【正文】 （ 5060M2的 1R 或 80M2左右的 2R），以控制總價，規(guī)避銷售風(fēng)險。 —— 對開發(fā)商而言，既可及時回籠資金，也可保證經(jīng)營；對購買者而言，可保證他們長期的投資收益。 ? 酒店 以產(chǎn)權(quán)式酒店的形式對外銷售，引入一家專業(yè)的酒店經(jīng)營公司進(jìn)行管理，購買者與酒店經(jīng)營公司簽定包租協(xié)議（建議實行 5 年包租，保證固定的投資回報率）。 具體形態(tài)和體量分配如下： 集中式商業(yè)部分 配套 商業(yè) 產(chǎn)權(quán)式酒店 市場定位 區(qū)域商業(yè)中心 鄰里商業(yè)中心 體量（ ㎡ ） 30000 5000 25000 建筑形態(tài)建議 商場步行街 臨街底商 副樓 附：不同類型的商業(yè)物業(yè)特點比較： 類型 商店元素 特點 缺點 參照項目 步行街 獨立專賣店 易于建立專賣店 的品牌形象 同等體量情況下，占地較大 ，對地塊要求嚴(yán)格 清河坊步行街、 信義坊步行街 傳統(tǒng)商場（廈） 開放式或半開放式柜臺 有利于整體規(guī)劃管理，適合百貨等經(jīng)營性物業(yè) 不利于分割出售，不適合做銷售型物業(yè) 百盛、解百 產(chǎn)權(quán)式商場 產(chǎn)權(quán)式商鋪 多為小面積分割 適合銷售，但因為產(chǎn)權(quán)分散，不利于統(tǒng)一管理，后期經(jīng)營風(fēng)險大 上海百酷 步行街式商場（商場式步行街） 產(chǎn)權(quán)式商鋪 通過露天或露天的中庭，營造出室外沿街的景觀特色 便于統(tǒng)一管理，適合做銷售型物業(yè) 上海百聯(lián)西郊購物中心、玫瑰坊步行街 ? 住宅規(guī)劃建議 ? 產(chǎn)品類型以 1618 層的小高層為主，部分 1214 層的小高層，少量多層。但對于住宅的總體布局和景觀設(shè)計上帶來一定難度，可發(fā)揮的空間比較有限。結(jié)合本項目地塊的實際情況，建 議住宅產(chǎn)品走較為適合城市居民的居住的生活型路線，住宅檔次不宜過高（豪宅），中檔偏上較為適宜。 ? 特色商業(yè)街是杭州經(jīng)營較為成功的商業(yè)形式之一，建議本項目可借鑒。 適合本項目配套的商業(yè)部分。 分析性結(jié)論： ? 市場走勢已呈現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)折趨勢； ? 房價走勢呈緩慢前進(jìn)勢頭，增幅趨緩，價格上漲幅度減小，個別地區(qū)和個別樓盤甚至可能會出現(xiàn)走跌現(xiàn)象； ? 對部分樓盤的開盤時間、推廣計劃已產(chǎn)生影響； ? 對已開盤銷售而目前僅余少部分產(chǎn)品的項目影響不大，但對于“撞在槍口”上的樓盤影響甚大，對于即將開盤的項目則 產(chǎn)生延遲、觀望的影響。 市場上的種種表現(xiàn)已發(fā)出一個這樣的信號：表明了房地產(chǎn)三級市場已悄然進(jìn)入了一個微妙時期。因此，近 期價格下調(diào)的現(xiàn)象已屢見不鮮，價格有望回歸理性。 可以看出，二手房市場正在發(fā)生轉(zhuǎn)折，上家拋盤量開始日益增加，可供出售房源的數(shù)量也愈來愈多。比如 外灘房產(chǎn)，加息后掛牌量增加近 4 成；公眾房網(wǎng) 3 月最后 一周掛牌量比前兩周增加 50%；住商不動產(chǎn)， 3 月掛牌量也大增。西邊單元和中間單元銷售率約在 30%左右。 130 平方米以下的戶型最受青睞，目前已經(jīng)售出 80%左右。雖然政策出臺，但是不大的富陽市體育中心比肩撞踵，人氣顯得很旺盛，政策的殺傷力似乎與這個杭州遠(yuǎn)郊區(qū)域無關(guān)。而對長期持有、短線投機(jī)等投資行為來說，可買可不買、可買多也可買少、可買大也可買小 ?? 比較靈活，具有一定彈性，也是最容易產(chǎn)生泡沫的行為 ，這一類需求可歸為彈性需求。 分析恒隆廣場的項目特征可知：該項目為商業(yè)項目，預(yù)計 5 月份開盤，推出約 400套單身公寓。 （二）今年以來杭州房地產(chǎn)市場分析 一季度杭州市整體市場狀況（數(shù)據(jù)來源杭州信息網(wǎng)） 指標(biāo) 2020 年一季度 2020 年三季度 2020 年二季度 2020 年一季 度 本期 比上期增減幾點幾 本期 比上期增減幾點幾 本期 比上期增減幾點幾 本期 比上期增減幾點幾 企業(yè)景氣指數(shù) 10 土地開發(fā)面積 完成投資 新開工面積 房屋竣工面積 商品房預(yù)售面積 商品房銷售面積 商品房銷售價格 空置商品房面積 稅后利潤 流動資金 貨款拖欠 用工 固定資產(chǎn)投資 變化趨勢 11 8 10 10 2020 年第一季度的各項指標(biāo)與 2020 年三個季度相比，具有不小的回落。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為 結(jié)構(gòu)性緊縮政策 。 ? 政策力度不斷加大 除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。