【正文】 、銷售方式定位：1F—2F 采用“帶租約方式”分零銷售原因：規(guī)劃中定為流行百貨區(qū)，希望能引進(jìn)大商家，則使用權(quán)必須是一個整體，這就要求在產(chǎn)權(quán)分零的情況下還能實現(xiàn)統(tǒng)一招商。而隨著人民生活的改善，手里有余錢的人越來越多，但由于目前較為普通的幾種投資方式都有一定的不穩(wěn)定性，所以更多的人還是選擇將余錢存如銀行，這就保證了當(dāng)一種有保障的投資方式產(chǎn)生時，人們有可能進(jìn)行選擇。租金比例8%）繽紛天地1F—3F；都市陽光俱樂部1F 采用分零形式對外發(fā)售原因：規(guī)劃中的專賣店；專業(yè)店區(qū)域，考慮吸納經(jīng)營戶和大投資戶入場（面積較大）；可自營也可委托招商要求：銷售的同時，招商規(guī)劃同時出臺，并可接受委托出租，保證此部分投資戶無出租的后顧之憂；但不承諾出租的時間和租金水平繽紛天地4F—都市陽光俱樂部23F部分 分零“帶租約銷售”原因：由于樓層的原因，在該部分區(qū)域，規(guī)劃了大量的專業(yè)店，如餐飲；運(yùn)動健身區(qū)等，雖然這些專業(yè)店面積并不太大，但同樣需要保證數(shù)百平方米的統(tǒng)一使用權(quán)，再加上樓層較高，不太容易被投資戶接受，則如成功招商后，再分零發(fā)售，再統(tǒng)一回租。第三章：營銷策略 營銷策略的制訂應(yīng)考慮目前瀘州市場商業(yè)物業(yè)的競爭態(tài)勢；主要競爭對手的營銷手段；確保項目在銷售上既能符合市場習(xí)慣又有與眾不同之處。同時，售房部設(shè)計較小，位置較偏僻，未能較好引導(dǎo)人流。 地段優(yōu)勢：項目位于瀘州市中心商業(yè)地帶，北面緊鄰報恩塔廣場，南面緊鄰規(guī)劃中的步行街，周圍人氣較旺，商業(yè)氛圍濃厚。第二節(jié)：項目優(yōu)劣勢簡述一、項目優(yōu)勢簡述 工程優(yōu)勢：本項目為水井溝周圍唯一主體工程竣工，正在進(jìn)行外立面裝修的商業(yè)項目，工程進(jìn)度目前具第一。工程情況主體工程在2001年底完工，目前正在外立面裝修。因此在本章節(jié)，我們將探討綠地商城的項目情況。二、管理內(nèi)容物業(yè)管理：為入租商家和來購物廣場的顧客提供一個舒適而又安全的環(huán)境，具體內(nèi)容包括賣場環(huán)境設(shè)備的維護(hù)、安全保衛(wèi)管理和收取租金和各項費用，控制開支，協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行效益評估和店鋪指導(dǎo)。購物廣場更是如此。北三樓消費年齡層不定。三、 消費群定位表234樓層消費群流 行 百 貨 負(fù)一樓針對大眾消費群，不分年齡。南二樓北一樓都市陽光俱樂部(B區(qū)) 繽紛天地（A區(qū)）產(chǎn)品以中檔為主，引進(jìn)國內(nèi)著名運(yùn)動品牌。家飾品、工藝品、燈飾店、小家電、音像用品、通訊用品、書店、CD店、多媒體。男女流行服飾、新潮個性服飾、流行精品、化妝品（彩妝類）、流行皮件、藝術(shù)攝影、沖洗店、干洗店、銀行網(wǎng)點。二、 業(yè)態(tài)比例表231樓層業(yè)態(tài)面積及比例負(fù)一樓超市：5649..9㎡ 比例：100%南一樓至南二樓百貨店：9899㎡ 比例：100%B區(qū)北一樓專業(yè)店：㎡ 比例：100%北二樓娛樂設(shè)施：567㎡ 比例：74% 餐飲店200㎡ 比例：26%北三樓餐飲店767㎡ 比例：100%北四樓餐飲店767㎡ 比例：100%A區(qū)北一樓專賣店：1945㎡ 比例：82% 專業(yè)店：400㎡ 比例：18%北二樓專賣店：1430㎡ 比例：78% 專業(yè)店：400㎡ 比例：22%北三樓專業(yè)店： 930㎡ 比例：51% 專賣店：900㎡ 比例：49%北四樓餐飲店930㎡ 比例：51% 娛樂設(shè)施：900㎡ 比例：49%第二節(jié)：業(yè)種規(guī)劃一、業(yè)種組合表232樓層業(yè)種組合流 行 百 貨 負(fù)一樓日用品、日化用品、食品、副食品、生鮮食品、藥品。我們將陽光、鮮花、綠地的概念引入購物廣場，從而提倡一種休閑、舒適、親近自然的健康的生活理念，因此建議商場的名稱定為：陽光地帶購物中心 第四節(jié)：經(jīng)營定位由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對商業(yè)運(yùn)作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗，所以，我們建議本項目開發(fā)商不直接進(jìn)行零售經(jīng)營管理，將場地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括百貨店，超級市場、主題專業(yè)店、專賣店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后成立或者聘請專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對商場進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理，實行商場的所有者、管理者與經(jīng)營者分離，使得各方面的優(yōu)勢互補(bǔ)，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使商場以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于購物廣場內(nèi)的各種零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。