【正文】 而隨著人民生活的改善，手里有余錢的人越來(lái)越多，但由于目前較為普通的幾種投資方式都有一定的不穩(wěn)定性，所以更多的人還是選擇將余錢存如銀行，這就保證了當(dāng)一種有保障的投資方式產(chǎn)生時(shí)，人們有可能進(jìn)行選擇。租金比例8%）繽紛天地1F—3F；都市陽(yáng)光俱樂(lè)部1F 采用分零形式對(duì)外發(fā)售原因：規(guī)劃中的專賣店；專業(yè)店區(qū)域，考慮吸納經(jīng)營(yíng)戶和大投資戶入場(chǎng)（面積較大）；可自營(yíng)也可委托招商要求：銷售的同時(shí)，招商規(guī)劃同時(shí)出臺(tái)，并可接受委托出租，保證此部分投資戶無(wú)出租的后顧之憂；但不承諾出租的時(shí)間和租金水平繽紛天地4F—都市陽(yáng)光俱樂(lè)部23F部分 分零“帶租約銷售”原因：由于樓層的原因，在該部分區(qū)域，規(guī)劃了大量的專業(yè)店，如餐飲；運(yùn)動(dòng)健身區(qū)等，雖然這些專業(yè)店面積并不太大，但同樣需要保證數(shù)百平方米的統(tǒng)一使用權(quán)，再加上樓層較高，不太容易被投資戶接受，則如成功招商后，再分零發(fā)售，再統(tǒng)一回租。獨(dú)特業(yè)種規(guī)劃和休閑風(fēng)格裝修；趣味情景景觀設(shè)置；不同區(qū)域不同主題的特色配套；不同時(shí)間不同主題的促銷活動(dòng)；吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全；處處充滿流行時(shí)尚氣息二、銷售方式定位：1F—2F 采用“帶租約方式”分零銷售原因：規(guī)劃中定為流行百貨區(qū)，希望能引進(jìn)大商家，則使用權(quán)必須是一個(gè)整體，這就要求在產(chǎn)權(quán)分零的情況下還能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一招商。第三章：營(yíng)銷策略 營(yíng)銷策略的制訂應(yīng)考慮目前瀘州市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷手段；確保項(xiàng)目在銷售上既能符合市場(chǎng)習(xí)慣又有與眾不同之處。 項(xiàng)目已售一段時(shí)間，項(xiàng)目舊的形象（如價(jià)格過(guò)高等）在部分客戶心中流下較深印象，日后不易消除。同時(shí)，售房部設(shè)計(jì)較小，位置較偏僻，未能較好引導(dǎo)人流。 項(xiàng)目南面規(guī)劃步行街目前還是一條臭水溝，同時(shí)受周圍拆遷和酒城購(gòu)物中心工程影響，步行街的真正形成和繁榮需要一段較長(zhǎng)時(shí)間。 地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于瀘州市中心商業(yè)地帶，北面緊鄰報(bào)恩塔廣場(chǎng)，南面緊鄰規(guī)劃中的步行街，周圍人氣較旺，商業(yè)氛圍濃厚。各競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)工程情況：表313項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度備注水晶廣場(chǎng)2層在動(dòng)工酒城購(gòu)物中心17層目前已停工升琦發(fā)1層目前已停工商業(yè)大世界5層在動(dòng)工大什字大廈1層在動(dòng)工 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：南邊為新規(guī)劃的水井溝商業(yè)步行街，本項(xiàng)目臨規(guī)劃步行街，項(xiàng)目潛在地段優(yōu)勢(shì)明顯，增值空間較大。第二節(jié)：項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)簡(jiǎn)述一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)簡(jiǎn)述 工程優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目為水井溝周圍唯一主體工程竣工，正在進(jìn)行外立面裝修的商業(yè)項(xiàng)目，工程進(jìn)度目前具第一。目前已銷售鋪位54個(gè)，銷售總面積1516㎡，商場(chǎng)鋪面銷售均價(jià)為8600元/㎡。工程情況主體工程在2001年底完工，目前正在外立面裝修。西面臨貫穿瀘州市的主干道江陽(yáng)路,北面臨瀘州標(biāo)志性建筑抱恩塔,東面臨慈善路，南面臨瀘州市唯一的一條純商業(yè)步行街水井溝（人稱瀘州春熙路），位置得天獨(dú)厚。因此在本章節(jié)，我們將探討綠地商城的項(xiàng)目情況。