即抑制住房價格過快上漲，防止房地產(chǎn)市場大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，確保經(jīng)濟(jì)運行和社會穩(wěn)定，保障中低收入家庭的基本居住情況。五是運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。 在 不久前的 中國人民銀行工作會議上，行長周小川部署的 2020 年十項主要任務(wù)之一就是繼續(xù)加強(qiáng)和改善金融宏觀調(diào)控，其中重點提出要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，并推動房地產(chǎn)金融健康 發(fā)展。 二、住宅市場 由于近期政府接連出臺諸多政策對我國經(jīng)濟(jì)實行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，我們就有必要對這些政策的出臺進(jìn)行解讀與分析。 商業(yè)市場總結(jié) ? 杭州整體商業(yè)市場表現(xiàn)一般，專業(yè)（批發(fā)）市場一枝獨秀。二樓租金在 815 元 /平米臨街街鋪地段最好，且多位小面積商鋪，因此單位租金非常高，多在 20 元 /平米 租售模式： 四季青服裝市場為大業(yè)主持有和小業(yè)主分割持有相結(jié)合的模式。 四季青服裝市場街區(qū)以專業(yè)市場為 主，形成了一個大型的服裝專業(yè)市場大世界。從商鋪建筑格局看，還屬于傳統(tǒng)的社區(qū)商鋪形態(tài)，比較封閉狹小，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的通透和時尚感。專業(yè)市場部分是出租模式，而另一部分則是出售模式。天） 一樓 1015 二樓 68 三樓 46 臨街商鋪 48 文三路以數(shù)碼商場為主，輔之以臨街商鋪。天之間，而中間路段的臨街商鋪則次之，多在 410 元 /平米天） 路口處臨街商鋪 1014 中間路段臨街商鋪 410 非臨街底層商鋪 35 非底層商鋪 文一路兩邊集中了多家大學(xué)，同時多個專業(yè)市場和大賣場也匯集于此，因此， 這里的人流量非常大，商業(yè)經(jīng)營非?；鸨?。 文二路： 文二路商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖其他%服飾%廚衛(wèi)%電動車專業(yè)市場%便利店%房地產(chǎn)中介%銀行%餐飲%副食店%網(wǎng)吧%花店%超市% 文二 路與文一路一樣，隨著大學(xué)的遷出，商業(yè)業(yè)態(tài)開始逐步由學(xué)生導(dǎo)向型轉(zhuǎn)向居民導(dǎo)向型。 業(yè)態(tài)格局 從城西板塊總體業(yè)態(tài)格局看，文一、二、三路各具特色。 總體而言，城區(qū)板塊上也體現(xiàn)了本區(qū)域特色，形成了居住型商業(yè)和教育科技型商業(yè)兩種商業(yè)模式。杭州的百年老店，如王星記、張小泉、萬隆火腿棧、胡慶余堂、方回春堂、葉種德堂、保和堂、狀元館、王潤興，義源金店、景陽觀、羊湯飯店等均集中在這一帶。 中國最大的管理資源中心 商業(yè)形態(tài) ? 購物中心 名稱 量體 （ M2） 所處商圈 經(jīng)營方式 租金 （元 /M2*天） 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營狀況 涌金廣場 萬 吳山廣場 分割租賃 1F： 4 2F： 3 3F： 2 多年來經(jīng)營狀況不佳，現(xiàn)進(jìn)行重新 包裝后，對外招商，目前正處于招商中 西湖 中國最大的管理資源中心 ? 杭州核心區(qū)商業(yè) 主要由吳山廣場商圈、湖濱商圈和武林商圈組成。 —— 為作規(guī)避噪音處理增加了難度 ? 周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后。規(guī)劃中的軌道 1 號線、 4 號線、上海 — 杭州城際特快也將直達(dá)火車東站，良好的區(qū)域規(guī)劃，為項目開發(fā)形成廣闊的空間，屆時交通出行條件將更為優(yōu)越。 本次深化報告經(jīng)過項目組及市場研究中心、營銷中心人員的多次討論，并與開發(fā)商多次討論的基礎(chǔ)上編寫成的定位報告。 —— 利于規(guī)劃， 便于打造區(qū)域內(nèi)地標(biāo)型產(chǎn) 品 ? 區(qū)位較佳，位于房產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域。 從城市定位角度來看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，未來有望成為杭州東部集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合區(qū)，屆時將會吸引大量產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，從而吸引大量就業(yè)人口的進(jìn)入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。