【正文】 大道納溪河?xùn)|新區(qū)建設(shè)，全面拓展城北新區(qū)，建成6公里城市道路，年底形成規(guī)模。目前瀘州市城市的主要發(fā)展規(guī)劃主要有以下幾點(diǎn)：市中心以舊城改造為主，水井溝一帶定位于瀘州市中心商業(yè)區(qū)，濱江路為休閑、餐飲一條街目前，以實(shí)施迎暉路水井溝市府路小市杜家街等舊城改造和濱江路環(huán)境綜合整治工作。城市遠(yuǎn)期規(guī)劃(2020年)為四川商貿(mào)大城市,市區(qū)集聚人口70萬人?，F(xiàn)已發(fā)展成為以瀘州老窖股份有限公司、古藺郎酒廠為骨干體系的國家級、省級飲料酒釀造業(yè)綜合體系，是全國同時(shí)擁有兩個(gè)國家名酒的三個(gè)地區(qū)之一?，F(xiàn)已組成了以長江起重機(jī)廠、長江挖掘機(jī)廠、長江液壓件廠為骨干的四川長江工程機(jī)械集團(tuán)公司，集團(tuán)公司已形成國家級工程機(jī)械主機(jī)、基礎(chǔ)件和維修配套成龍的生產(chǎn)體系。瀘天化集團(tuán)公司是目前中國最大的尿素生產(chǎn)廠和油脂化工基地，擁有全國最大的合成氨、尿素、脂肪酸和脂肪胺裝置, 年產(chǎn)合成氨90萬噸、尿素124萬噸, 是全國16個(gè)化工基地之一，是中國500家大型企業(yè)和500家經(jīng)濟(jì)效益最佳工業(yè)企業(yè)之一。瀘州是化工部確定的全國16個(gè)大化工基地之一，也是化工部規(guī)劃發(fā)展的全國大中小城市14個(gè)精細(xì)化工基地之一。二、瀘州的主要支柱產(chǎn)業(yè)基本情況　　瀘州是一個(gè)以化工、機(jī)械、釀酒為龍頭，輕重工業(yè)并舉的綜合性工業(yè)城市，工業(yè)在這個(gè)城市中起著舉足輕重的地位和作用。 古藺縣3182平方公里,轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口74萬余人,職工年平均資6784元。2000年，%,第一、二、%、%、%,增長率為9%。第一、二、%%%。 瀘縣1513平方公里，轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。第一、二、%，%，%。現(xiàn)有人口31萬余人。第一、二、%，%，%。%。2001年瀘州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況列表如下：表111：瀘州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)指標(biāo)具體值增長率國內(nèi)生產(chǎn)總值7．1％第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值6．3％第三產(chǎn)業(yè)增加值社會(huì)消費(fèi)品零售總額59億元9．8％財(cái)政收入6．1％城市居民人均可支配收入6565元9．8％農(nóng)民人均純收入2268元4．3％江陽區(qū)649平方公里，轄個(gè)鎮(zhèn)，6個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處，現(xiàn)有人口約42萬人。第一章：相關(guān)背景資料調(diào)查第一節(jié)：瀘州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查一、 瀘州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況兩千多年歷史鑄成的瀘州，位于祖國錦繡天府之南，轄三區(qū)四縣， ，,是聞名遐邇的國家歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市。而問卷調(diào)查主要采用入戶和攔截兩種方式。在此次市場研究過程中，為真實(shí)反映目標(biāo)客戶的投資心態(tài)；幫助項(xiàng)目進(jìn)行正確的商場定位，我們一共設(shè)計(jì)了三部分共10個(gè)主題的調(diào)查，分別是背景資料調(diào)查（幫助正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目大環(huán)境）；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢調(diào)查（幫助商場進(jìn)行符合市場的規(guī)劃和定位）；商業(yè)物業(yè)調(diào)查（正視市場競爭，打造差異化策略）。 