【正文】 論，但受到本係價報告中已經(jīng)說明的估價假說和限制條件的限制。交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，不考 慮特殊買家的附加出價。特提請報告使用人注意！三、背離實際情況假設(shè)枯價結(jié)果是為確定房地產(chǎn)抵押貨款額度提供參考依據(jù)，佑價時沒有考慮 國家宏現(xiàn)經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和 其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮信價對象將來可能承擔(dān)連 約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對佑價結(jié)果的影響；當(dāng)上 述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。位價對象土地面 積為2 404m2,建筑面積為28 238. 886 5m2。近X X X路及X X X交匯處，均為雙向4車道。六層為空中花園。CiiM、最高最佳使用原則、替代原則、價值時點原則、獨 立、客觀、公正原則、謹慎原則等房地產(chǎn)佑價原則39。價值時點原則是指求 取某一時點上的價格，所以在佑價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場停止在價 值時點上，同時信價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。②《房地產(chǎn)批押佑價指導(dǎo)意見》；③《城鎮(zhèn)土地枯價規(guī)程》（GB/T 18508—2001)。房地產(chǎn)批押價值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受樓權(quán)利下的市場價值一房地產(chǎn)佑價 師知悉的法定優(yōu)先受償款 (十）枯價結(jié)果佑價人員經(jīng)過實地查勘和測算，采用比較法測算結(jié)果為444 919 292元，采 用成本法測算結(jié)果為421 517 578元，利用加權(quán)平均法最終確定佑價對象在價值 時點的市場總價為165。土地增值稅：按成交價格比原開發(fā)或購置成本的增值額一定比例；土地交易手續(xù)資：按面積計算3元/平方米。板押倍價報告使用提示委托人對抵押報告使用人使用報告的提示如下：(1)佑價對象為在建工程，報告使用人應(yīng)注意佑價對象隨時間變化而產(chǎn)生的 影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方 面亦應(yīng)特別關(guān)注本輸下調(diào)和景氣程度下降的影響。估價對象區(qū)域狀況表1位置狀況坐落廣州市XX區(qū)XXX路XXXX號方位東近文德路、西至小卷、南至廠后街、北至萬福路朝向裙樓東西朝向、塔樓分東西塔摟、東南、東北、西南、西 北四個朝向臨御狀況東距文德路約8m,西臨小巷，南臨廠后街，北臨萬福路樓展地下2層車庫，地上31居，其中：1一5層裡樓商業(yè)、6層 架空獲因、7 — 30展為2祐住宅塔樓、31層力談備層交通狀況道路臨2條雙向四車的城市次干道公共交通目前有公交站萬福路、文德路、珠光路19路總站、13路總 站等，有340等多路公交，建設(shè)中的地技6號線北 京路站設(shè)在估價對象步行5分鐘路程內(nèi)交通管制萬福路及文德路口說紅緣燈，兩條均為城市內(nèi)滿?合型次干 道，雙向四車、中間未談隔離帶（或護欄〉，交通管制一般停車便利度物巫設(shè)有2層地下停車庫，周迫無專用停車場第二節(jié)房地產(chǎn)佑價報告寫作35續(xù)表自然環(huán)境環(huán)境狀況人文環(huán)境素觀近珠江、沿江路及海珠廣場建筑風(fēng)格為地道的嶺南騎樓文化，文德路、萬福路等多條 人文古街遍布越秀南騎樓風(fēng)貌、沿江路江濱風(fēng)情基?fib設(shè)施七通外部配會設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施休想場所有海珠廣場、北京路商業(yè)步行街、沿江路、孫中 山文獻館、中山圖書館等，教學(xué)資源有文德路小學(xué)、市第 