【正文】 l 隨著城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：沱江商業(yè)城將是政府全力打造的以批發(fā)為主的中低檔消費中心。1 您的家庭月收入是（元）1000以下1000/19992000/29993000/39994000/49995000/59996000/69997000/79998000以上拒答數(shù)量298789462072440比例%%%%%%%%%結(jié)論：整體城市家庭收入已呈明顯上升趨勢，高消費家庭比例越來越大，為未來城市商業(yè)的多元化發(fā)展提供了良好的生存基礎(chǔ)。第二節(jié)：瀘州市民商鋪投資渠道調(diào)查商鋪投資渠道共設(shè)計問卷324份，采取入戶和街坊兩種方式，其中150份問卷消費者有購買商業(yè)鋪面的打算，本次統(tǒng)計主要針對150份有效問卷展開，結(jié)果統(tǒng)計分析如下：表142（問卷反饋） 消費者最看好瀘州市商圈的鋪面為：水井溝商圈。舊的臨街門面容易存在面積太小、通風采光不好等原因，新建市場一般存在周邊環(huán)境不好等因素。 消費者對商業(yè)鋪面配套服務(wù)的主要需求是：自動扶梯、統(tǒng)一物管、公共衛(wèi)生間、兒童娛樂四方面。l 對商場整體認識不夠，對商場的專業(yè)配套要求不高。 瀘州商業(yè)步行街表146開發(fā)商廈門滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司成都漫天堂房地產(chǎn)營銷策劃公司項目地址江陽區(qū)市府路建筑面積（600個門面）公攤率一層15%，二層35%。銷售情況開盤第一個月銷售1100萬，以后由于預售許可證的原因退房較多。三、主要競爭對手特征共性分析 從商場所處地段環(huán)境而言，各競爭對手升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界、水晶廣場、酒城購物中心等均處于瀘州商業(yè)核心地段，各項目先天條件優(yōu)越。消費者的投資經(jīng)營信心不足可以分為以下兩點：一是對商場經(jīng)營信心不足；二是工程形象均較差，對開發(fā)商信心不足。一些地方的零售業(yè)已進入混亂無序的狀態(tài)，慘淡經(jīng)營、難以為繼成為諸多零售業(yè)者的寫照。因此優(yōu)越的地理位置對項目的銷售、招商無疑是最好的號召力和靚點,這也正是本項目的最大優(yōu)勢。寬闊的商業(yè)空間隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費觀念正在逐漸改變，消費意識也開始走向成熟。以本項目在瀘州地區(qū)規(guī)模和本地的城市人口以及消費水平，基本上不可能定位為獨立的一家百貨公司、超市或主題商場，而應(yīng)該是由百貨店、超市、各種專賣店和專業(yè)店及餐飲、娛樂等共同組合的商業(yè)物業(yè)。未來大型商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強大的市場競爭力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤，體現(xiàn)商場自身應(yīng)有的價值。第二節(jié)：形象定位社會發(fā)展到今天，已經(jīng)完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國家與國家之間、民族與民族之間的隔閡，文化信息交流的擴大化無時無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習慣，針對商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求，正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時間段內(nèi)要同時滿足人們物質(zhì)與精神需求。