在兩大核心目標群體組合 — “價格 + 品種”需求組合和“價格 + 鄰近”需求組合 購物中心定位要素之定位 C、經(jīng)營檔次定位 按照品牌在消費者心中的價值高低可將品牌分出不同的檔次，如高檔、中檔和低檔，不同檔次的品牌帶給消費者不同的心理感受和情感體驗。而大于 20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心 SUPER MALL。 ?分類： 食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物等。 ? 20世紀 20一 30年代，購物中心在設(shè)計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步 英國： ? 20— 30年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。 B、 柱距與單元面寬有直接關(guān)系：大商店面寬， 8，９，１ 4，１ 6， ２４。也有認為商業(yè)地產(chǎn)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動。在居住建筑中的使用面積也稱“居住面積”。非住宅用房按建筑面積計算。 ? 購物空間 ：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現(xiàn)場。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金 。 ５、招商專業(yè)術(shù)語 ? 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。 ? 劃分防火分區(qū)： 在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。 ? 實用面積 它是 建筑面積 扣除公共分攤面積后的余額。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。從經(jīng)營模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、 別墅房地產(chǎn)等類別。 購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的人流組織。 D、廠家直銷中心 Factory outlets center 由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。 零售業(yè)態(tài)的定義及分類 ?分類原則： 零售業(yè)態(tài)按零售店鋪的結(jié)構(gòu)特點分類。城市綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體，以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃堋? E、其他定位：形象定位、主題定位、特殊功能等等 購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點 ? 購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃 通常來講，購物中心的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)其市場定位、經(jīng)營定位和功能定位進行劃分 業(yè)態(tài)規(guī)劃40%17%15%3%5%15% 5%時尚購物 休閑娛樂 康體運動 展覽展示 服務(wù)資訊 餐飲美食 文化教育 購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點 ? 第三代萬達廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃 以一個面積 15萬平方米左右的萬達廣場為例，其主力店約占 70%80%，室內(nèi)步行街約占 20%30%，零售業(yè)態(tài)約占 50%、休閑娛樂餐飲文化等業(yè)態(tài)約占40%、配套服務(wù)等功能性業(yè)態(tài)約占 10% 業(yè)態(tài)規(guī)劃50%10%40%零售 功能 餐飲 購物中心規(guī)劃及設(shè)計要點 ? 功能規(guī)劃 抓住購物中心的集“買、吃、玩”這三種最基本的消費功能，加上多種附加功能的整合及互補，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流。 ? 租賃政策 （ 承租商優(yōu)化 ） ? 日常經(jīng)營管理 ? 營銷管理 （ 整體形象