房地產(chǎn)估價理論與方法培訓課件-全文預覽
【正文】 專業(yè)費用之和的 3%，銷售費用為重新構建價格的 4%，建設期為 6個月，所有費用可視為在建設期內(nèi)均勻投入，年利率為 6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為 15%，銷售稅費為重新構建價格的 6%。 銷售稅費一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。 ⑤ 投資利息 ? 指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費； ? 土地取得成本、建設成本、管理費用和銷售費用，無論是借貸資金還是自有資金，都應計算利息； ? 借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機會成本的考慮。 ③ 管理費用 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括： a. 人員工資； b. 福利費； c. 辦公費； d. 差旅費。通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，按照建設用地使用權價格的一定比例來測算。 ? 成本法估價的操作步驟： ① 弄清估價對象的價格構成，搜集相關資料； ② 測算估價對象的重新構建價格； ③ 測算估價對象的折舊； ④ 求取估價對象的積算價值。 ? 成本法的適用對象： ? 新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、證載開發(fā)的房地產(chǎn)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)。 ? 成本法的本質是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導向來求取房地產(chǎn)的價值。 ? 房地產(chǎn)保險和房地產(chǎn)損害賠償。 土地取得稅費，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等。 ② 耕地開墾費（占用耕地） 省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納 ③ 耕地占用稅（占用耕地） 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 ④ 征地管理費 按照征地費用總額的一定比例 ⑤政府規(guī)定的其他有關費用 國家和當?shù)卣嘘P規(guī)定 b)征集集體土地的土地取得成本： 相關稅費 ① 被征收房屋補償費 ② 搬遷費 ③ 臨時安置費 ④ 停產(chǎn)停業(yè)損失補償費 ⑤ 補助和獎勵 ⑥ 相關費用（評估費、服務費、其他費用） c)征收國有土地上房屋的土地取得成本： ② 建設成本 ? 在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括： a. 勘察設計和前期工程費； b. 建筑安裝工程費； c. 基礎設施建設費； d. 公共配套設施建設費； e. 其它工程費； f. 開發(fā)期間稅費。 銷售費用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例計提。 ⑤ 投資利息 ?單利計息公式 I=P i n F=P(1+i n） ?復利計息公式 I=P[（ 1+i） n1]
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