我們將陽光、鮮花、綠地的概念引入購物廣場，從而提倡一種休閑、舒適、親近自然的健康的生活理念，因此建議商場的名稱定為：陽光地帶購物中心 第四節(jié)：經(jīng)營定位由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對商業(yè)運作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗，所以，我們建議本項目開發(fā)商不直接進行零售經(jīng)營管理，將場地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括百貨店，超級市場、主題專業(yè)店、專賣店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后成立或者聘請專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對商場進行商業(yè)及物業(yè)管理，實行商場的所有者、管理者與經(jīng)營者分離，使得各方面的優(yōu)勢互補，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使商場以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于購物廣場內(nèi)的各種零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨特的品牌形象和經(jīng)營風格。男女流行服飾、新潮個性服飾、流行精品、化妝品（彩妝類）、流行皮件、藝術(shù)攝影、沖洗店、干洗店、銀行網(wǎng)點。南二樓北一樓都市陽光俱樂部(B區(qū)) 繽紛天地（A區(qū)）產(chǎn)品以中檔為主，引進國內(nèi)著名運動品牌。北三樓消費年齡層不定。二、管理內(nèi)容物業(yè)管理：為入租商家和來購物廣場的顧客提供一個舒適而又安全的環(huán)境，具體內(nèi)容包括賣場環(huán)境設(shè)備的維護、安全保衛(wèi)管理和收取租金和各項費用，控制開支，協(xié)助有關(guān)部門進行效益評估和店鋪指導。工程情況主體工程在2001年底完工，目前正在外立面裝修。 地段優(yōu)勢：項目位于瀘州市中心商業(yè)地帶，北面緊鄰報恩塔廣場，南面緊鄰規(guī)劃中的步行街，周圍人氣較旺，商業(yè)氛圍濃厚。第三章：營銷策略 營銷策略的制訂應(yīng)考慮目前瀘州市場商業(yè)物業(yè)的競爭態(tài)勢；主要競爭對手的營銷手段；確保項目在銷售上既能符合市場習慣又有與眾不同之處。而隨著人民生活的改善，手里有余錢的人越來越多，但由于目前較為普通的幾種投資方式都有一定的不穩(wěn)定性，所以更多的人還是選擇將余錢存如銀行，這就保證了當一種有保障的投資方式產(chǎn)生時，人們有可能進行選擇。 項目已售一段時間，項目舊的形象（如價格過高等）在部分客戶心中流下較深印象，日后不易消除。各競爭商場工程情況：表313項目名稱工程進度備注水晶廣場2層在動工酒城購物中心17層目前已停工升琦發(fā)1層目前已停工商業(yè)大世界5層在動工大什字大廈1層在動工 規(guī)劃優(yōu)勢：南邊為新規(guī)劃的水井溝商業(yè)步行街，本項目臨規(guī)劃步行街，項目潛在地段優(yōu)勢明顯，增值空間較大。西面臨貫穿瀘州市的主干道江陽路,北面臨瀘州標志性建筑抱恩塔,東面臨慈善路，南面臨瀘州市唯一的一條純商業(yè)步行街水井溝（人稱瀘州春熙路），位置得天獨厚。財務(wù)管理的目標是使購物廣場和入租店鋪取得良好效益，具體內(nèi)容包括：一、管理方式 為了對“陽光地帶”購物中心進行有效的管理，建議開發(fā)商采用以下兩種方式進行操作： １、 成立陽光地帶購物中心物業(yè)管理公司，對商場進行物業(yè)方面的管理和業(yè)主的管理；同時聘請一商業(yè)管理公司對商場的招商和營銷推廣進行管理和運作。南二樓北一樓 都市陽光俱樂部(B區(qū)) 繽紛天地（A區(qū)）該層的消費主要針對18歲—35歲追求運動、休閑的消費者該層的消費主要針對18歲—40歲之間追求品牌、流行、時尚、休閑的消費群。美食廣場、兒童樂園。南二樓少女裝、少淑女裝、淑女裝、男式正裝、休閑裝、內(nèi)衣。商場的名稱應(yīng)體現(xiàn)出企業(yè)的本質(zhì)和特點，要好懂易記，朗朗上口；簡潔醒目，區(qū)別明顯，寓意深刻，選擇有新鮮感、流行的個別名稱，可以巧妙地提高商場知名度，形成形象設(shè)計的效果。根據(jù)本項目的地理位置、項目特點、地區(qū)人口密度、發(fā)展商的實力以及瀘州市的零售商業(yè)發(fā)展趨勢，建議本項目的商場業(yè)態(tài)定位為：綜合性購物廣場一家購物廣場的有效商圈是數(shù)百公里，人口流量須達到50萬左右，以這樣的要求，我們的購物廣場都將符合這一條件。但必須在規(guī)劃、設(shè)計、營銷等方面作慎重的考慮?？