瀘 州 綠 地 商 城策劃報(bào)告第 一 部 分市 場 研 究 報(bào) 告第一部分：市場研究報(bào)告 第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議第三部分：營銷及推廣策略 第四部分：營銷及推廣執(zhí)行細(xì)則前 言 隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的結(jié)束，市場經(jīng)濟(jì)的極大繁榮，市場研究已經(jīng)成為各行各業(yè)一種非常普遍的經(jīng)濟(jì)行為，但不同的行業(yè)在進(jìn)行市場研究時(shí)所采用的方法和對象卻有著根本的區(qū)別。XX物業(yè)顧問有限公司受邀成為綠地商城項(xiàng)目的銷售代理，在開始正式銷售前，將從專業(yè)的角度對項(xiàng)目進(jìn)行研究并得出一系列的解決方案，本報(bào)告就是基于這樣的前提而產(chǎn)生的。究其原因，有項(xiàng)目本身規(guī)劃設(shè)計(jì)的問題，也有不結(jié)合當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)發(fā)展規(guī)律盲目立項(xiàng)的問題。瀘州某商城項(xiàng)目策劃方案作者：日期：前 言瀘州綠地商城位于瀘州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)“水井溝商圈”，從產(chǎn)品本身所處地理位置來看，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是受到投資者或經(jīng)營戶追捧的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。但從項(xiàng)目開盤以來卻并未出現(xiàn)火暴的銷售場面，而本承諾客戶的2002年6月的開業(yè)時(shí)間也一拖再拖，在已購房客戶中造成了一定的負(fù)面影響。要想從根本上解決項(xiàng)目當(dāng)前的銷售困難，必須對整個(gè)瀘州市場的商業(yè)物業(yè)開發(fā)狀況；商業(yè)物業(yè)銷售模式；商圈構(gòu)成；未來商業(yè)發(fā)展趨勢等多方面進(jìn)行詳實(shí)而細(xì)致的研究以便能在銷售環(huán)節(jié)重新提出可操作的方案而引起市場目標(biāo)客戶的關(guān)注。整個(gè)報(bào)告分四部分，從市場研究到商業(yè)定位及規(guī)劃、營銷及推廣思路最后到營銷推廣執(zhí)行細(xì)則，各章節(jié)雖各自獨(dú)立，但主題卻都緊緊圍繞綠地商城的銷售問題，力求得出最有效的方法幫助項(xiàng)目完成剩余面積的銷售。綠地商城是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但由于其是純粹的商業(yè)物業(yè)，則調(diào)查對象不僅涵蓋了未來的目標(biāo)客戶，同時(shí)消費(fèi)行為的調(diào)查也是非常必要的。在本次市場研究過程中，主要手段有：政府渠道（背景資料部分）；走訪式；問卷式；資料查閱。通過各種調(diào)查手段的結(jié)合，此次市場研究基本反映了瀘州市場真實(shí)的競爭和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。市區(qū)為長江與沱江所環(huán)繞，是四川出海的南通道和長江上游的重要港口，市區(qū)人口38多萬。2000年，%。%。 龍馬潭區(qū)，轄7個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處。比上年增長10%，增長12%。 納溪區(qū)，轄9個(gè)鎮(zhèn)，4個(gè)鄉(xiāng)，1個(gè)街道辦事處，現(xiàn)有人口約47萬余人，%，工業(yè)總產(chǎn)值增長率9%，%，%，%。現(xiàn)有人口約103萬余人，2000年，%。 合江縣2422平方公里，轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 敘永縣全縣幅員面積2977平方公里,轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口約65萬人,200年,%。2000年,GDP14億元,%。