十三中學(xué)及廣東實驗中學(xué)等；醫(yī)療機構(gòu)有中大醫(yī)院、東山 第二人民醫(yī)院等區(qū)位狀況未來變化趨勢分析城市分區(qū)及 地段類越秀南片區(qū)、北京路商圏，根據(jù)XX區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，未 來該片區(qū)將規(guī)劃為零售主寺型的綜合性、多功能的國際性 商業(yè)區(qū)周迫物業(yè)類別目前主要為多展住宅、低層騎樓商業(yè)、南面廠后街正處于 拆遷改造中，未來規(guī)劃改造抽跋后將降低建筑密度，但保 留原騎樓風(fēng)格及嶺南文化特色居住人口類型目前居住人口主要為老廣州，年齡結(jié)構(gòu)較大，未來抽跪后 除回遷部分外，將置換進有購買力的中高端人群社會經(jīng)濟能 力類型公務(wù)員，退休職工、生意人房地產(chǎn)發(fā)展 趨勢舊城改造為主，少量爛尾樓盤活為輔區(qū)位狀況未來變化趨勢分析市場供應(yīng)情況區(qū)內(nèi)基本無土地供應(yīng)，主要靠舊城拆遷改造及爛尾樓盤活 供應(yīng)，佶價對象周迫有南越雅居在售外，文德東方廣場正 在進行基坑開技，預(yù)計南越雅居售完后，近期基本無可銷 售項目市場需求情況讀區(qū)集聚了省市黨政機關(guān)公務(wù)員、東風(fēng)路、沿江路商務(wù)圈 白領(lǐng)、北京路商圈生意人的各類需求總體發(fā)展 趨勢評價綜上所述，讀區(qū)域經(jīng)抽統(tǒng)改造后，從物業(yè)到居住人口都將 經(jīng)歷一輪置換，交通狀況隨著地4失站的開通得到改善，自 然境狀況隨著建筑密度的降低而改善，人文境隨著新 復(fù)古建筑的建成及原建統(tǒng)的修復(fù)保留而更新，綜合境、 景觀及外部配杳將得到改善升級。二層至 五層為毛場狀態(tài)。 廣州市2009年全年GDP為9 112. 76億元，同比2008年增長11. 5%,其中：第 一產(chǎn)業(yè)為172. 55億元、第二產(chǎn)業(yè)為3 394. 65億元元和第三產(chǎn)業(yè)5 545. 56億元，房 地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)中達705. 79億元。同 比增加54. 85%,%。估價方法適用性分析枯價對象特點枯價對象位于越秀區(qū)萬福路南側(cè)、廠后掛北側(cè)地段，法定用途與現(xiàn)狀用途均為商?。豢輧r對象為在建工程，為具有潛在開發(fā)價值的房地產(chǎn)伯價目的為確定房地產(chǎn)抵押貨款額度提供價值參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)抵押價值可選信價方法比較法收益法假設(shè)開發(fā)法成本法基準地價法估價方法定義將估價對象與 在價值時點近 期交具的類似 房地產(chǎn)進行比 較和適當(dāng)?shù)男?正，以此枯算 信價對象的客 觀合理價格或 價植預(yù)計係價對象 未來的正常凈 收益，選用適 當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦?其折現(xiàn)到價位 時點后累加， 以此信算佑價 對象的客觀合 理價格或價值預(yù)計估價對象 開發(fā)完成后的 價值，扣除預(yù) 計的正常開發(fā) 成本、稅資和 利潤等，以此 枯算佑價對象 的客觀合理價 格或價值求取佑價對 象在價值時 點的重置價 格或重建價 格，扣除折 舊，以此估 算估價對象 的客觀合理 價格或價值在政府確定公 布了基準地價 的地區(qū)，由枯 價對象所處地 段的基準地價 調(diào)整得出估價 對象宗地價格是否選取不選取不選取選取選取不選取信價方法 選擇理由估價對象為在 建工程，所在 區(qū)域交易案例 少，且運類交 易一般不公 開，難以獲取 其交易情況估價對象為在 建工程，目前 狀態(tài)無法獲取 收益伯價對象為在 建工程，具有 投資開發(fā)或再 開發(fā)潛力的房 地產(chǎn)，適合選 取假說開發(fā)法 伯算倍價對象 的客觀合理 價格估價對象為 在建工程， 主要由土地 費用、土建 工程費用、 機電安裝費 用及裝飾裝 修工程費用 組成，而這 四部分的費 用可通過測 算其重新購 建價格和折 舊得出信價對象法定 用途及現(xiàn)狀用 途均為商住， 非宗地佶價， 不適合用基準 地價法祐算其 客觀合理的 價格第二節(jié)房地產(chǎn)枯價報告寫作41七、計算過程()假談開發(fā)法確定估價對象市場價值估價對象規(guī)劃用途為商住用地，且各部分數(shù)量比例比較合理；係價對象為已 驗收完華的在建工程，其續(xù)建周期短，銷售的啟動較為義活主動，在一定程度上 可規(guī)避在建的項目競爭。