【正文】 項目地址江陽區(qū)市府路建筑面積（600個門面）公攤率一層15%，二層35%。配套設(shè)施觀光電梯交房標準交房標準：內(nèi)墻、頂棚、地面以水泥沙漿找平策劃銷售方式常規(guī)銷售、招大型商家。2F：服裝、精品名店、高檔皮具。引進大型商家，“中心店+精品店”優(yōu)劣分析地段較好，兩面臨街，一面臨白塔廣場；商場自身設(shè)計較好，內(nèi)設(shè)中庭，出口較多；銷售方式采取返租方式，投資回報率8%；價格較高，是其銷售的主要抗性。l 對商場整體認識不夠，對商場的專業(yè)配套要求不高。1 在白塔附近的黃金地段，消費者對門面的主要認同價格（使用面積）為：35000元/㎡以下。1 消費者能承受的物業(yè)管理費用：主要在6元/月*㎡以下。消費者不需要的商業(yè)鋪面配套服務(wù)主要是：地下車庫、庫房。 消費者對商業(yè)鋪面配套服務(wù)的主要需求是：自動扶梯、統(tǒng)一物管、公共衛(wèi)生間、兒童娛樂四方面。 消費者需要銀行按揭的成數(shù)：五成十年為主。 消費者購買商業(yè)鋪面會選擇的付款方式：以按揭為主。 消費者購買商業(yè)鋪面對營業(yè)面積的需求：主要在1050㎡之間。舊的臨街門面容易存在面積太小、通風采光不好等原因，新建市場一般存在周邊環(huán)境不好等因素。 已購買商業(yè)鋪面的那部分消費者，對商業(yè)鋪面的不滿意主要表現(xiàn)為：面積太小、通風采光、周邊環(huán)境不好三大因素。 已購買商業(yè)鋪面的那部分人中，鋪面用途主要以自營為主。 目前已購買商業(yè)鋪面的人數(shù)為少數(shù)部分人，大部分人有購買商業(yè)鋪面打算的消費者還沒有購買鋪面。第二節(jié)：瀘州市民商鋪投資渠道調(diào)查商鋪投資渠道共設(shè)計問卷324份，采取入戶和街坊兩種方式，其中150份問卷消費者有購買商業(yè)鋪面的打算，本次統(tǒng)計主要針對150份有效問卷展開，結(jié)果統(tǒng)計分析如下：表142（問卷反饋） 消費者最看好瀘州市商圈的鋪面為：水井溝商圈。城北新區(qū)和大山坪一帶是瀘州市的商業(yè)副中心，目前新建和在售物業(yè)主要以大型專業(yè)市場和集貿(mào)市場為主，市場的供給量在20萬方左右，供給物業(yè)市場定位的的差異化和專業(yè)性較為明顯。大型商場已營業(yè)的有匯通百貨、摩爾購物中心、成商王達商場等；在售在建的有升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場、酒城購物中心、瀘州商業(yè)步行街、大什字商廈等，市場競爭已相當激烈。水井溝作為瀘州市的傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，區(qū)域輻射力度較大。1 您的家庭月收入是（元）1000以下1000/19992000/29993000/39994000/49995000/59996000/69997000/79998000以上拒答數(shù)量298789462072440比例%%%%%%%%%結(jié)論：整體城市家庭收入已呈明顯上升趨勢，高消費家庭比例越來越大，為未來城市商業(yè)的多元化發(fā)展提供了良好的生存基礎(chǔ)。1 您最高學歷是高中或以下大專本科碩士或以上數(shù)量217184203比例%%%%結(jié)論：城市市民文化素質(zhì)正逐漸提高，對外界的新生事物的接受和認知程度也隨之而提高，這對于新興的零售業(yè)態(tài)的進入和發(fā)展將是一大幸事。 請問您最喜歡收聽的廣播電臺是有無數(shù)量10314比例%%結(jié)論：隨著社會的發(fā)展，新型的媒介的興起，使得廣播電臺已逐漸被人們所遺忘；二、 消費行為調(diào)查表132（問卷反饋） 您多長時間購物一次每天每周半月一月一季度半年不一定隨意數(shù)量4460121662554107比例%%%%%%%%結(jié)論：無固定的消費習慣，消費行為和意識還比較不成熟，這對于城市的商業(yè)發(fā)展會帶來一定的制約性； 您喜歡在何種場所購物傳統(tǒng)百貨流行百貨購物中心專業(yè)商場專賣店超市私人店鋪批發(fā)市場數(shù)量54611063443911721比例%%%%%%%%結(jié)論：市民對新型的零售業(yè)態(tài)接受程度較好，在未來的零售市場上，將是購物中心、超級市場和百貨商場占主導地位，傳統(tǒng)的百貨公司將逐漸走向衰落； 