房地產(chǎn)估價(jià)02-文庫(kù)吧在線文庫(kù)
【正文】 ：簡(jiǎn)稱成交價(jià)，使交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。 供求變化不同： 由于土地?cái)?shù)量難以增加或減少，并具有不可移動(dòng)性，其供給彈性較小。 （ 3）效用決定論認(rèn)為商品的價(jià)格取決于商品的效用。從本質(zhì)上講它是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一 ,是房產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn) 。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 與一般物價(jià)共同之處： — 都是價(jià)格 — 都有波動(dòng) — 按質(zhì)論價(jià) 一、地價(jià)與一般物品價(jià)格的不同 生產(chǎn)成本不同：地價(jià)本質(zhì)不是勞動(dòng)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格與租金的關(guān)系，就象資本的本金與利息的關(guān)系； ④是在長(zhǎng)期、綜合考慮下形成的； ⑤ 一般是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素影響。 評(píng)估價(jià)格：是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格或價(jià)值估算和判定的結(jié)果。 計(jì)稅價(jià)值：為政府課稅目的，由估價(jià)人員估定的作為房地產(chǎn)課稅依據(jù)的價(jià)值 征用價(jià)值：政府強(qiáng)制征用房地產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額?，F(xiàn)評(píng)估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 2023萬(wàn)元。 ? 資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于本金的數(shù)量多少，占用時(shí)間的長(zhǎng)短及利息率（或收益率）的高低等因素。 合法產(chǎn)權(quán) :房地產(chǎn)所有的產(chǎn)權(quán)必須的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù) 。(2)評(píng)估時(shí)應(yīng)注意什么事項(xiàng) ? 合法原則有兩個(gè)問(wèn)題 : ? 其一是按現(xiàn)時(shí)的房屋用途進(jìn)行估價(jià) 。 適合原理 是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào) ， 最佳用途 （四）尋找方法（滿足四個(gè)條件）： 法律上的許可性 技術(shù)上的可能性 經(jīng)濟(jì)上的可行性：收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值； 價(jià)值是否最大 ? 對(duì)一個(gè)大型浴場(chǎng)的抵押價(jià)格作出評(píng)估，一估價(jià)師評(píng)為每平方米建筑面積近 4000元，另一位評(píng)為每平方米建筑面積 6000余元。 ? 在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì)將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，任何買(mǎi)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格成交，任何賣(mài)者不會(huì)接受比市場(chǎng)上的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格成交，最終是類似的房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。時(shí)點(diǎn)截取的房市斷面價(jià)格水平的一致性也體現(xiàn)了動(dòng)拆遷及安置價(jià)格結(jié)算的公平一致性。 六、獨(dú)立、客觀與公正原則 要求房地產(chǎn)估價(jià)必須站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出 對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見(jiàn)、最大量的，包括在建工程估價(jià)。 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格自然也是不斷變化的。 1998年唐山市二手房?jī)r(jià)格的房?jī)r(jià)與新建商品房市場(chǎng)相比差距較大； 2023年二手房單價(jià)高于同類新建商品房單價(jià)。 這些內(nèi)容包括，明確主廠房四至范圍，土地使用權(quán)的分?jǐn)偡秶?，保證該主廠房權(quán)利人由該廠房至市政道路（廠區(qū)大門(mén)外）的通行地役權(quán)，享用水電供應(yīng)、排水排污的相應(yīng)權(quán)利等。 ? 在合法產(chǎn)權(quán)方面：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國(guó)家所有的土地來(lái)估價(jià)，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)做長(zhǎng)久用地來(lái)估價(jià)，違法占地不能當(dāng)做合法占地來(lái)估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來(lái)估價(jià)，違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來(lái)估價(jià)，產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨(dú)有的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)，等等。
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