針對估價對象的功能及特點，對與佑價對象在同一區(qū)域內(nèi)的類似住宅進行了 市場調(diào)查和比較分析，從中選取可比性較強的三個案例，祥見下表。 現(xiàn)狀開始銷售，住宅商業(yè)于前半年（2010年1月至2010年6月）可售出50%, 后半年（2010年7月至2010年12月）可售出余下50%。目前該 區(qū)主要一手樓售價在18 000?22 000元/m2之間，周這商業(yè)街輔除北京路外，月 租金在一般在300?600元/m2之間。根據(jù)市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，早在10月廣州 的住宅成交均價就已破萬元大關(guān)。38第一章房地產(chǎn)枯價文書寫作估價對象權(quán)益狀況描述與分析表 112土地權(quán)益狀況：1土地性質(zhì)、用途出讓、商住2土地面積2 404m39。3展數(shù)和高度地下2層為車庫，出入口分開，地上31層，其中：1 一5層裙 樓商業(yè)、6層架空花園、7 — 30層為2棟住宅塔摟、第31層為 設(shè)備、造型層4建統(tǒng)結(jié)構(gòu)整體建筑為框架貨力墻結(jié)構(gòu)5層高和室內(nèi)凈高肯層和夾層總層■, ,六展約為 2. 7m,七層至二十六層為2. 9m, 二十七層■至三十層為3m第二節(jié)房地產(chǎn)枯價報告寫作37續(xù)表建筑物實物狀況房產(chǎn)建造年份約于2005年基本破工，后停工至令，現(xiàn)裝伸改造中，計劃 2010年6月交樓空間布局祐樓商業(yè)1~5展，6層架空花園，7?30層塔樓為住宅，其 中：7?14層（現(xiàn)編6?13層）、16?21層（現(xiàn)編15?20層） 為兩樣四戶，均有兩面以上來光，且通風(fēng)及棄觀俱佳；15層 (現(xiàn)編14層）為兩樣三戶，均為大戶型，2務(wù)迫角戶為3面采 光、中間戶兩面采光，且通風(fēng)及景觀俱佳；22層（現(xiàn)編21 層）為兩樣兩戶，均為三面采光的大戶型，通風(fēng)及景觀俱佳； 23?30層（現(xiàn)編22?29層）兩梯三戶，均為大戶型，2查這 角戶為3面采光、中間戶兩面采光，且通風(fēng)及景觀俱佳，其 中：30層（現(xiàn)編29層）為兩層高復(fù)式戶整實用率肯層商業(yè)總體實用率約為94. 1%。經(jīng)營方經(jīng)營不當(dāng)，會導(dǎo)致仿價對象的市場價格降低。于價值時點，倍價對象為毛場狀態(tài)，尚需對過道、窗 戶、宣外緑化等/共部分進行修復(fù)，本次括價佑價所對應(yīng)狀態(tài)為價值時點狀態(tài)， 未考慮不可確知的后線裝修改造的影響。估價對象變現(xiàn)折減因素、折減率序號影響因素拆減率％1買方市場有限需求15%2快速變現(xiàn)方式、時間限制10%3拍賣等方式中介費用5%4買方市場客戶購買處置資產(chǎn)的心理5%5其他不可預(yù)見因素15%合計50%仿價對象變現(xiàn)時間長短分析根據(jù)當(dāng)前現(xiàn)場處置同類物業(yè)的變現(xiàn)情況，仿計佑價對象正常的變現(xiàn)時間為 個月左右。根據(jù)信價對象具體情況，因 估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法進行倍價；又根據(jù)謹慎 原則，係價對象為在建工程，故采用成本法進行測算、驗證（具體采用房地分別 信價綜合計價的方式進行佑價，用比較法佑價土地使用權(quán)價格，用成本法佑價在 建工程房產(chǎn)價格，并佑算在建工下的房地合一價格），并將兩種估 價方法的佑算結(jié)果分析綜合后得出係價對象價值。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相至 影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。