您認為瀘州市還應(yīng)增加那種類型的購物場所傳統(tǒng)百貨流行百貨購物中心專業(yè)商場超級市場專賣店私人店鋪批發(fā)市場數(shù)量358135524385116比例%%%%%%%%結(jié)論：市民對現(xiàn)有的商業(yè)格局的改變持歡迎的態(tài)度，預(yù)示著城市的商業(yè)發(fā)展的無限潛力和空間，同時，也看出大型購物中心的建設(shè)和啟動已成為城市零售業(yè)勢在必行的一發(fā)展趨勢； 每月用于購買日常消費品（如服裝、皮具、生活耐用品等）的費用是多少300元以下300—500元500—800元800—1000元1000—2000元2000元以上數(shù)量68988653181比例%%%%%%結(jié)論：人們對商品的品牌和品質(zhì)的注重慢慢提高，追求高消費的群體正在形成；1 您可以自由支配的資金主要用于存款股票/債券購物/娛樂文化消費收藏品房產(chǎn)/汽車其它數(shù)量124261473551039比例%%%%%%%結(jié)論：人們在滿足基本物質(zhì)生活的同時，開始追求精神生活上的享受，這無疑對于城市的零售商業(yè)的良性發(fā)展起到強大的推動作用；1 您平時的休閑娛樂方式是什么唱歌跳舞旅游看書其它購物運動/健身網(wǎng)絡(luò)游戲數(shù)量3612461009812142133比例%%%%%%%%%結(jié)論：人們在滿足物質(zhì)需求的同時，已經(jīng)開始追求多層面的精神生活，購物亦是人們休閑娛樂的首選方式。l 整體城市的商業(yè)格局將出現(xiàn)較大的改觀，新興的零售業(yè)態(tài)將紛紛入駐，商圈的構(gòu)成將更加趨于合理化，消費者的選擇面將不斷增大。相關(guān)結(jié)論：l 隨著城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：沱江商業(yè)城將是政府全力打造的以批發(fā)為主的中低檔消費中心。目前瀘州市政府主要圍繞水井溝、白招牌一帶打造商業(yè)核心區(qū)，從商業(yè)價值來看此地段具有“成都春熙路”、“重慶解放碑的同等意義，類似這樣的新城規(guī)劃在回龍灣和大山坪也在規(guī)劃和籌建。迫使都會區(qū)上班族改以通勤方式，朝都會干道偏遠地方末端發(fā)展，使這些地方成為大型住宅都會，而成為之副都市。從目前瀘州各主要商圈紛紛規(guī)劃和修建商業(yè)步行街這一勢頭，我們已經(jīng)看到這種發(fā)展趨勢。同樣地，主要街道的店租也將迫使小型零售業(yè)者面臨成本不堪負荷的危機，不得不改往商圈巷道內(nèi)住宅區(qū)發(fā)展。就匯通、摩爾而言幾乎占據(jù)了整個瀘州商業(yè)中心市場，匯通正以瀘州商業(yè)老大的地位，以百貨公司和超市的形式向周邊區(qū)縣快速發(fā)展，預(yù)料今后此一趨向更加明顯，提供城郊和鄉(xiāng)村住家消費為主的城鎮(zhèn)商圈將明顯成型且高速成長。所以瀘州商業(yè)面臨的形勢是必須進行新型商業(yè)業(yè)態(tài)的增加和現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種的調(diào)整；根據(jù)對瀘州市場現(xiàn)有商業(yè)格局的調(diào)查，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市商業(yè)發(fā)展過程來看，瀘州零售商業(yè)將會呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村商圈將高速成長，成為不可忽視的主要消費市場 在以往經(jīng)濟高度發(fā)展的過程中，都市鄉(xiāng)村的商業(yè)都會朝兩極化發(fā)展，都市區(qū)的生活水準較高，鄉(xiāng)村成長則較緩慢，因此，一般只有都會商圈的形成，而基本上無城鎮(zhèn)可形成主要商圈的可能。從城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)來看，近年來城市商業(yè)項目的開發(fā)大多但是都在無專業(yè)商業(yè)規(guī)劃的前提下進行開發(fā)，對于商業(yè)物業(yè)的后期運作沒有提前規(guī)劃，造成整個城市商業(yè)規(guī)劃不合理，業(yè)態(tài)格局單一，從而造成大量商鋪空置，資源浪費現(xiàn)象嚴重；從現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點來看，雖然現(xiàn)有商場數(shù)量較多，但卻沒有出現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績特別突出的商場，也沒有一家商場能在市場上引領(lǐng)城市零售發(fā)展的方向，帶動城市的流行消費，大多數(shù)的商場還停留在同質(zhì)化競爭的層面上。