商業(yè)地產(chǎn)基礎知識培訓(張總)(完整版)
【正文】 ? 社區(qū)商業(yè)以便利、實用、服務多樣為特色 ? 趨向集中化、完善的服務功能、便利等特點 ? 周邊缺乏綜合、專業(yè)市場環(huán)境，現(xiàn)有市場經(jīng)營一般 ? 交通便利，本地有特產(chǎn)如岫玉 ? 由單一、少門類向著綜合、多門類發(fā)展 百貨 / 購物中 心 /超市 ? 百貨由多種經(jīng)營轉(zhuǎn)向主體性經(jīng)營、主題經(jīng)營 ? 對超市、購物中心具有巨大需求 ? 體驗業(yè)態(tài)成為中高檔商業(yè)市場需求的動力 ? 專業(yè)化商店受到歡迎 通過左圖分析，建議本項目可進入的市場：大型購物中心，中型專業(yè)、專營商店及中小規(guī)模專業(yè)市場 購物中心定位要素之定位 B、目標客層定位 根據(jù)消費者需求因素的市場調(diào)查可以得到的前三位的影響因素：品種、價格、鄰近，通過進一步分析各類消費者第一及第二需求的組合狀況，識別份額較大的需求，并將其作為目標市場。 購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內(nèi)的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內(nèi)部的人流組織。 ?平面設計 購物中心規(guī)劃設計要點之平面規(guī)劃 ?剖面設計： A、層高 B、中庭空間 C、從不同的層面同時引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 F、貨區(qū)設計 ?其他要素設計： 照明、景觀等 購物中心招商及營銷策劃要點 ? 招商要點 ?市場調(diào)查 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合、品牌落位 ?招商（租金）政策 ?團隊組建 ?招商方案（計劃、節(jié)點、原則、方法） ?啟動招商、跟進招商、甄選商家 ?合同簽署 ?商家進場 購物中心招商及營銷策劃要點 ? 策劃要點 A、開業(yè)前 ? 項目主題策劃 ? 商業(yè)形象策劃 ? 招商階段性策劃 （招商宣傳推廣、大型招商活動策劃、核心商戶選擇與吸引、供應商入場） B、開業(yè) ? 全方位預熱宣傳（開業(yè)前兩周），保證有足夠多的客流量，確保 95％商戶統(tǒng)一開業(yè)。從經(jīng)營模式、功能和用途上完全區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、 別墅房地產(chǎn)等類別。 ? 建筑紅線 城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。社會性基礎設施則指文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設施。 ? 實用面積 它是 建筑面積 扣除公共分攤面積后的余額。 ? 共有建筑面積分攤系數(shù) 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。 ? 劃分防火分區(qū)： 在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區(qū)域的防火技術(shù)措施。 ? 貨架： 貨架是營業(yè)員工作現(xiàn)場中分類分區(qū)地陳列商品并少量儲存商品的設施。 ５、招商專業(yè)術(shù)語 ? 產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。 ５、招商專業(yè)術(shù)語 ?協(xié)議書 協(xié)議書是契約文書的一種。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金 。 ?定金 定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 ? 轉(zhuǎn)租商鋪： 商鋪最終使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪最終使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務關系。 ? 購物空間 ：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現(xiàn)場。 ? 層高 層高是指房產(chǎn)高度以 層 為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。非住宅用房按建筑面積計算。 建筑規(guī)劃及設計規(guī)范術(shù)語 ? 設計規(guī)范術(shù)語 ? 建筑面積 房產(chǎn)的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面積，則是各房產(chǎn)建筑面積之和。在居住建筑中的使用面積也稱“居住面積”。 ? 建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。也有認為商業(yè)地產(chǎn)就是指商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商作為投資主體直接參與的、為生產(chǎn)和消費提供交易平臺而進行的商業(yè)活動。經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面： 承租商的優(yōu)化管理 、 整體形象策劃推廣與促銷推廣活動 、 服務管理 、 日常的物業(yè)管理 。 B、 柱距與單元面寬有直接關系：大商店面寬， 8，９，１ 4，１ 6， ２４。 D、主題定位 商業(yè)項目主題的確定需要從目標消費客群現(xiàn)在及未來的特點、消費傾向、消費習慣等等入手，深入考慮項目所屬商業(yè)類型的國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢，全面把握各種成功的商業(yè)模式以及新興商業(yè)業(yè)態(tài)、形式，結(jié)合商業(yè)項目自身的規(guī)劃條件及類型特點，找出具有明顯市場差異化、對目標消費群體有強大聚合力，同時又適合項目自身特點的主題內(nèi)容，來指導項目的整體運作。 ? 20世紀 20一 30年代，購物中心在設計、開發(fā)和運營方面取得了顯著的進步 英國： ? 20— 30年代，英國郊區(qū)的獨立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設內(nèi)容。 購物中心的定義及分類 ? 城市綜合體 HOPSCA是指： 城市綜合體一般是由高級酒店，高檔寫字樓，大型綜合商業(yè)中心、市民廣場等組成。 ?分類： 食雜店、便利店、折扣店、
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