房地產(chǎn)估價理論計算題匯總-文庫吧在線文庫
【正文】 、管理費和銷售費的平均占用期為1年。裝修改造后的總價值＝40005000/(1+12%)＝1 (萬元)V＝1 ————200=(萬元)假設住宅樓在銷售期末一次性全部售出。估價過程：④建筑物層數(shù)確定為18層；其中，1～2層的建筑面積相同，均為3000㎡，適宜為商業(yè)用途；3—18層的建筑面積相同，均為2750㎡，適宜為居住用途；故商業(yè)用途的建筑面積為6000㎡，居住用途的建筑面積為44000㎡。其中廣告宣傳和銷售代理費為售價的3％，在建成前半年開始投入至全部售完為止。建成后半年可租出，可出租面積的月租金為60元／m2，可出租面積為建筑面積的70％，正常出租率為85％，出租的運營費用為有效毛收入的25％。銷售費用總額利用公式正常成交價格應由賣方繳納的稅費＝賣方實際得到的價格設正常成交價格為A.%=2325A(7%+5%) A=2500(元/m2)買方實際付出的價格就是房屋的購買價格加上各種稅費賣方實際得到的價格就是房屋的購買價格減去各種稅費(通俗的說就是我們所說的凈到手的價格)㎡，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2007年10月1日。請對該可比實例的價格進行市場狀況調(diào)整。那么估價時點的價格中匯率應選用成交日期時的匯率。實例B誤差太大，實例D成交時間與估價時點相隔一年以上，故實例B和實例D不作為可比實例。因為根據(jù)題意因素1是因素3的4倍，故房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度是不同，但三方面的因素的權數(shù)相加＝1。④該類寫字樓的報酬率為10%。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。計算未來3年的凈利益未來第一年的凈收益=(36036)(120%)）(125%)3000=（萬元）未來第二年的凈收益=(40036)(120%)）(125%)3000=（萬元）未來第三年的凈收益=(33036)(120%)）(125%)3000=（萬元）二、用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算每年不變的凈利益A/9%[1－1/(1+9%)3]=[1+(1+9%)]+(1+9%)2+(1+9%)3A=（萬元）[1+(1+9%)]+(1+9%)2+(1+9%)3+[1－1/(1+9%)42]=（萬元）某房地產(chǎn)占地4000㎡，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。 據(jù)調(diào)查得知,現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。1層商鋪凈收益=1000(160％)75％90％6012=(萬元)v= /10%[1－1/(1+10%)47]=(萬元)(2)23層商場凈收益=1000270％600=84(萬元)v=84/10%[1－1/(1+10%)47]=(萬元)(3)4層酒樓凈收益=100070％501280000=34(萬元)v=34/8%[1－1/(1+8%)47]=(萬元)(4)510層辦公樓凈收益=62018001280％(110％)=(萬元)V=／7％[11／(1+7％)503]=(萬元)(5)1124層住宅價格=1000144000=5600(萬元)計算房地產(chǎn)價格=++++5600=(萬元)6年前甲公司提供一宗50年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。土地5%，房地產(chǎn)報酬率為7%。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%，正常月租金為40元/m2。(1)計算房地的重新構(gòu)建價格=+1170=(萬元)土地的重新購置價格＝40002000[1－1/(1+8%)30]/ [1－1/(1+8%)40]=(萬元)建筑物的重新購建價格=13009000=1170(萬元)(2)計算折舊＝++=(萬元)①物質(zhì)折舊＝3+66+150+=(萬元)(a)門窗等費用＝3(萬元)(b)裝修折舊=4/5=66(萬元) (c)設備折舊=2509/15=150長壽命項目的折舊=() 10/40=(萬元)②功能折舊=38+=(萬元)功能落后=13080+1030+8=38(萬元) 功能過剩=80012/10%[11/(1+10%)30]=(萬元)③經(jīng)濟折舊=7/10%[11/(1+10%)30]=(萬元)(3)寫字樓現(xiàn)值==(萬元)估價對象為一寫字樓，土地總面積1000 m2，于2001年9月底50底年使用權。其他的相關資料如下；①門窗等損壞的修復費用為3萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過念數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設備的重置 價格為250萬元。(3)房地產(chǎn)狀況分析判斷見下表。其中，房地產(chǎn)狀況中的三方面因素產(chǎn)生的作用程度相同。將該可比實例的價格調(diào)整到2007年9月30日為：1000（成交價格）（1＋%）8＝（元人民幣/㎡）㎡，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月上漲0．3%。（均以上個月為100）。請求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價格。如果以建筑面積為基準。續(xù)建完成后的總價值＝a/Y[11/(1+Y)n]1/(1+rd)t需要折現(xiàn)的年數(shù)，其他符號的含義同收益法。土地使用年限為50年，從工之日起計；當時取得土地的花費為樓面地價800元／㎡。因為銷售費用在建成前半年開始投入至全部售完為止()。根據(jù)對市場的調(diào)查分析，預計商業(yè)部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后再可售出50％，其余20％需一年后才能售出；商業(yè)部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積4500元，居住部分在出售時的平均價格為每平方米建筑面積2 500元。(2)選擇最佳的開發(fā)利用方式。從圖中我們可以看出如下內(nèi)容估價時點為第1年末土地取得是在第1年末辦理完土地使用權出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款。根據(jù)項目實施進度安排（見如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。因為銷售費用是在建成前半年開始投入， ，裝修改造期為1年，=。根據(jù)其所在地點
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