國際和國內(nèi)的一些著名零售品牌也紛紛進駐瀘州中心商業(yè)區(qū)，各區(qū)域正逐步形成自身的商業(yè)特色，吸引不同階層和消費力的消費群體。其零售商業(yè)市場的落后可見一斑。五年前，瀘州的零售業(yè)可以說還相當?shù)穆浜?，百貨公司和專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)少之又少。第三節(jié)：瀘州零售業(yè)發(fā)展趨勢 21世紀的零售業(yè)仍將是最主要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)主流。匯通百貨自開業(yè)十年來順應(yīng)瀘州商業(yè)市場的發(fā)展，對自身形象很好的維護，在市民心目中樹立了較好品牌形象。在經(jīng)營管理上實行了統(tǒng)一商場形象、并進行統(tǒng)一規(guī)劃，對人員和貨品進行統(tǒng)一的管理。在商品定位上以大眾商品為主，目前正進行“傳統(tǒng)百貨+流行百貨”相結(jié)合的調(diào)整，因此吸引了部分著名國內(nèi)中檔品牌進駐，在商品組合上面也開始追求專業(yè)化，使得整個商場在市民心目中有很高的信譽度；但由于其專業(yè)性和經(jīng)營理念的欠缺，在商場整體規(guī)劃調(diào)整方面還有待提高商場規(guī)劃LG： 超市、餐飲、煙酒茶1F： 化妝品、女雜、鐘表、男鞋、女鞋、運動鞋、工藝品、金銀珠寶、小家電、眼鏡、照相器材2F： 少女裝、少淑女裝、休閑裝、童裝3F： 男裝、內(nèi)衣、床上用品、女雜、男雜、童裝、針織4F： 家電、箱包、廚具、兒童用品、運動服飾、運動器材、樂器、文具、經(jīng)營狀況傳統(tǒng)百貨零售形態(tài)，商場購物環(huán)境簡潔明亮，主要設(shè)施有：寄物臺、禮品包裝、雙向扶梯共八部，中央空調(diào)等。但在商場推廣方面規(guī)劃較好，配套服務(wù)設(shè)施完善，使商場在本地消費者心目中已具有一定地位，如果加強對商場規(guī)劃和業(yè)種組合的調(diào)整，符合行業(yè)和市場的要求并建立完善的管理體系，將會爭取到更多的市場份額。在定位上求全求大，反而使整個賣場顯得業(yè)種組合混亂、樓層規(guī)劃不合理，商場整體經(jīng)營檔次和形象受到一定的影響商場規(guī)劃LG： 餐飲、超市、通信、滋補品、煙酒、工藝品、眼鏡、小家電、照相器材、音響制品1F： 床上用品、化妝品、男鞋、女鞋、運動鞋、內(nèi)衣、女雜、男雜、家飾品、皮具、鐘表、金銀珠寶、太陽鏡2F： IT產(chǎn)品、文具、玩具、童裝、少女裝、少淑女裝、休閑裝、男裝、太陽鏡、男雜、女雜經(jīng)營狀況摩爾商場地處商業(yè)中心地帶，又是本地唯一的一家規(guī)模最大、商品最豐富，促銷活動最活躍的大型百貨公司，購物環(huán)境寬敞明亮，商場設(shè)施有：停車場、皮鞋美容、母嬰室、寄物臺、免費兒童天地、禮品包裝、雙向扶梯共四部，中央空調(diào)等。同時，由于該區(qū)域內(nèi)分布大量的居民社區(qū)，具有大量潛在的消費群體，因此，該商業(yè)區(qū)商業(yè)存在較大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿?。但從商業(yè)區(qū)整體上看，店鋪數(shù)量較少，單鋪營業(yè)面積不大，不具備規(guī)模性。但是，該商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合尚未成熟，存在著商場經(jīng)營設(shè)施陳舊，缺乏個性特色商業(yè)網(wǎng)點，且區(qū)域內(nèi)無明顯的錯位經(jīng)營規(guī)劃，現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象嚴重等問題，所以，引進先進的零售業(yè)態(tài)是該商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合合理和商業(yè)良性發(fā)展的趨勢所在。