加強(qiáng)和規(guī)范對(duì)商場(chǎng)的物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)管理，建立科學(xué)先進(jìn)的現(xiàn)代化管理體制，保障各經(jīng)營(yíng)者的利益，建立和維護(hù)商場(chǎng)的商譽(yù)和形象，促進(jìn)商場(chǎng)以及各經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)繁榮，須制定《陽(yáng)光地帶購(gòu)物中心物業(yè)及經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。二、管理內(nèi)容物業(yè)管理：為入租商家和來(lái)購(gòu)物廣場(chǎng)的顧客提供一個(gè)舒適而又安全的環(huán)境，具體內(nèi)容包括賣場(chǎng)環(huán)境設(shè)備的維護(hù)、安全保衛(wèi)管理和收取租金和各項(xiàng)費(fèi)用，控制開(kāi)支，協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行效益評(píng)估和店鋪指導(dǎo)。財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是使購(gòu)物廣場(chǎng)和入租店鋪取得良好效益，具體內(nèi)容包括：一、管理方式 為了對(duì)“陽(yáng)光地帶”購(gòu)物中心進(jìn)行有效的管理，建議開(kāi)發(fā)商采用以下兩種方式進(jìn)行操作： １、 成立陽(yáng)光地帶購(gòu)物中心物業(yè)管理公司，對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行物業(yè)方面的管理和業(yè)主的管理；同時(shí)聘請(qǐng)一商業(yè)管理公司對(duì)商場(chǎng)的招商和營(yíng)銷推廣進(jìn)行管理和運(yùn)作。購(gòu)物廣場(chǎng)更是如此。北四樓消費(fèi)年齡層不定。北三樓消費(fèi)年齡層不定。南二樓北一樓 都市陽(yáng)光俱樂(lè)部(B區(qū)) 繽紛天地（A區(qū)）該層的消費(fèi)主要針對(duì)18歲—35歲追求運(yùn)動(dòng)、休閑的消費(fèi)者該層的消費(fèi)主要針對(duì)18歲—40歲之間追求品牌、流行、時(shí)尚、休閑的消費(fèi)群。三、 消費(fèi)群定位表234樓層消費(fèi)群流 行 百 貨 負(fù)一樓針對(duì)大眾消費(fèi)群，不分年齡。北二樓針對(duì)中檔消費(fèi)群產(chǎn)品以中、低檔為主，適合大眾人群消費(fèi)，能夠還價(jià)購(gòu)買北三樓針對(duì)大眾消費(fèi)者為主產(chǎn)品以中檔為主，有部分高檔產(chǎn)品。南二樓北一樓都市陽(yáng)光俱樂(lè)部(B區(qū)) 繽紛天地（A區(qū)）產(chǎn)品以中檔為主，引進(jìn)國(guó)內(nèi)著名運(yùn)動(dòng)品牌。美食廣場(chǎng)、兒童樂(lè)園。家飾品、工藝品、燈飾店、小家電、音像用品、通訊用品、書店、CD店、多媒體。中性休閑服飾、國(guó)產(chǎn)休閑服、牛仔服飾、休閑鞋類、流行飾品、童裝、童鞋、美發(fā)美容、西餐廳。男女流行服飾、新潮個(gè)性服飾、流行精品、化妝品（彩妝類）、流行皮件、藝術(shù)攝影、沖洗店、干洗店、銀行網(wǎng)點(diǎn)。南二樓少女裝、少淑女裝、淑女裝、男式正裝、休閑裝、內(nèi)衣。二、 業(yè)態(tài)比例表231樓層業(yè)態(tài)面積及比例負(fù)一樓超市：5649..9㎡ 比例：100%南一樓至南二樓百貨店：9899㎡ 比例：100%B區(qū)北一樓專業(yè)店：㎡ 比例：100%北二樓娛樂(lè)設(shè)施：567㎡ 比例：74% 餐飲店200㎡ 比例：26%北三樓餐飲店767㎡ 比例：100%北四樓餐飲店767㎡ 比例：100%A區(qū)北一樓專賣店：1945㎡ 比例：82% 專業(yè)店：400㎡ 比例：18%北二樓專賣店：1430㎡ 比例：78% 專業(yè)店：400㎡ 比例：22%北三樓專業(yè)店： 930㎡ 比例：51% 專賣店：900㎡ 比例：49%北四樓餐飲店930㎡ 比例：51% 娛樂(lè)設(shè)施：900㎡ 比例：49%第二節(jié)：業(yè)種規(guī)劃一、業(yè)種組合表232樓層業(yè)種組合流 行 百 貨 負(fù)一樓日用品、日化用品、食品、副食品、生鮮食品、藥品。