房地產(chǎn)估價方法與案例2(存儲版)
【正文】 投資報酬率排序插入法 將報酬率視為包含 無風(fēng)險報酬率和 風(fēng)險報酬率 兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加 利用與估價對象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率的方法 （ 2）報酬率的求取方法 投資類型及其風(fēng)險 報酬率 報酬率應(yīng)落的區(qū)域 投資報酬率排序插入法 （一）概念 重置成本法是求取標(biāo)的建筑物在 估價時點(diǎn) 時的重新建造價格，然后 扣除折舊 ， 加上土地的價格 ，以此估算標(biāo)的不動產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。 報酬率的求取 （ 1）報酬率的實(shí)質(zhì) 投資回收 是指所投入的資本的回收，即保本。 （四）收益法的步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn) 收入和費(fèi)用 的資料 預(yù)測 估價對象的未來收益 求取報酬率、資本化率 選用適宜的收益法計(jì)算公式 （ 1）房地產(chǎn)的未來收益 凈收益的求取 持有收益房地產(chǎn)特定權(quán)利的收益，包括收取 持有期間 的房地產(chǎn)所有利潤，加上終結(jié)期對房地產(chǎn)的處置收益 。 包括 區(qū)域因 素 修正 個別因素 修正 權(quán)益因素 修正 包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設(shè)施等 包括新舊程度、建筑結(jié)構(gòu)、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風(fēng)采光、房型功能、建筑裝修等 包括年限修正、產(chǎn)權(quán)狀況修正等 求取比準(zhǔn)價格 （ 1）求取 單個 可比實(shí)例比準(zhǔn)價格的方法 連乘形式： 估價對象價格 =可比實(shí)例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價格 可比實(shí)例價格 = 100 ( ) ( ) 100 ( ) 100 （ 2） 多個 比準(zhǔn)價格綜合方法 ?簡單算術(shù)平均法 ?加權(quán)算術(shù)平均法 （一）概念 收益法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)?資本化率 ，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的 正常純收益 （客觀純收益）折算到估價時點(diǎn)上的 現(xiàn)價 ，求其之和，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 （四）使用條件 （五）市場比較法的估價步驟 搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例 建立價格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價格 注重平時交易實(shí)例的積累 搜集交易實(shí)例 途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易登記等資料 查閱報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租廣告、信息資料 參加房地產(chǎn)交易會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集價格信息，索取有關(guān)資料 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解 以房地產(chǎn)購買者的名義，與房地產(chǎn)出售者，如開發(fā)商、代理商等洽談 內(nèi)容 交易雙方的基本情況及交易目的 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 成交價格及價格類型 成交日期 付款方式 交易情況 如總價、房屋總價、土地總價及相應(yīng)單價；如拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格；如美元、港幣、日元等 如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價情況以及有無債務(wù)清償、人為抬價或親友間交易，合并土地的買賣等特殊交易情況。 適用于房地產(chǎn) 市場發(fā)達(dá) 、 活躍和完善 的地區(qū)，而且有 廣泛市場交易 的房地產(chǎn)類型。如果在估價時不考慮那些不可量化的影響因素，勢必影響評估的結(jié)果。 等同于一般人們所說的 房價 。 租賃價格： 房地產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用 ， 由出租人收取或承租人支付的貨幣額 、 商品或其他有價物 。 （ 一般商品主要是買賣價格 ） 房地產(chǎn)價格受 區(qū)位 的影響很大 。 房地產(chǎn)估價是評估 房地產(chǎn)的價值 。需要了解它們的配置和性能、質(zhì)量和維修保護(hù)情況。 (2)構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物 ， 人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動 ， 如煙囪 、 水塔 、 水井 、 道路 、 橋梁 、 隧道 、 水壩等 。房地產(chǎn)估價方法與案例 一、房地產(chǎn)及其描述 —— 對象 二、房地產(chǎn)價格和價值 三、房地產(chǎn)價格影響因素 四、房地產(chǎn)估價概述 主要內(nèi)容 土地 其他地上定著物 從自然屬性或物理的角度看 建筑物 一、 房地產(chǎn)及其描述 其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上 不能分離 ， 或雖然可分離 ， 但是分離后不經(jīng)濟(jì)或分離后會破壞土地 、 建筑物的完整性 ， 使土地或建筑物的價值或功能明顯受到損害的物體 ， 如花園 、 圍墻 、 地下管線等 。 (1)房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住 、工作 、 娛樂 、 儲藏物品 、 紀(jì)念或進(jìn)行其他活動
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