它的一種具體表現(xiàn)，是以能使信價對象獲利最多的用途和開 發(fā)強度來衡量。(六）價值類整枯價中采用39。裙樓外墻面主要為大理石，首層部分墻面為落地鋼化破璃，塔樓外墻為條形 磚，造型塔尖屋頂，整體為退縮式的塔形外現(xiàn)。但未計入位價范圖的已售住 宅建筑面積2 155. 582 8m2,回遷住宅建筑面積2 515. 900 8m2,公建配奏等其他 建筑面積1 576. 620 6m\倍價對象土地性質(zhì)為出讓，土地用途為商住。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)， 化價結(jié)果可作係價對象的市場價格參考，超過一年，需重新進行估價。二、不確定事項假談本次仿價面積數(shù)據(jù)根據(jù)委托人提供的《分戶預(yù)測面積表》進行測算，其第二節(jié)房地產(chǎn)佑價報告寫作 27可銷售經(jīng)營建筑面積較《國有土地使用權(quán)出讓。注冊房地產(chǎn)信價師XXX、XXX,估價人員XXX、XXX等人均已 于2010年1月12日對本估價報告中的佑價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了 實地查勘并進行記束。此致X X土地與房地產(chǎn)仿價咨詢有限公司 法定代表人：二 0— 0年二月入曰錄一、致佑價委托人函二、佑價師聲明三、佑價假設(shè)和限制條件 E?、估價結(jié)果報告一)佑價委托人二）房地產(chǎn)枯價機構(gòu)三）估^目的 39。估價所依據(jù)的其他文件資料。實地查勘的相關(guān)照 片應(yīng)包括估價對象的內(nèi)部狀況、外部狀況和周圍環(huán)境狀況的照片。估價結(jié)果確定估價結(jié)果確定就是要說明不同估價方法的測算結(jié)果和最終估價結(jié)果，并較詳細說明最終的估價結(jié)果確定的方法和理由。當(dāng)估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時，應(yīng)按下列規(guī)定 確定估價所依據(jù)的用途，并應(yīng)作為估價假設(shè)中的不相一致假設(shè)在估價報告中說明 及對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途有認定或處理的，應(yīng)按其認定或處 理結(jié)果進行估價；政府或其有關(guān)部門對估價對象的用途沒有認定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定 執(zhí)行：22 第一章房地產(chǎn)係價文書寫作ii登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；實際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。如采用比較法時，則要分析估價對象所處片 區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價格水平等，而采用收益法則 要側(cè)重于分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。對在建工程權(quán)益狀況插述還應(yīng) 包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證等的取 得情況。 39。r總表 表12幣種：估價方法測算結(jié)果總價（元或萬元）單價（元/m2)評估價值總價（元或萬元）單價（元/m2)(2)除房地產(chǎn)抵押估價外，當(dāng)估價對象為多宗房地產(chǎn)時，應(yīng)按表13格式說 明不同估價方法的測算結(jié)果和最終評估價值；估價結(jié)果匯總表 表13幣種：價方法及結(jié)果估價對象及測算結(jié)果估價結(jié)果估價對象1總價（元或萬元）單價（元/m2)18第一章房地產(chǎn)估價文書寫作續(xù)表?價方法及結(jié)果測算結(jié)果估價結(jié)果仏價對象2總價（元或萬元）單價（元M2)估價對象3總價（元或萬元）單價（元/W)總價（元或萬元）