經(jīng)營業(yè)種主要涉及日用百貨、服裝、化妝品、眼鏡、通訊器材、大小家電、飾品、食品、鮮花、藥品、餐飲等。 水井溝商業(yè)區(qū)水井溝商業(yè)區(qū)東起珠子街、西至蘇公路、南起治平路、北至江陽北路，是本市商業(yè)中心區(qū)域。從外部購物環(huán)境來看，街道狹窄、臟亂，車流、人流穿行其中，整個商業(yè)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃不完善；從商業(yè)區(qū)商場內(nèi)部購物環(huán)境來看，室內(nèi)裝修落后，燈光昏暗，硬件設(shè)施陳舊，服務(wù)意識淡漠，商場內(nèi)經(jīng)營管理水平仍然停留在九十年代初期，甚至存在沒有統(tǒng)一管理模式的商場。商品的經(jīng)營方式以批發(fā)為主零售為輔相結(jié)合，商業(yè)城由十家商場組成；主要針對的消費者以瀘州周邊城鄉(xiāng)大眾消費者為主；經(jīng)營檔次中低檔。是政府大力扶持的大型商業(yè)專業(yè)批發(fā)市場。 沱江商業(yè)城區(qū)域沱江商業(yè)城區(qū)域以公交鞋城為中心。發(fā)展的速度相對緩慢。城市的零售商業(yè)也隨之而產(chǎn)生了日新月異的變化。城市新區(qū)建設(shè)以城北新區(qū)、西部化工城等為主l 瀘州市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)投資額增長速度較快.l 商業(yè)物業(yè)的競爭將不再僅僅是地段和價格的競爭，商業(yè)物業(yè)的核心競爭力將是包涵商場規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合定位及招商執(zhí)行等在內(nèi)的項目資源的整合力。 本章相關(guān)結(jié)論l 瀘州市宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況良好。目前，正在建設(shè)或在售的有科維商城、三九燈飾城（剛開業(yè)）、利民回龍灣綜合市場等。目前，在售主要有佳樂雅典園和福華大廈，市場總供給量大約在2萬方左右。商業(yè)面積在20萬方左右，商場定位基本以大型綜合性商場為主。水井溝商圈的商業(yè)物業(yè)主要以大型商場為主。４、 消費者購房開始趨向理性化，表現(xiàn)為一方面開始注重開發(fā)商的品牌實力及物業(yè)品質(zhì)，另一方面已經(jīng)具備一定的法律常識，懂得利用法律常識維護自己。２、 大中型樓盤的開發(fā)已開始作為市場的主流，小區(qū)的開發(fā)開始注重環(huán)境、戶型、及整體規(guī)劃設(shè)計等方面，產(chǎn)品已具有較高質(zhì)素。1999年：隨著國家福利分房政策的取消,貨幣分房政策的實行及金融機構(gòu)對房地產(chǎn)消費的介入(按揭),瀘州市房地產(chǎn)開發(fā)開始轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟的軌道,房地產(chǎn)開發(fā)迅速增長,市場供需兩旺.2001年：瀘州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9．3億元，增長53．2％，竣工面積達87．9萬平方米，銷售面積53萬方,。 通訊網(wǎng)絡(luò)：通訊網(wǎng)絡(luò)先進高效已建成國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上規(guī)模最大、信息最齊全的酒類專業(yè)網(wǎng)— —中國酒類信息網(wǎng)、中國西部農(nóng)副產(chǎn)品市場信息網(wǎng)、中國西部化工城信息網(wǎng)。水域交通：瀘州港已成為四川長江上游常年通行1000噸級船舶的港口和四川省的長江第一大港。隆納（隆昌到納溪）高速公路已建成并與成渝高速公路相連接。交通規(guī)劃設(shè)施瀘州目前已形成發(fā)達的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)和通訊網(wǎng)絡(luò)，對外交通、通訊極其便捷。西部化工城總體規(guī)劃已經(jīng)完成，于去年 10月19日在成都通過專家評審。并且，瀘州市政府已在城北新區(qū)設(shè)立了瀘州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，提出了“加快江陽西路北延線龍馬