【正文】 行百貨區(qū)，希望能引進(jìn)大商家，則使用權(quán)必須是一個(gè)整體，這就要求在產(chǎn)權(quán)分零的情況下還能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一招商。目前已銷售鋪位54個(gè)，銷售總面積1516㎡，商場鋪面銷售均價(jià)為8600元/㎡。北四樓消費(fèi)年齡層不定。中性休閑服飾、國產(chǎn)休閑服、牛仔服飾、休閑鞋類、流行飾品、童裝、童鞋、美發(fā)美容、西餐廳。同時(shí)，現(xiàn)代商業(yè)之間的競爭，已不再局限于某個(gè)區(qū)域的商場，而是表現(xiàn)為商業(yè)中心之間、商業(yè)街之間的競爭，這種競爭從根本上也是區(qū)域間整體商業(yè)優(yōu)勢的對比與抗衡。 經(jīng)營管理難度大大型商場采用的是招租方式經(jīng)營，因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源，要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。具有地處中心城區(qū)，交通、通訊便捷的優(yōu)勢。l 瀘州市市民的投資能力相對較低，比較看重商場地段，對價(jià)格的敏感度較大，對短期的預(yù)期收益較為看重。 項(xiàng)目的包裝和推廣比較超前和切合市場。引進(jìn)大型商家，“中心店+精品店”優(yōu)劣分析地段較好，兩面臨街，一面臨白塔廣場；商場自身設(shè)計(jì)較好，內(nèi)設(shè)中庭，出口較多；銷售方式采取返租方式，投資回報(bào)率8%；價(jià)格較高，是其銷售的主要抗性。 消費(fèi)者購買商業(yè)鋪面對營業(yè)面積的需求：主要在1050㎡之間。水井溝作為瀘州市的傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，區(qū)域輻射力度較大。從目前瀘州各主要商圈紛紛規(guī)劃和修建商業(yè)步行街這一勢頭，我們已經(jīng)看到這種發(fā)展趨勢。第三節(jié)：瀘州零售業(yè)發(fā)展趨勢 21世紀(jì)的零售業(yè)仍將是最主要的服務(wù)產(chǎn)業(yè)主流。但是，該商圈現(xiàn)有的業(yè)態(tài)組合尚未成熟，存在著商場經(jīng)營設(shè)施陳舊，缺乏個(gè)性特色商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，且區(qū)域內(nèi)無明顯的錯(cuò)位經(jīng)營規(guī)劃，現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重等問題，所以，引進(jìn)先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)是該商圈內(nèi)業(yè)態(tài)組合合理和商業(yè)良性發(fā)展的趨勢所在。城市的零售商業(yè)也隨之而產(chǎn)生了日新月異的變化。２、 大中型樓盤的開發(fā)已開始作為市場的主流，小區(qū)的開發(fā)開始注重環(huán)境、戶型、及整體規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面，產(chǎn)品已具有較高質(zhì)素。目前瀘州市城市的主要發(fā)展規(guī)劃主要有以下幾點(diǎn)：市中心以舊城改造為主，水井溝一帶定位于瀘州市中心商業(yè)區(qū)，濱江路為休閑、餐飲一條街目前，以實(shí)施迎暉路水井溝市府路小市杜家街等舊城改造和濱江路環(huán)境綜合整治工作。2000年，%,第一、二、%、%、%,增長率為9%。第一章：相關(guān)背景資料調(diào)查第一節(jié)：瀘州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀調(diào)查一、 瀘州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況兩千多年歷史鑄成的瀘州，位于祖國錦繡天府之南，轄三區(qū)四縣， ，,是聞名遐邇的國家歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市。要想從根本上解決項(xiàng)目當(dāng)前的銷售困難，必須對整個(gè)瀘州市場的商業(yè)物業(yè)開發(fā)狀況；商業(yè)物業(yè)銷售模式；商圈構(gòu)成；未來商業(yè)發(fā)展趨勢等多方面進(jìn)行詳實(shí)而細(xì)致的研究以便能在銷售環(huán)節(jié)重新提出可操作的方案而引起市場目標(biāo)客戶的關(guān)注。 