房地產(chǎn)估價理論與方法培訓(xùn)課件-預(yù)覽頁
【正文】 F=P(1+i） n ⑥ 銷售稅費 銷售稅費是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費，可分為下列兩類： a)增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加（通常簡稱 “ 兩稅一費 ”） ； b)其它銷售稅費，包括印花稅、交易手續(xù)費。 ⑦ 開發(fā)利潤 a. 直接成本利潤率 ＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本） b. 投資利潤率 ＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用） c. 成本利潤率 ＝開發(fā)利潤／（土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息） d. 銷售利潤率 ＝開發(fā)利潤／開發(fā)完成后的價值 ? 成本法的基本公式： 房地產(chǎn)價值 ＝ 房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格－房地產(chǎn)折舊 ＝ 土地重新構(gòu)建價格＋建筑物重新構(gòu)建價格－建筑物折舊 ＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤－建筑物折舊 ? 適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式： ① 新開發(fā)房地產(chǎn)價值 ＝土地取得成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 ② 新開發(fā)的土地價值 ＝待開發(fā)土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤 某成片荒地面積 2平方公里，取得該荒地的代價為 元，將其開發(fā)成 “ 五通一平 ” 熟地的開發(fā)成本和管理費用為，開發(fā)期 3年，貸款年利率 3%，銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的 2%、 %和 10%，求該土地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價（假設(shè)建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入）。 ? 分部分項法 把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或成本，將各個分部或者分項工程數(shù)量乘以對應(yīng)的單位價格或成本后相加得到建安工程費的方法。 ? 建筑物折舊的概念： ? 建筑物折舊： 估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損。 ? 建筑物折舊的求取方法： ? 年限法（直線法、成新折扣法）、市場提取法、分解法 ? 直線法公式： 建筑物現(xiàn)值 =重建價格 [1(1殘值率 ) 建筑物有效年齡 /建筑物的經(jīng)濟壽命 ] 有效年齡 —— 從價值時點向過去推算的時間； 經(jīng)濟壽命 —— 建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間 某棟平方的建筑面積為 150平方米，有效年齡為 20年，預(yù)期經(jīng)濟壽命為 40年，重置價格為 800元／平方米殘值率為 3%。 演講完畢，謝謝觀看！
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1