房地產(chǎn)估價(jià)方法與案例2-文庫吧在線文庫
【正文】 的空間場所 。 附屬建 筑設(shè)備 建筑物各類設(shè)備的質(zhì)量 維修情況 主要包括給排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備。 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義 房地產(chǎn) 權(quán)利 所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán) 典權(quán) … 19 所有權(quán) 是指房地產(chǎn) 所有人 在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由支配房地產(chǎn)并排除他人干涉的權(quán)利 (具有排他性 )， 包括 占有 、 使用 、 收益和處分 的權(quán)利； 使用權(quán) 是指房地產(chǎn) 使用者 對他人所有的房地產(chǎn)享有 占有 、 使用 、 收益 的權(quán)利； 租賃權(quán) 是指以支付租金的方式從房屋所有人或土地使用人那里獲得 占有 、 使用 房地產(chǎn)的權(quán)利； 房屋 土地 20 抵押權(quán) 是指 債權(quán)人 對債務(wù)人不轉(zhuǎn)移占有而僅作債權(quán)擔(dān)保的房地產(chǎn) ， 在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí) ， 就該房地產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利； 典權(quán) 是指 支付典價(jià) 占有他人房地產(chǎn)而為自己使用 、 收益的權(quán)利 ， 典權(quán)是中國特有的一種物權(quán)形式 。 （一）房地產(chǎn)價(jià)格的含義 房地產(chǎn)價(jià)格既有 買賣價(jià)格 ， 又有 使用價(jià)格（ 租金 ） 。 買賣價(jià)格： 房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人 ， 由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣額 、 商品或其他有價(jià)物 。 房地價(jià)格： 建筑物連同其占用的土地的價(jià)格 。例如，經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、制度政策因素等，對于不能量化的影響因素，則在估價(jià)時(shí)不能通過修正、調(diào)整等方法予以考慮。 本質(zhì) 以房地產(chǎn)的 實(shí)際成交價(jià)格 為導(dǎo)向 求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把市場法測算出的價(jià)值稱為“ 比準(zhǔn)價(jià)格 ” （二）理論依據(jù) 替代原理 :替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致。 總之，市場法的使用條件是 在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的近期 有較多的類似房地產(chǎn)的交易。 （ 2）采用百分率法修正，其公式為： 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 =可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) （ 3）交易日期修正的具體方法 ?利用房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正 ?利用房地產(chǎn)價(jià)格變動率進(jìn)行修正 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況修正，是將 可比實(shí)例 在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 條件： 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠量化。一般情況下，標(biāo)的物的收益年限為其 剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ，其中，土地為剩余使用年限；對于土地與建筑物合成體的估價(jià)對象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于或與土地使用年限一起結(jié)束的，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限確定收益年限； 如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)年限確定收益年限，選用相應(yīng)收益年限的公式計(jì)算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的 土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。因此， 估價(jià)中并不存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值。 重置成本 重建成本 適用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn) 、 已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料 、 建筑構(gòu)配件和設(shè)備 ，或因建筑技術(shù)和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等 ， 使舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià) 。利用有效使用年齡與總經(jīng)濟(jì)壽命的比率乘以建筑物重建成本或重置成本，即求得全部折舊類型的總折舊估計(jì)值。 會計(jì)上的折舊注重的是 原始價(jià)值 的分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收， C指的是資產(chǎn)原值，不隨時(shí)間的變化而變化。 對于使用期過長或特別舊的房產(chǎn)，很難準(zhǔn)確計(jì)量其價(jià)值損耗，即折舊；另一方面，這一方法很難估計(jì)由于設(shè)計(jì)、式樣等的規(guī)格與質(zhì)量，以及施工人員的素質(zhì)所造成的建筑物質(zhì)量上的差異。 報(bào)酬率 =投資回報(bào) /所投入的資本 風(fēng)險(xiǎn)是指由于不確定性的存在，導(dǎo)致投資收益的實(shí)際結(jié)果偏離預(yù)期結(jié)果造成損失的可能性。 沒有簽訂租賃合同的，有效毛租金采用市場客觀租金 ；有租賃合同的，合同期內(nèi)有效毛租金應(yīng)采用合同約定租金，并且按租賃合同約定的內(nèi)容扣除成本費(fèi)用，合同期外應(yīng)采用市場客觀租金，扣除客觀費(fèi)用。 二、收益法 將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么，在現(xiàn)在購買一宗有一定年限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益年限內(nèi)可源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有某一貨幣額可與這未來源源不斷的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則一貨幣額就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 統(tǒng)一價(jià)格表示單位 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 交易情況修正 （ 1）含義： 交易情況修正是指 排除 交易行為中的 特殊因素所造成 的可比實(shí)例成交價(jià)格 偏差 ，將可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整為正常價(jià)格。 （三）適用對象 難以采用市場法估價(jià)的房地產(chǎn)： ，例如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、寺廟、古建筑等； ，例如學(xué)校、醫(yī)院
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