龍馬潭區(qū)，轄7個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處?，F(xiàn)化工產(chǎn)業(yè)占四川的15％，重慶劃出后占25％。陸地交通：321國道縱貫全境 ，并有大納（貴州大方至瀘州納溪）公路溝通，是四川最便捷的出海南通道。大山坪商圈的商業(yè)物業(yè)主要以商住樓的形式出現(xiàn)，底層商場既可作整體商場，又可靈活分割為臨街門面。商業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營業(yè)種涉及農(nóng)副產(chǎn)品、建材、鞋類、五交化、日用百貨、燈飾、化纖、服裝、床上用品等。但自開業(yè)以來在規(guī)劃上一直調(diào)整不到位，品牌商戶組合混亂，樓層經(jīng)營主題不鮮明，商品陳列缺乏專業(yè)性,從業(yè)人員服務(wù)意識淡薄。從城市整體的商業(yè)發(fā)展水平來看，瀘州商業(yè)的發(fā)展目前還停留在國內(nèi)90年代初期。水井溝商圈將是集現(xiàn)代零售業(yè)和高檔次服務(wù)業(yè)為主的“城市中心商業(yè)區(qū)”；白招牌商圈將形成瀘州市“商業(yè)店鋪一條街”，以經(jīng)營流行時(shí)尚的中低檔商品為主。分析：水井溝商圈作為瀘州市傳統(tǒng)和現(xiàn)代商業(yè)中心，仍是大部分消費(fèi)者投資的第一選擇。消費(fèi)者對商業(yè)鋪面配套服務(wù)持無所謂的是：觀景咖啡廳、地下車庫、庫房。樓層層數(shù)商業(yè)二層工程進(jìn)度4層左右付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年6月銷售價(jià)格一F：—，；二F：均價(jià)6000元。 從商場硬件和設(shè)計(jì)而言，各競爭對手產(chǎn)品的品質(zhì)已達(dá)到較高的水準(zhǔn)，商場的專業(yè)配套設(shè)施和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)都不存在特別缺陷。前途在哪里，方向是什么，不少商界人士深感困惑。消費(fèi)者對購物的需求已經(jīng)有了更高層面的要求，消費(fèi)的意識也在逐漸趨于成熟。本項(xiàng)目地處瀘州江陽區(qū)水井溝地帶，水井溝屬于江陽區(qū)的中心商業(yè)區(qū)域；江陽區(qū)域常住人口達(dá)582615人。第三章：商場軟件設(shè)計(jì)第一節(jié)：業(yè)態(tài)規(guī)劃一、業(yè)態(tài)組合依據(jù)我們對綠地商城——“陽光地帶”購物中心定位為：綜合性購物廣場，并結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，將對本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作如下規(guī)劃組合建議：項(xiàng)目的體量共計(jì)地下一層，地上六層，總面積達(dá)27000平方米。產(chǎn)品以中檔為主，品牌以休閑為主，使每間店鋪都散發(fā)獨(dú)特而強(qiáng)烈的品牌個(gè)性。商業(yè)管理商業(yè)管理包括營銷管理和租戶管理，營銷管理的目標(biāo)是提升購物廣場的客流量和銷售額，具體內(nèi)容包括對各店鋪進(jìn)行營銷支援并舉辦統(tǒng)一的促銷活動(dòng)；租戶管理的目標(biāo)是造就優(yōu)良的店鋪，具體內(nèi)容包括教育輔導(dǎo)、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整、調(diào)節(jié)管理等。二、項(xiàng)目劣勢簡述 項(xiàng)目2002年以來，工程進(jìn)度較慢，已延遲交房，在已購客戶心中印象較差，導(dǎo)致口碑傳播效應(yīng)不好。三、目標(biāo)客戶定位根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，從購買物業(yè)的目的來看，目標(biāo)客戶主要有兩種類型：A、 投資戶 70%B、 經(jīng)營戶 30%根據(jù)目前商業(yè)經(jīng)營注重流動(dòng)資金；注重降低風(fēng)險(xiǎn)的特性，自己購買商鋪用于經(jīng)營的人群已經(jīng)逐漸減少。