根據(jù)商場(chǎng)的形狀劃分為三個(gè)區(qū)域，為了使每個(gè)區(qū)域具有不同的經(jīng)營(yíng)特色，建議納入不同主題內(nèi)容，以及相關(guān)的零售業(yè)態(tài)，營(yíng)造三個(gè)經(jīng)營(yíng)范圍和消費(fèi)對(duì)象不同的主題館，即：“流行百貨”、“繽紛天地”、“都市陽(yáng)光俱樂(lè)部”，這樣使整體購(gòu)物廣場(chǎng)可以形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，各具特色，吸引不同消費(fèi)人群，確保商場(chǎng)旺盛的人流量。我們將陽(yáng)光、鮮花、綠地的概念引入購(gòu)物廣場(chǎng)，從而提倡一種休閑、舒適、親近自然的健康的生活理念，因此建議商場(chǎng)的名稱定為：陽(yáng)光地帶購(gòu)物中心 第四節(jié)：經(jīng)營(yíng)定位由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)商業(yè)運(yùn)作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，所以，我們建議本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商不直接進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng)管理，將場(chǎng)地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括百貨店，超級(jí)市場(chǎng)、主題專業(yè)店、專賣店、餐飲店、娛樂(lè)業(yè)等，然后成立或者聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理，實(shí)行商場(chǎng)的所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者分離，使得各方面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，既可以保證和提高商場(chǎng)的管理水平，又可以使商場(chǎng)以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi)的各種零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。商場(chǎng)的名稱應(yīng)體現(xiàn)出企業(yè)的本質(zhì)和特點(diǎn)，要好懂易記，朗朗上口；簡(jiǎn)潔醒目，區(qū)別明顯，寓意深刻，選擇有新鮮感、流行的個(gè)別名稱，可以巧妙地提高商場(chǎng)知名度，形成形象設(shè)計(jì)的效果。以一流的購(gòu)物環(huán)境、豐富的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為顧客營(yíng)造一個(gè)快樂(lè)的城市中心商場(chǎng)，人們能在購(gòu)物中感受到最大、最好逛、最好吃、最好玩的一種全新的生活形態(tài)，使人們能在購(gòu)物廣場(chǎng)吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物一站式消費(fèi)。同時(shí)，現(xiàn)代商業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，已不再局限于某個(gè)區(qū)域的商場(chǎng)，而是表現(xiàn)為商業(yè)中心之間、商業(yè)街之間的競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)從根本上也是區(qū)域間整體商業(yè)優(yōu)勢(shì)的對(duì)比與抗衡。第二節(jié)：形象定位社會(huì)發(fā)展到今天，已經(jīng)完全徹底打破了地區(qū)與地區(qū)之間、國(guó)家與國(guó)家之間、民族與民族之間的隔閡，文化信息交流的擴(kuò)大化無(wú)時(shí)無(wú)刻不在改變著人們的思想觀念和行為習(xí)慣，針對(duì)商業(yè)而言，其最明顯的結(jié)果就是人們的需求，正迅速地由原本較為單一直接的物資需求向多元化、集約化的物質(zhì)精神雙重需求轉(zhuǎn)變，即在特定的時(shí)間段內(nèi)要同時(shí)滿足人們物質(zhì)與精神需求。根據(jù)本項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目特點(diǎn)、地區(qū)人口密度、發(fā)展商的實(shí)力以及瀘州市的零售商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，建議本項(xiàng)目的商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位為：綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)一家購(gòu)物廣場(chǎng)的有效商圈是數(shù)百公里，人口流量須達(dá)到50萬(wàn)左右，以這樣的要求，我們的購(gòu)物廣場(chǎng)都將符合這一條件。