【正文】 ：銷售稅費(fèi)是銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開(kāi)發(fā)商（賣方）繳納的稅費(fèi)，可以分為以下 3類：銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費(fèi)（如由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)）等。 ⑵建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取辦法 ①單位比較法 — 是以建筑物整體，與價(jià)格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 自然老朽 — 主要由自然力的作用引起，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)有關(guān)，同時(shí)也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。 ⑵ 求取建筑物折舊的方法 （ 自然壽命 、 經(jīng)濟(jì)壽命 ， 實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù) 、 有效經(jīng)過(guò)年數(shù) ） 在成本法求取折舊中 ， 建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命 ， 經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù) 。 ⑵估價(jià)要求 需要評(píng)估該房地產(chǎn) 2023年 10月的市場(chǎng)價(jià)格 ⑶評(píng)估過(guò)程 ①選取估價(jià)方法，因無(wú)類似辦公大樓的交易實(shí)例，擬采用成本法估價(jià)。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟： 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為以下 6個(gè)步驟： ⑴調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ⑵選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式； ⑶估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期； ⑷預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； ⑸估計(jì)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ⑹進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。 比較法進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 ⑷預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。 ：要求評(píng)估 1996年 10月出售價(jià)格。 ? 重復(fù)交易法 —— 根據(jù)同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。避免房地產(chǎn)市場(chǎng)極端值影響。 ③計(jì)息的方式 ④計(jì)息的大小 ⑤計(jì)息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：一般按社會(huì)或行業(yè)平均利潤(rùn)率估計(jì)，按地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用三者之和的一定比例計(jì)算?？煞譃殚_(kāi)發(fā)期（）和租售期（）。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，而且不考慮物價(jià)上漲的因素；假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻投入的。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 ③ 經(jīng)濟(jì)上的折舊 指建筑物以外 （ 如噪音 、 污染 、 環(huán)境的改變等 ） 的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值得損失 。 建筑物折舊 ⑴建筑物折舊的概念和原因 折舊 — 是會(huì)計(jì)學(xué)中用于衡量由于時(shí)間流逝、技術(shù)過(guò)時(shí)和市場(chǎng)變化等因素而引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價(jià)值損失的術(shù)語(yǔ)。 ⑴重新購(gòu)建價(jià)格分為以下兩種形式： 重建成本 — 是指采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 ⑷投資利息：它包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列 6大項(xiàng)構(gòu)成：⑴土地取得成本；⑵開(kāi)發(fā)成本；⑶管理費(fèi)用；⑷投資利息；⑸銷售稅費(fèi)；⑹開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 ⑶收益排序插入法 。 ⑷凈收益現(xiàn)金流的類型 在求取凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)各種狀況確定未來(lái)的凈收益現(xiàn)金流形式，以便選擇相關(guān)公式進(jìn)行計(jì)算。 A. 商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 它是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率， 將評(píng)估對(duì)象未來(lái)收益還原為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三個(gè)方面的修正。 交易情況修正的方法： 可比實(shí)例的成交價(jià)格 *交易情況修正系數(shù) =正常價(jià)格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實(shí)例在成交期日的價(jià)格修正到待估房地產(chǎn)估價(jià)期日的價(jià)格。甲交易實(shí)例成交價(jià) 80萬(wàn)元，首付 16萬(wàn)，半 年后付 32萬(wàn)，余款 32萬(wàn)一年后付清；乙交易實(shí)例成交價(jià) 80萬(wàn)元，首付 16萬(wàn)， 余款一年后付清。這通常是指首先進(jìn)行一般調(diào)整，然后對(duì)具體特征進(jìn)行調(diào)整。 ? ? 步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財(cái)產(chǎn)標(biāo)的之間的重大差異。 數(shù)據(jù)的證實(shí)： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量： ⑴對(duì)銷售進(jìn)行檢查。 ? (3)有關(guān)可比銷售的法律數(shù)據(jù) ? 收集可比財(cái)產(chǎn)的某些法律特征。 ? （ 2）銷售實(shí)例的物理特征 ? 努力發(fā)現(xiàn)那些對(duì)被研究市場(chǎng)起著重要作用的財(cái)產(chǎn)特征。 ? 需要什么樣的信息 ? （ 1）銷售交易數(shù)據(jù) ? 銷售日期（達(dá)成銷售價(jià)格的日期而不是銷售記錄的日期） ? 銷售價(jià)格和銷售條款（達(dá)成的融資安排）：誰(shuí)提供以及是否為市場(chǎng)利率。 ⑵可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)格中包括動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。根據(jù)交易案例的銷售對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值做出結(jié)論。對(duì)交易案例的銷售進(jìn)行調(diào)查；確定買主和賣主的動(dòng)機(jī)；找出有關(guān)銷售日期、價(jià)格、條件等方面資料； ⑵分析銷售。 當(dāng)估價(jià)師使用多個(gè)或更多的方法對(duì)價(jià)值進(jìn)行估算時(shí)，必須對(duì)使用有關(guān)方法得 出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。此外，估價(jià)目的的確定對(duì)于估價(jià)方法的選擇、估價(jià)資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì)某些人所具備的用途和效用。 ? ⑴房地產(chǎn)交易的需要 ? ⑵房地產(chǎn)抵押的需要 ? ⑶房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰? ? ⑷房地產(chǎn)稅收的需要 ? ⑸ 房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰? ? * 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的缺失影響房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的發(fā)揮 ⑴合法原則 要以 估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來(lái)估價(jià)。 過(guò)去（回顧性估價(jià)）、現(xiàn)在、未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）。 權(quán)利狀況 — 權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán) 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限） ③確定估價(jià)期日 — 是要明確所要評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間上的價(jià)值。 最后的價(jià)值仍取決于實(shí)際的市場(chǎng)信息和估價(jià)師的判斷和經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)結(jié)論 很少以三種估價(jià)方法的簡(jiǎn)單平均數(shù)為基礎(chǔ)。我們應(yīng)努力 發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格差異。二，銷售應(yīng)該具備公開(kāi)市場(chǎng)交易的資格。 收集可比交易實(shí)例（收集交易實(shí)例 +選取可比實(shí)例） 盡可能的接近 選取交易實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)： ⑴可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍 內(nèi)的類似地區(qū)。大類結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、 鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價(jià)格中是否包括動(dòng)產(chǎn)。 ? 建筑的年限及其設(shè)計(jì)和建設(shè)的質(zhì)量。 ? *應(yīng)檢查銷售財(cái)產(chǎn)周圍的財(cái)產(chǎn)，看其年限、價(jià)值、質(zhì)量、條件與用途是否與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的周圍的財(cái)產(chǎn)有根本不同。 ⑵通過(guò)其他信息來(lái)源對(duì)已獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉檢查。 ? （ 3）調(diào)整的原則 ? （及其價(jià)格）進(jìn)行調(diào)整使其更接近財(cái)產(chǎn)標(biāo)的。 5個(gè)方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價(jià)；⑶統(tǒng)一幣種與貨幣單位； ⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑸統(tǒng)一面積單位。 應(yīng)該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場(chǎng)利率。 例：評(píng)估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月末的價(jià)格，可比實(shí)例成交價(jià) 3000元 /平方米，成 交日期 2023年 10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價(jià)格 2023年 6月末到 2023年 2月末平 均每月比上月上漲 %， 2023年 2月末到 2023年 9月末平均每月上漲 2%。 ⑶實(shí)物狀況： 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況； 建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布臵、工程質(zhì)量等 修正方法： ⑴直接比較修正：一般采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。 有效毛收入是由潛在毛收入扣除空臵、拖欠租金（延遲支付和不付租