以一流的購物環(huán)境、豐富的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為顧客營造一個快樂的城市中心商場，人們能在購物中感受到最大、最好逛、最好吃、最好玩的一種全新的生活形態(tài)，使人們能在購物廣場吃、喝、玩、樂、購物一站式消費。第二節(jié)：形象定位社會發(fā)展到今天，已經(jīng)完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國家與國家之間、民族與民族之間的隔閡，文化信息交流的擴(kuò)大化無時無刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求，正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時間段內(nèi)要同時滿足人們物質(zhì)與精神需求。從本項目周邊的商業(yè)情況來看，現(xiàn)有百貨商場經(jīng)營定位主要針對中檔的消費結(jié)構(gòu)，專業(yè)主題店只涉及了眼鏡、通訊、服裝幾個行業(yè)，專賣店更是只有少有的幾個中檔品牌入駐，從商業(yè)的數(shù)量、層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來看都是相當(dāng)落后。未來大型商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強(qiáng)大的市場競爭力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤，體現(xiàn)商場自身應(yīng)有的價值。如果協(xié)調(diào)沒效率，就會損害商場的整體形象，使顧客失去光顧的興趣。以本項目在瀘州地區(qū)規(guī)模和本地的城市人口以及消費水平，基本上不可能定位為獨立的一家百貨公司、超市或主題商場，而應(yīng)該是由百貨店、超市、各種專賣店和專業(yè)店及餐飲、娛樂等共同組合的商業(yè)物業(yè)。第二節(jié)：項目劣勢分析消費意識欠缺由于瀘州是傳統(tǒng)的二線工業(yè)城市，城市商業(yè)的發(fā)展比較局限，城市人口不多，消費意識比較薄弱，消費觀念還比較保守，尤其對零售品牌的認(rèn)知度不高，加上本項目的面積、商業(yè)容量較大，這對于本項目的發(fā)展造成了一定的障礙，還需要一定時間的引導(dǎo)和帶動。寬闊的商業(yè)空間隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費觀念正在逐漸改變，消費意識也開始走向成熟。從對水井溝周邊情況分析可以看到，本項目所處的位置輻射至沱江商業(yè)城、小市、大山坪等地，目前的車程時間都在15分鐘左右。因此優(yōu)越的地理位置對項目的銷售、招商無疑是最好的號召力和靚點,這也正是本項目的最大優(yōu)勢。第一章：項目概述第一節(jié)：項目優(yōu)勢優(yōu)越的地理位置本項目位于瀘州市江陽區(qū)水井溝商業(yè)中心地帶。一些地方的零售業(yè)已進(jìn)入混亂無序的狀態(tài)，慘淡經(jīng)營、難以為繼成為諸多零售業(yè)者的寫照。瀘 州 綠 地 商 城策劃報告第 二 部 分項目商業(yè)定位及規(guī)劃建議第一部分：市場研究報告 第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議第三部分：營銷及推廣策略 第四部分：營銷及推廣執(zhí)行細(xì)則前 言在商識商,本是應(yīng)有之義。消費者的投資經(jīng)營信心不足可以分為以下兩點：一是對商場經(jīng)營信心不足；二是工程形象均較差，對開發(fā)商信心不足。 就營銷方式而言，瀘洲商業(yè)大世界和水晶廣場采取了返租的形式，其他商場以常規(guī)方式銷售。三、主要競爭對手特征共性分析 從商場所處地段環(huán)境而言，各競爭對手升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界、水晶廣場、酒城購物中心等均處于瀘州商業(yè)核心地段，各項目先天條件優(yōu)越。配套設(shè)施中央空調(diào)、4臺自動扶梯、自動監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警。銷售情況開盤第一個月銷售1100萬，以后由于預(yù)售許可證的原因退房較多。 整體價格較低，具有較大的吸引力。 瀘州商業(yè)步行街表146開發(fā)商廈門滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司成都漫天堂房地產(chǎn)營銷策劃公司項目地址江陽區(qū)市府路建筑面積（600個門面）公攤率一層15%，二層35%。2F：服裝、精品名店、高檔皮具。l 對商場整體認(rèn)識不夠，對商場的專業(yè)配套要求不高。1 消費者能承受的物業(yè)管理費用：主要在6元/月*㎡以下。 