既有傳統(tǒng)的商業(yè)文化，又有現(xiàn)代的商務(wù)辦公，有一種古今交融的感覺。主要有以下原因： A. 湖濱、吳山廣場商圈均位于旅游區(qū)，旅游人流量大，但實際消費的人群有限。經(jīng)營狀況比較良好，現(xiàn)在商鋪基本滿租。 由于城西板塊商業(yè)定位比較合理，業(yè)態(tài)搭配比較符合杭州本地的消費習(xí)慣，總體經(jīng)營狀況比較良好。 文一路： 文一路商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖便利店2%通訊產(chǎn)品6%超市7%餐飲15%家居裝飾18%服裝34%其他6%運動用品3%花店2%書店3%飾品4% 文一路是商業(yè)街與專業(yè)市場相結(jié)合的一條商業(yè)街，形成以服飾、餐飲、家居、通訊為主的業(yè)態(tài)組合。 隨著學(xué)校遷出，滿足學(xué)生消費的商業(yè)逐步推出，而滿足附近居民消 費的商業(yè)正在不斷遷入。天，而 825 平米左右的小面積商鋪租金則高的多，大部分在 8 元 /平米天。天；二樓租金為 68 元/平米 從租售兩種模式看，知名品牌專業(yè)市場和檔次比較高的市場一般采取統(tǒng)一持有，對外出租的模式；而 小產(chǎn)權(quán)式商業(yè)則明顯比較混亂，檔次和環(huán)境都比較差，整體形象不是很好。專業(yè)市場的存在為本區(qū)域積聚了濃郁的商業(yè)氣氛及市場號召力，吸引了整個杭城的專業(yè)需求，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 雖然總體經(jīng)營很好，但是也有部分市場不是很成功，如意法服飾城二層級以上空置非常嚴(yán)重，租金也比較低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近的四季青服裝市場。 租金： 位置 平均租金（元 /平米其次是專業(yè)市場的一樓，租金在 1030 元 /平米天。 ? 大型購物中心大多數(shù)經(jīng)營慘淡。與此同時， 各商業(yè) 銀行總行可自行決定將房地產(chǎn)價格上漲過快的城市和 地區(qū)的個人住房貸款最低首付比例由目前的 20%提高至 30%。 2020 年 4 月 27 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢， 提出八項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場 （簡稱“新 8 條”）。八是加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。但實際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化，大企業(yè)的市場控制力增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場信心。 ? 調(diào)節(jié)目標(biāo) 越來越明確 早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴(yán)格區(qū)分對不同角色的不同調(diào)控。這從微觀市場的反應(yīng)來看，也基本上可以嗅到政策層面上影響力。 同期，在政府公布的 2020 年第一季度的指數(shù)報告中，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)景氣指數(shù)相比同期下降 了 個百分點，而企業(yè)家的信心指數(shù)則下降了 個百分點。目前正在銷售第二期一棟小高層 3 個單 元，約 54套中型面積的戶型，第一期和第二期的多層均已銷售殆盡，銷售狀況良好。但是最近對該項目的又一次調(diào)查得知，目前還未開盤，計劃于下半年開盤。該項目地處九龍大道南側(cè)，總建筑面積約 28 萬平方米，在 5 月份還將有 100 多套疊排推出。 ? 政策對高端樓盤影響較大，對市區(qū)樓盤、對價格泡沫大的樓盤影響甚大。 3 月 1723 杭州 銷售前 15 名樓盤一覽表 排名 樓盤名稱 區(qū)域 本周銷售（套） 可售套數(shù) 已售套數(shù) 已售均價（元 /平方米） 1 旅游 水印城 濱江區(qū) 174 4 226 9661 2 錢塘春曉花園 濱江區(qū) 67 49 1070 5927 3 丁香公寓 西湖區(qū) 45 44 186 14115 4 都市楓林 81415樓 下城區(qū) 41 16 41 6649 5 錢江時代 16樓 上城區(qū) 23 526 216 9973 6 綠洲花園（高層住宅） 下城區(qū) 22 216 89 12827 7 天成嘉苑 5樓 江干區(qū) 20 126 98 8890 8 都市楓林 1326樓 下城區(qū) 19 96 198 6223 9 中山花園二期 A\B樓 下城區(qū) 19 143 241 18658 10 住宅部