１、 發(fā)達(dá)的化學(xué)工業(yè)化學(xué)工業(yè)是瀘州最大的最有前景的支柱產(chǎn)業(yè)，尤以天然氣化工聞名遐邇。現(xiàn)化工產(chǎn)業(yè)占四川的15％，重慶劃出后占25％。２、 發(fā)達(dá)的工程機(jī)械制造業(yè)瀘州是全國九大工程機(jī)械生產(chǎn)基地之一，是全國大中型全液壓汽車起重機(jī)、挖掘機(jī)制造中心。３、 發(fā)達(dá)的釀酒工業(yè)瀘州釀酒工業(yè)歷史悠久，以盛產(chǎn)國家名酒“瀘州老窖酒”和“古藺郎酒”馳名中外，是國家名優(yōu)酒生產(chǎn)基地，舉世聞名的酒城。第二節(jié)：瀘州市未來發(fā)展規(guī)劃綜述瀘州市城市規(guī)劃發(fā)展主要將圍繞建設(shè)大城市的目標(biāo)，按照建設(shè)現(xiàn)代化大城市的要求，突出山水園林特色，加強(qiáng)城市建設(shè)與管理，提高城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)水平，走城市可持續(xù)發(fā)展道路。城市整體布局結(jié)構(gòu)形態(tài)為有機(jī)疏散,分片集中的環(huán)形組團(tuán)結(jié)構(gòu),總體布局設(shè)置中心半島和小市片區(qū)一個(gè)聯(lián)合市級中心,沙灣、安富二個(gè)片區(qū)和若干組團(tuán)。新區(qū)建設(shè)以城北新區(qū)、城西新區(qū)和西部化工城建設(shè)為主，城北新區(qū)將建設(shè)成為新的居住和商貿(mào)集散中心，西部化工城將成為瀘州市新的工業(yè)中心目前，城北新區(qū)規(guī)劃面積10平方公里,已全面啟動(dòng)城北新區(qū)龍馬大道江陽西路北延線納溪河?xùn)|新區(qū)藍(lán)田重灣小區(qū)等新區(qū)開發(fā)建設(shè)；開展江陽西路西延線主干道電纜下地等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作?！钡臎Q策?；こ前础币怀撬膮^(qū)” 的總體思路進(jìn)行規(guī)劃，即四川西部化工城，以瀘天化公司為主的納溪化工園區(qū)，以省級瀘州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主的龍馬潭化工園區(qū)，以瀘化廠為主的高壩化工園區(qū)和以天華公司為主的合江化工園區(qū)。陸地交通：321國道縱貫全境 ，并有大納（貴州大方至瀘州納溪）公路溝通，是四川最便捷的出海南通道。空中交通：瀘州至北京、上海、廣州、海口、昆明 、貴陽等地的直達(dá)航班已開通。瀘州港集裝箱多用途碼頭是年吞吐量5萬標(biāo)箱的直立式綜合性碼頭。第三節(jié)：瀘州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢概述一、 瀘州市房地產(chǎn)發(fā)展歷程1998年以前：瀘州市房地產(chǎn)住宅以福利建房為主,房地產(chǎn)開發(fā)集中在市區(qū)周圍一帶,規(guī)模較小。隨著消費(fèi)者的日益理性和消費(fèi)力較大釋放,市場已步入買方市場階段二、 瀘州市住宅市場綜述通過對瀘州市住宅市場的基本調(diào)查，瀘州市住宅市場目前存在以下特征和趨勢：１、 住宅業(yè)開發(fā)主要向郊區(qū)發(fā)展，其中以城北新區(qū)和大山坪為主，集中了天立花園、華錦園、東洲、柏香林、佳樂花園等中高檔花園住宅。３、 郊區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格主要在1000元/平方米——1800元/平方米之間，市區(qū)新建項(xiàng)目的價(jià)格在1300——1800元/平方米，說明相比較其他二線城市，瀘州市居民已具有較高的消費(fèi)力水平。三、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前在售的商業(yè)物業(yè)總量在40萬方左右，商業(yè)物業(yè)的分布主要集中在市中心水井溝商圈、大山坪商圈及城北新區(qū)一帶。目前，在水井溝一帶聚集了升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場、酒城購物中心、瀘州商業(yè)步行街（滕王閣）、龍城大廈等一大批地段位置優(yōu)越的大型商場。大山坪商圈的商業(yè)物業(yè)主要以商住樓的形式出現(xiàn)，底層商場既可作整體商場，又可靈活分割為臨街門面。