房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法培訓(xùn)課件-全文預(yù)覽
【正文】 專業(yè)費(fèi)用之和的 3%，銷售費(fèi)用為重新構(gòu)建價(jià)格的 4%，建設(shè)期為 6個(gè)月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為 6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為 15%，銷售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價(jià)格的 6%。 銷售稅費(fèi)一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測(cè)算。 ⑤ 投資利息 ? 指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)； ? 土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息； ? 借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機(jī)會(huì)成本的考慮。 ③ 管理費(fèi)用 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出，包括： a. 人員工資； b. 福利費(fèi)； c. 辦公費(fèi)； d. 差旅費(fèi)。通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的一定比例來測(cè)算。 ? 成本法估價(jià)的操作步驟： ① 弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料； ② 測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新構(gòu)建價(jià)格； ③ 測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊； ④ 求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。 ? 成本法的適用對(duì)象： ? 新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)、證載開發(fā)的房地產(chǎn)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)。 ? 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)和房地產(chǎn)損害賠償。 土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。 ② 耕地開墾費(fèi)（占用耕地） 省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納 ③ 耕地占用稅（占用耕地） 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 ④ 征地管理費(fèi) 按照征地費(fèi)用總額的一定比例 ⑤政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用 國家和當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定 b)征集集體土地的土地取得成本： 相關(guān)稅費(fèi) ① 被征收房屋補(bǔ)償費(fèi) ② 搬遷費(fèi) ③ 臨時(shí)安置費(fèi) ④ 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) ⑤ 補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì) ⑥ 相關(guān)費(fèi)用（評(píng)估費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、其他費(fèi)用） c)征收國有土地上房屋的土地取得成本： ② 建設(shè)成本 ? 在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括： a. 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； b. 建筑安裝工程費(fèi)； c. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； d. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； e. 其它工程費(fèi)； f. 開發(fā)期間稅費(fèi)。 銷售費(fèi)用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例計(jì)提。 ⑤ 投資利息 ?單利計(jì)息公式 I=P i n F=P(1+i n） ?復(fù)利計(jì)息公式 I=P[（ 1+i） n1]
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