從本項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況來(lái)看，現(xiàn)有百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位主要針對(duì)中檔的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，專業(yè)主題店只涉及了眼鏡、通訊、服裝幾個(gè)行業(yè)，專賣店更是只有少有的幾個(gè)中檔品牌入駐，從商業(yè)的數(shù)量、層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來(lái)看都是相當(dāng)落后。加上周邊大山坪、小市等地的輻射人口將達(dá)到50多萬(wàn)。未來(lái)大型商場(chǎng)的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌?chǎng)定位鮮明，經(jīng)營(yíng)主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)管理方式吸引消費(fèi)者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤(rùn)，體現(xiàn)商場(chǎng)自身應(yīng)有的價(jià)值。但必須在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等方面作慎重的考慮。如果協(xié)調(diào)沒(méi)效率，就會(huì)損害商場(chǎng)的整體形象，使顧客失去光顧的興趣。 經(jīng)營(yíng)管理難度大大型商場(chǎng)采用的是招租方式經(jīng)營(yíng)，因而租金是開(kāi)發(fā)商的重要利潤(rùn)來(lái)源，要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。以本項(xiàng)目在瀘州地區(qū)規(guī)模和本地的城市人口以及消費(fèi)水平，基本上不可能定位為獨(dú)立的一家百貨公司、超市或主題商場(chǎng)，而應(yīng)該是由百貨店、超市、各種專賣店和專業(yè)店及餐飲、娛樂(lè)等共同組合的商業(yè)物業(yè)?？墒且灿刑啻笮蜕虉?chǎng)由于經(jīng)營(yíng)效果不佳，定位不準(zhǔn)確，而出現(xiàn)客流不旺，租戶難求的困境，由于投資巨大，資金回收也是遙遙無(wú)期。第二節(jié)：項(xiàng)目劣勢(shì)分析消費(fèi)意識(shí)欠缺由于瀘州是傳統(tǒng)的二線工業(yè)城市，城市商業(yè)的發(fā)展比較局限，城市人口不多，消費(fèi)意識(shí)比較薄弱，消費(fèi)觀念還比較保守，尤其對(duì)零售品牌的認(rèn)知度不高，加上本項(xiàng)目的面積、商業(yè)容量較大，這對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展造成了一定的障礙，還需要一定時(shí)間的引導(dǎo)和帶動(dòng)。但目前水井溝商圈內(nèi)的各種商業(yè)形態(tài)存在著業(yè)態(tài)單一、品牌商品不足的狀況，商場(chǎng)的檔次、購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)管理都相對(duì)滯后，無(wú)法有效的滿足消費(fèi)者的這一需求。寬闊的商業(yè)空間隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念正在逐漸改變，消費(fèi)意識(shí)也開(kāi)始走向成熟。隨著交通改善，購(gòu)物者的活動(dòng)范圍將大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購(gòu)物者行為的主要因素，而更多考慮購(gòu)物過(guò)程所花費(fèi)的行車時(shí)間。從對(duì)水井溝周邊情況分析可以看到，本項(xiàng)目所處的位置輻射至沱江商業(yè)城、小市、大山坪等地，目前的車程時(shí)間都在15分鐘左右。具有地處中心城區(qū)，交通、通訊便捷的優(yōu)勢(shì)。因此優(yōu)越的地理位置對(duì)項(xiàng)目的銷售、招商無(wú)疑是最好的號(hào)召力和靚點(diǎn),這也正是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)。以報(bào)恩塔為中心的整個(gè)區(qū)域是瀘州市人流量最大，商業(yè)最繁華、消費(fèi)最集中的鉆石地段。