墒且灿刑啻笮蜕虉鲇捎诮?jīng)營效果不佳，定位不準確，而出現(xiàn)客流不旺，租戶難求的困境，由于投資巨大，資金回收也是遙遙無期。隨著交通改善，購物者的活動范圍將大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多考慮購物過程所花費的行車時間。以報恩塔為中心的整個區(qū)域是瀘州市人流量最大，商業(yè)最繁華、消費最集中的鉆石地段。經(jīng)營者迷迷糊糊，消費者也懵懵懂懂，面對各種新興的零售業(yè)態(tài)，來不及細加消化,就已置身其中。 分析在售商場成功案例，一個商場的成功銷售主要取決于：A、 把握市場機會點；B、 產(chǎn)品自身優(yōu)勢突出；C、 獨特銷售方式、良好的市場推廣、包裝。在商業(yè)物業(yè)供給過大，競爭激烈的市場環(huán)境下，采取返租形式，樹立和保障了消費者投資信心和利益，再結(jié)合商場的價格和地段，突出了商場的投資價值。配套設(shè)施樓梯交房標準樓梯、過道地面裝修策劃銷售方式采取投資戶（所有權(quán)）、經(jīng)營戶（使用權(quán)）分離的方式，銷售鋪位劃分較小，租賃鋪位根據(jù)客戶需要劃分；返租銷售方式，返租率8%，年限3—6年。配套設(shè)施觀光電梯交房標準交房標準：內(nèi)墻、頂棚、地面以水泥沙漿找平策劃銷售方式常規(guī)銷售、招大型商家。1 在白塔附近的黃金地段，消費者對門面的主要認同價格（使用面積）為：35000元/㎡以下。 消費者需要銀行按揭的成數(shù)：五成十年為主。 已購買商業(yè)鋪面的那部分消費者，對商業(yè)鋪面的不滿意主要表現(xiàn)為：面積太小、通風采光、周邊環(huán)境不好三大因素。城北新區(qū)和大山坪一帶是瀘州市的商業(yè)副中心，目前新建和在售物業(yè)主要以大型專業(yè)市場和集貿(mào)市場為主，市場的供給量在20萬方左右，供給物業(yè)市場定位的的差異化和專業(yè)性較為明顯。1 您最高學歷是高中或以下大專本科碩士或以上數(shù)量217184203比例%%%%結(jié)論：城市市民文化素質(zhì)正逐漸提高，對外界的新生事物的接受和認知程度也隨之而提高，這對于新興的零售業(yè)態(tài)的進入和發(fā)展將是一大幸事。目前瀘州市政府主要圍繞水井溝、白招牌一帶打造商業(yè)核心區(qū)，從商業(yè)價值來看此地段具有“成都春熙路”、“重慶解放碑的同等意義，類似這樣的新城規(guī)劃在回龍灣和大山坪也在規(guī)劃和籌建。就匯通、摩爾而言幾乎占據(jù)了整個瀘州商業(yè)中心市場，匯通正以瀘州商業(yè)老大的地位，以百貨公司和超市的形式向周邊區(qū)縣快速發(fā)展，預料今后此一趨向更加明顯，提供城郊和鄉(xiāng)村住家消費為主的城鎮(zhèn)商圈將明顯成型且高速成長。其零售商業(yè)市場的落后可見一斑。在經(jīng)營管理上實行了統(tǒng)一商場形象、并進行統(tǒng)一規(guī)劃，對人員和貨品進行統(tǒng)一的管理。同時，由于該區(qū)域內(nèi)分布大量的居民社區(qū)，具有大量潛在的消費群體，因此，該商業(yè)區(qū)商業(yè)存在較大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿Α?水井溝商業(yè)區(qū)水井溝商業(yè)區(qū)東起珠子街、西至蘇公路、南起治平路、北至江陽北路，是本市商業(yè)中心區(qū)域。 沱江商業(yè)城區(qū)域沱江商業(yè)城區(qū)域以公交鞋城為中心。 本章相關(guān)結(jié)論l 瀘州市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況良好。水井溝商圈的商業(yè)物業(yè)主要以大型商場為主。 通訊網(wǎng)絡(luò)：通訊網(wǎng)絡(luò)先進高效已建成國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上規(guī)模最大、信息最齊全的酒類專業(yè)網(wǎng)— —中國酒類信息網(wǎng)、中國西部農(nóng)副產(chǎn)品市場信息網(wǎng)、中國西部化工城信息網(wǎng)。西部化工城總體規(guī)劃已經(jīng)完成，于去年 10月19日在成都通過專家評審?，F(xiàn)已發(fā)展成為以瀘州老窖股份有限公司、古藺郎酒廠為骨干體系的國家級、省級飲料酒釀造業(yè)綜合體系，是全國同時擁有兩個國家名酒的三個地區(qū)之一。