房地產(chǎn)估價理論與方法培訓課件-文庫吧在線文庫
【正文】 a)市場購置下的土地成本構(gòu)成： 建設(shè)用地使用權(quán)價格（地價款）；采用比較法求取，也可采用基準地價法、成本法求取。? 成本法的含義： ? 成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。 ? 房地產(chǎn)價格構(gòu)成： ① 運用成本法估價的一項最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價對象的價格構(gòu)成； ② 一個常規(guī)房地產(chǎn)項目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設(shè)、竣工驗收、商品房租售等階段； ③ 成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項成本、費用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤； ? 房地產(chǎn)價格構(gòu)成： ④ 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤 7大項，即： 房地產(chǎn)價格＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 ① 土地取得成本 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑： a) 市場購置 b) 征收集體土地取得； c) 征收國有土地上房屋取得。 管理費通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計提。 ⑦ 開發(fā)利潤 a. 開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所 期望獲得的平均利潤 ，是需要實現(xiàn)估算的； b. 為了與銷售稅費中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡稱 稅前利潤 。 ? 指數(shù)調(diào)整法 利用建安工程費的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建安工程費調(diào)整到價值時點的建安工程費的方法。 解： 已知 t＝ 20年， N＝ 40年， C＝ 800 150＝ 120230元， R＝ 3%；該房屋的折舊總額 E和現(xiàn)值 V計算如下： ① E＝ C（ 1R） t／ N＝ 120230 （ 1－ 3%） 20 ／ 40＝ 58200元 ② V＝ C－ E＝ 120230－ 58200＝ 61800元 ? 建筑物折舊的求取 —— 分解法 ? 分解法（ breakdown method）是把建筑物折舊分成它的各個組成部分，分別測算出各個組成部分，然后把他們相加來求取建筑物折舊的方法。 ? 建筑物折舊的概念： ? 建筑物折舊的原因： ③ 外部折舊： 也稱經(jīng)濟折舊，是指建筑物意外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。請計算該房屋的重新構(gòu)建價格。 ⑤ 投資利息 投資利息的計算把握原則： 應計息項目： 土
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