第一章：項(xiàng)目概述第一節(jié)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)優(yōu)越的地理位置本項(xiàng)目位于瀘州市江陽(yáng)區(qū)水井溝商業(yè)中心地帶。所以，科學(xué)的對(duì)一商業(yè)物業(yè)進(jìn)行決策和定位、規(guī)劃已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商不可忽略的問(wèn)題,前期定位的準(zhǔn)確，已是一個(gè)商場(chǎng)成功的關(guān)鍵。一些地方的零售業(yè)已進(jìn)入混亂無(wú)序的狀態(tài)，慘淡經(jīng)營(yíng)、難以為繼成為諸多零售業(yè)者的寫照。經(jīng)營(yíng)者迷迷糊糊，消費(fèi)者也懵懵懂懂，面對(duì)各種新興的零售業(yè)態(tài)，來(lái)不及細(xì)加消化,就已置身其中。瀘 州 綠 地 商 城策劃報(bào)告第 二 部 分項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃建議第一部分：市場(chǎng)研究報(bào)告 第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議第三部分：營(yíng)銷及推廣策略 第四部分：營(yíng)銷及推廣執(zhí)行細(xì)則前 言在商識(shí)商,本是應(yīng)有之義。l 瀘州市市民的投資能力相對(duì)較低，比較看重商場(chǎng)地段，對(duì)價(jià)格的敏感度較大，對(duì)短期的預(yù)期收益較為看重。消費(fèi)者的投資經(jīng)營(yíng)信心不足可以分為以下兩點(diǎn)：一是對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心不足；二是工程形象均較差，對(duì)開(kāi)發(fā)商信心不足。 分析在售商場(chǎng)成功案例，一個(gè)商場(chǎng)的成功銷售主要取決于：A、 把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)；B、 產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)突出；C、 獨(dú)特銷售方式、良好的市場(chǎng)推廣、包裝。 就營(yíng)銷方式而言，瀘洲商業(yè)大世界和水晶廣場(chǎng)采取了返租的形式，其他商場(chǎng)以常規(guī)方式銷售。 就價(jià)格而言，目前各商場(chǎng)定價(jià)偏高，使價(jià)格上揚(yáng)空間不大，一定程度上脫離消費(fèi)者投資承受能力。三、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手特征共性分析 從商場(chǎng)所處地段環(huán)境而言，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界、水晶廣場(chǎng)、酒城購(gòu)物中心等均處于瀘州商業(yè)核心地段，各項(xiàng)目先天條件優(yōu)越。在商業(yè)物業(yè)供給過(guò)大，競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，采取返租形式，樹(shù)立和保障了消費(fèi)者投資信心和利益，再結(jié)合商場(chǎng)的價(jià)格和地段，突出了商場(chǎng)的投資價(jià)值。配套設(shè)施中央空調(diào)、4臺(tái)自動(dòng)扶梯、自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警。 項(xiàng)目的包裝和推廣比較超前和切合市場(chǎng)。銷售情況開(kāi)盤第一個(gè)月銷售1100萬(wàn)，以后由于預(yù)售許可證的原因退房較多。配套設(shè)施樓梯交房標(biāo)準(zhǔn)樓梯、過(guò)道地面裝修策劃銷售方式采取投資戶（所有權(quán)）、經(jīng)營(yíng)戶（使用權(quán)）分離的方式，銷售鋪位劃分較小，租賃鋪位根據(jù)客戶需要?jiǎng)澐?；返租銷售方式，返租率8%，年限3—6年。 整體價(jià)格較低，具有較大的吸引力。銷售率一層約60%商場(chǎng)定位精品名店城業(yè)態(tài)組合相當(dāng)全面，有區(qū)域規(guī)定。 瀘州商業(yè)步行街表146開(kāi)發(fā)商廈門滕王閣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司策劃代理公司成都漫天堂房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司