城北新區(qū)作為瀘州市新的商貿(mào)集散中心，商業(yè)物業(yè)主要以大型的集貿(mào)、專業(yè)市場形式出現(xiàn)。瀘州市商業(yè)物業(yè)較大的供給量必然導(dǎo)致競爭的白熱化，商業(yè)物業(yè)競爭的趨勢也必然從地段、價(jià)格的硬件競爭向商場規(guī)劃、商場個(gè)性、商業(yè)及物業(yè)管理等軟件競爭發(fā)展。瀘州市居民已具有較高的消費(fèi)能力和較 強(qiáng)的消費(fèi)欲望l 瀘州市的工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)以化工、機(jī)械、釀酒為主，主要大中型企業(yè)有瀘天化集團(tuán)、四川長江工程機(jī)械集團(tuán)公司、瀘州老窖股份有限公司等l 瀘州市的商業(yè)格局已形成市中心以大型綜合性商場為主，城鎮(zhèn)中心以集貿(mào)市場、專業(yè)市場為主，并存共榮的局面l 瀘州市的城市規(guī)劃主要以圍繞大城市為目標(biāo)，以市中心為主城區(qū)，以組團(tuán)式向外擴(kuò)展。第二章：瀘州市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查第一節(jié)：瀘州市商業(yè)分布情況及特點(diǎn)瀘州市位于四川省南部沱江與長江的匯合處，改革開放以來，城市建設(shè)快速發(fā)展，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人民的生活水平以及生活質(zhì)量也在逐年提升。但是相對于國內(nèi)同等城市的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來看，瀘州市整體商業(yè)的發(fā)展水平仍處在起步階段。就目前而言，瀘州市商業(yè)主要集中分布于沱江商業(yè)城、水井溝商業(yè)區(qū)、白招牌商業(yè)區(qū)三個(gè)區(qū)域內(nèi)。它東起雙井溝、西至沱二橋、南起沱一橋、北至龍南路，商業(yè)輻射面積可至整個(gè)小市。商業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)種涉及農(nóng)副產(chǎn)品、建材、鞋類、五交化、日用百貨、燈飾、化纖、服裝、床上用品等。整個(gè)商城的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合比較混亂；雖然商品品種齊全，價(jià)格低廉，但商品的品質(zhì)不高，大多數(shù)以個(gè)體戶經(jīng)營者居多，毫無品牌可言。嚴(yán)格來講，整個(gè)商業(yè)區(qū)只能算是一個(gè)傳統(tǒng)的綜合批發(fā)市場，而不能稱之為商圈。區(qū)域內(nèi)由摩爾百貨、匯通百貨和街邊專業(yè)店、專賣店為主要商業(yè)形態(tài)構(gòu)成元素。該區(qū)域是瀘州傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，是市民主要的購物區(qū)域，集中了較多的國內(nèi)外中檔品牌，加之國際快餐巨頭—肯德雞、麥當(dāng)勞和德克士的入駐，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人流很旺盛，整體消費(fèi)力以中高檔為主。 白招牌商業(yè)區(qū)白招牌商業(yè)區(qū)區(qū)域東起江陽北路、西至龍泉橋、南起慈善路、北至興窿街，以道路兩邊店鋪為主要商業(yè)經(jīng)營形式構(gòu)成，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店、專賣店、超市等，商品品種較豐富，主要針對中低檔消費(fèi)群體，購物氛圍比較濃厚。特色商業(yè)街的形成上還有待一定時(shí)間的培育。