消費者對商業(yè)鋪面配套服務(wù)的主要需求是：自動扶梯、統(tǒng)一物管、公共衛(wèi)生間、兒童娛樂四方面。 消費者購買商業(yè)鋪面會選擇的付款方式：以按揭為主。舊的臨街門面容易存在面積太小、通風(fēng)采光不好等原因，新建市場一般存在周邊環(huán)境不好等因素。 已購買商業(yè)鋪面的那部分人中，鋪面用途主要以自營為主。第二節(jié)：瀘州市民商鋪投資渠道調(diào)查商鋪投資渠道共設(shè)計問卷324份，采取入戶和街坊兩種方式，其中150份問卷消費者有購買商業(yè)鋪面的打算，本次統(tǒng)計主要針對150份有效問卷展開，結(jié)果統(tǒng)計分析如下：表142（問卷反饋） 消費者最看好瀘州市商圈的鋪面為：水井溝商圈。大型商場已營業(yè)的有匯通百貨、摩爾購物中心、成商王達(dá)商場等；在售在建的有升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場、酒城購物中心、瀘州商業(yè)步行街、大什字商廈等，市場競爭已相當(dāng)激烈。1 您的家庭月收入是（元）1000以下1000/19992000/29993000/39994000/49995000/59996000/69997000/79998000以上拒答數(shù)量298789462072440比例%%%%%%%%%結(jié)論：整體城市家庭收入已呈明顯上升趨勢，高消費家庭比例越來越大，為未來城市商業(yè)的多元化發(fā)展提供了良好的生存基礎(chǔ)。 請問您最喜歡收聽的廣播電臺是有無數(shù)量10314比例%%結(jié)論：隨著社會的發(fā)展，新型的媒介的興起，使得廣播電臺已逐漸被人們所遺忘；二、 消費行為調(diào)查表132（問卷反饋） 您多長時間購物一次每天每周半月一月一季度半年不一定隨意數(shù)量4460121662554107比例%%%%%%%%結(jié)論：無固定的消費習(xí)慣，消費行為和意識還比較不成熟，這對于城市的商業(yè)發(fā)展會帶來一定的制約性； 您喜歡在何種場所購物傳統(tǒng)百貨流行百貨購物中心專業(yè)商場專賣店超市私人店鋪批發(fā)市場數(shù)量54611063443911721比例%%%%%%%%結(jié)論：市民對新型的零售業(yè)態(tài)接受程度較好，在未來的零售市場上，將是購物中心、超級市場和百貨商場占主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)的百貨公司將逐漸走向衰落； 您認(rèn)為瀘州市還應(yīng)增加那種類型的購物場所傳統(tǒng)百貨流行百貨購物中心專業(yè)商場超級市場專賣店私人店鋪批發(fā)市場數(shù)量358135524385116比例%%%%%%%%結(jié)論：市民對現(xiàn)有的商業(yè)格局的改變持歡迎的態(tài)度，預(yù)示著城市的商業(yè)發(fā)展的無限潛力和空間，同時，也看出大型購物中心的建設(shè)和啟動已成為城市零售業(yè)勢在必行的一發(fā)展趨勢； 每月用于購買日常消費品（如服裝、皮具、生活耐用品等）的費用是多少300元以下300—500元500—800元800—1000元1000—2000元2000元以上數(shù)量68988653181比例%%%%%%結(jié)論：人們對商品的品牌和品質(zhì)的注重慢慢提高，追求高消費的群體正在形成；1 您可以自由支配的資金主要用于存款股票/債券購物/娛樂文化消費收藏品房產(chǎn)/汽車其它數(shù)量124261473551039比例%%%%%%%結(jié)論：人們在滿足基本物質(zhì)生活的同時，開始追求精神生活上的享受，這無疑對于城市的零售商業(yè)的良性發(fā)展起到強(qiáng)大的推動作用；1 您平時的休閑娛樂方式是什么唱歌跳舞旅游看書其它購物運(yùn)動/健身網(wǎng)絡(luò)游戲數(shù)量3612461009812142133比例%%%%%%%%%結(jié)論：人們在滿足物質(zhì)需求的同時，已經(jīng)開始追求多層面的精神生活，購物亦是人們休閑娛樂的首選方式。相關(guān)結(jié)論：l 隨著城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：沱江商業(yè)城將是政府全力打造的以批發(fā)為主的中低檔消費中心。迫使都會區(qū)上班族改以通勤方式，朝都會干道偏遠(yuǎn)地方末端發(fā)展，使這些地方成為大型住宅都會，而成為之副都市。同樣地，主要街道的店租也將迫使小型零售業(yè)者面臨成本不堪負(fù)荷的危機(jī)，不得不改往商圈巷道內(nèi)住宅區(qū)發(fā)展。所以瀘州商業(yè)面臨的形勢是必須進(jìn)行新型商業(yè)業(yè)態(tài)的增加和現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種的調(diào)整；根據(jù)對瀘州市場現(xiàn)有商業(yè)格局的調(diào)查，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市商業(yè)發(fā)展過程來看，瀘州零售商業(yè)將會呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村商圈將高速成長，成為不可