二、瀘州的主要支柱產(chǎn)業(yè)基本情況　　瀘州是一個以化工、機械、釀酒為龍頭，輕重工業(yè)并舉的綜合性工業(yè)城市，工業(yè)在這個城市中起著舉足輕重的地位和作用。 瀘縣1513平方公里，轄29個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。%。在此次市場研究過程中，為真實反映目標客戶的投資心態(tài)；幫助項目進行正確的商場定位，我們一共設(shè)計了三部分共10個主題的調(diào)查，分別是背景資料調(diào)查（幫助正確認識項目大環(huán)境）；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢調(diào)查（幫助商場進行符合市場的規(guī)劃和定位）；商業(yè)物業(yè)調(diào)查（正視市場競爭，打造差異化策略）。瀘州某商城項目策劃方案作者：日期：前 言瀘州綠地商城位于瀘州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)“水井溝商圈”，從產(chǎn)品本身所處地理位置來看，這個項目應(yīng)該是受到投資者或經(jīng)營戶追捧的商業(yè)物業(yè)項目。綠地商城是一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，但由于其是純粹的商業(yè)物業(yè)，則調(diào)查對象不僅涵蓋了未來的目標客戶，同時消費行為的調(diào)查也是非常必要的。2000年，%。 納溪區(qū)，轄9個鎮(zhèn)，4個鄉(xiāng)，1個街道辦事處，現(xiàn)有人口約47萬余人，%，工業(yè)總產(chǎn)值增長率9%，%，%，%。2000年,GDP14億元,%。３、 發(fā)達的釀酒工業(yè)瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，以盛產(chǎn)國家名酒“瀘州老窖酒”和“古藺郎酒”馳名中外，是國家名優(yōu)酒生產(chǎn)基地，舉世聞名的酒城?！钡臎Q策。瀘州港集裝箱多用途碼頭是年吞吐量5萬標箱的直立式綜合性碼頭。三、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前在售的商業(yè)物業(yè)總量在40萬方左右，商業(yè)物業(yè)的分布主要集中在市中心水井溝商圈、大山坪商圈及城北新區(qū)一帶。瀘州市商業(yè)物業(yè)較大的供給量必然導致競爭的白熱化，商業(yè)物業(yè)競爭的趨勢也必然從地段、價格的硬件競爭向商場規(guī)劃、商場個性、商業(yè)及物業(yè)管理等軟件競爭發(fā)展。就目前而言，瀘州市商業(yè)主要集中分布于沱江商業(yè)城、水井溝商業(yè)區(qū)、白招牌商業(yè)區(qū)三個區(qū)域內(nèi)。嚴格來講，整個商業(yè)區(qū)只能算是一個傳統(tǒng)的綜合批發(fā)市場，而不能稱之為商圈。特色商業(yè)街的形成上還有待一定時間的培育。商場經(jīng)營模式主要采取聯(lián)營為主的經(jīng)營方式。消費者需要購買適合自己消費品都只能遠赴成都、重慶等大城市。20世紀80年代后的快速轉(zhuǎn)變中，上海、廣州、北京、重慶等以外的次級城市消費力量已明顯成長至不可忽視的地步，大型零售業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)往次級都會區(qū)發(fā)展，由于周邊商圈的成熟，使城市中原來核心商圈的地位開始受到威脅和動搖。副都市與都會區(qū)的交通轉(zhuǎn)接樞紐，將形成新的大型商圈。 三、 被調(diào)查者基本情況表133（問卷反饋）1 請問您的年齡是多少25歲以下25—40歲41—50歲51—60歲61歲以上數(shù)量6118950231比例%%%%%結(jié)論：年輕人正逐漸成為城市商業(yè)的主體消費群，城市零售商業(yè)的發(fā)展也將不可忽視這一消費群。㎡左右。分析：瀘州目前市場經(jīng)濟發(fā)展迅速，商家經(jīng)營狀況較好，欲想介入商貿(mào)的群體較大。分析：按揭可以讓消費者以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和運營成本。 1 消費者認為白塔附近的商場商鋪價格（使