相關(guān)結(jié)論： l 瀘州市零售商業(yè)發(fā)展還停留在目前國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的初級階段一方面城市的商業(yè)發(fā)展隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，取得了長足的進(jìn)步，有了現(xiàn)有商業(yè)的繁榮景象；另一方面，瀘州市的規(guī)模和市場容量有限，以及現(xiàn)有商業(yè)運(yùn)作者經(jīng)營理念滯后，也為整個(gè)瀘州商業(yè)的發(fā)展帶來很大的局限性l 城市商業(yè)中心規(guī)劃缺乏系統(tǒng)化和科學(xué)化l 幾個(gè)商業(yè)繁榮區(qū)特色不明顯水井溝的品牌還不足以滿足城市高收入層的消費(fèi)；沱江商業(yè)城的統(tǒng)一管理有待加強(qiáng)；白招牌的專賣店品種太單調(diào)l 缺乏綜合型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)到目前為止，購物中心這種先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)還沒有在瀘州出現(xiàn)l 缺乏城市零售商業(yè)的“領(lǐng)航者”無論匯通還是摩爾，都只是傳統(tǒng)百貨的業(yè)態(tài)，在商品組合和購物環(huán)境以及品牌品質(zhì)上都不足以引導(dǎo)消費(fèi)第二節(jié)：瀘州市零售業(yè)態(tài)個(gè)案調(diào)查摩爾商場表121地 址位于江陽北路緊臨郵電大樓(地處市中心繁華地段，人流量和購買力強(qiáng)營業(yè)面積性 質(zhì)私營市場定位以經(jīng)營高、中檔商品為主，但市場定位不明確。但自開業(yè)以來在規(guī)劃上一直調(diào)整不到位，品牌商戶組合混亂，樓層經(jīng)營主題不鮮明，商品陳列缺乏專業(yè)性,從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)淡薄。匯通百貨表122地 址江陽北路與蘇公路的交匯處(地處市中心繁華地段，人流量和購買力強(qiáng)營業(yè)面積6400平方米性 質(zhì)股份公司市場定位以經(jīng)營中檔產(chǎn)品為主，市場定位明確。商場經(jīng)營模式主要采取聯(lián)營為主的經(jīng)營方式。建立了較完善的管理制度，并將制度落實(shí)到實(shí)處，以制度管人；保持了良好的廠商合作關(guān)系，在商圈中有較好的口碑。但是,隨著市場競爭的日益激烈，如果不在其經(jīng)營理念和規(guī)劃上有所調(diào)整，順應(yīng)市場的發(fā)展趨勢，最終也將會(huì)被市場所淘汰。零售業(yè)的發(fā)展水平不僅體現(xiàn)出一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，也代表了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展?fàn)顩r。消費(fèi)者需要購買適合自己消費(fèi)品都只能遠(yuǎn)赴成都、重慶等大城市。隨著近年來瀘州市經(jīng)濟(jì)和零售商業(yè)的發(fā)展，這一現(xiàn)象已經(jīng)得到較大的改觀，市區(qū)內(nèi)初步形成沱江商業(yè)城、水井溝、白招牌三大商業(yè)區(qū)。從城市整體的商業(yè)發(fā)展水平來看，瀘州商業(yè)的發(fā)展目前還停留在國內(nèi)90年代初期。這種現(xiàn)象已嚴(yán)重制約了瀘州的商業(yè)發(fā)展，也影響了整體城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；從瀘州目前零售商業(yè)結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)有的零售業(yè)態(tài)組合存在較多不合理性，商場內(nèi)的購物環(huán)境、商場形象、樓層分布、商業(yè)設(shè)施、商品結(jié)構(gòu)等方面都非常落后，如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的商業(yè)格局，一方面將是無法滿足消費(fèi)者的日益提高的消費(fèi)需求，另一方面也對城市零售商業(yè)發(fā)展毫無積極推動(dòng)促進(jìn)作用；從商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展來看，百貨商場中的摩爾百貨和匯通百貨經(jīng)營定位為中檔偏高的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，周邊專賣店就完全針對于中低檔消費(fèi)群，超市中只有匯通和摩爾超市經(jīng)營情況良好，專業(yè)主題店只涉及了眼鏡、通訊、服裝幾個(gè)行業(yè)，品牌和數(shù)量方面