本項(xiàng)目的工程優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：A、 能夠打消客戶害怕開發(fā)商無法交房的顧慮；B、 商場相對其它商場能夠更快較房、營業(yè)，使客戶更快得到投資回報(bào)。購物廣場管理包括物業(yè)管理、租戶管理、商業(yè)管理和財(cái)務(wù)管理等，管理模式是完全不同于百貨公司或者超級市場的管理，實(shí)際上，它是一個(gè)綜合體，其運(yùn)營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。北四樓主題餐飲店。本項(xiàng)目的形象定位是：流行的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、個(gè)性的裝修第三節(jié)：項(xiàng)目定名商場名稱是公眾大量接觸和使用的，這雖然只是簡單的文字符號，但卻是形象設(shè)計(jì)的第一步。因此，本項(xiàng)目在市場定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)及經(jīng)營管理方面同樣面臨巨大的挑戰(zhàn)和壓力，當(dāng)然由于發(fā)展商的遠(yuǎn)見卓識，我們相信本項(xiàng)目應(yīng)該會適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展潮流，成為江陽區(qū)地區(qū)以及瀘州市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。因此合理的交通網(wǎng)絡(luò)體系使項(xiàng)目所挖掘的潛力顧客群將達(dá)到50萬人口以上，發(fā)達(dá)的交通條件使商業(yè)圈聚集和疏散人流的保障。然而，在我國零售業(yè)界卻普遍存在著在商不識商，知其然不知其所以然的現(xiàn)象。成功點(diǎn)分析抓住同類物業(yè)價(jià)格較高的特征，項(xiàng)目整體定價(jià)較低，突出價(jià)格優(yōu)勢。3F：男裝、童裝、兒童用品、電器、西式快餐4F：家私、針織用品、床上用品、文體辦公用品配套設(shè)施中央空調(diào)、自動(dòng)扶梯、垂直電梯、紅外線監(jiān)控交房標(biāo)準(zhǔn)入口大理石地磚、地面磚、墻面浮膠漆策劃銷售方式前期以常規(guī)方式銷售優(yōu)劣分析面臨主要街道為規(guī)劃中的步行街，臨街門面臨街一面銷售良好，背街一面滯銷；工程目前已基本停工，形象較差；商場定位和業(yè)態(tài)組合較為常規(guī) 大什字商廈表145開發(fā)商四川省佳樂企業(yè)集團(tuán)策劃代理公司無建筑面積公攤率門面15%，商場35%樓層層數(shù)12層工程進(jìn)度地上一層付款方式一次性付款、按揭（五成十年）交房時(shí)間2003年2月銷售價(jià)格—4萬，均價(jià)3萬；商場二層6千，三層以上4千銷售率門面已售20%，商場已售三層商場定位以中高檔品牌餐飲和時(shí)尚娛樂為主題的“酒城餐飲娛樂大世界”業(yè)態(tài)組合1F：迪吧、網(wǎng)吧、桑拿等；1F：臨街門面；25F：品牌中餐、餐飲；610F：辦公或商務(wù)賓館；1112F：茶樓、歌坊。分析：按揭可以讓消費(fèi)者以租養(yǎng)鋪，降低投資成本和運(yùn)營成本。㎡左右。副都市與都會區(qū)的交通轉(zhuǎn)接樞紐，將形成新的大型商圈。消費(fèi)者需要購買適合自己消費(fèi)品都只能遠(yuǎn)赴成都、重慶等大城市。特色商業(yè)街的形成上還有待一定時(shí)間的培育。就目前而言，瀘州市商業(yè)主要集中分布于沱江商業(yè)城、水井溝商業(yè)區(qū)、白招牌商業(yè)區(qū)三個(gè)區(qū)域內(nèi)。三、瀘州市商業(yè)物業(yè)綜述瀘州市目前在售的商業(yè)物業(yè)總量在40萬方左右，商業(yè)物業(yè)的分布主要集中在市中心水井溝商圈、大山坪商圈及城北新區(qū)一帶?！钡臎Q策。2000年,GDP14億元,%。2000年，%。瀘州某商城項(xiàng)目策劃方案作者：日期：前 言瀘州綠地商城位于瀘州傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)“水井溝商圈”，從產(chǎn)品本身所處地理位置來看，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是受到投資者或經(jīng)營戶追捧的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。%。二、瀘州的主要支柱產(chǎn)業(yè)基本情況　　瀘州是一個(gè)以化工、機(jī)械、釀酒為龍頭，輕重工業(yè)并舉的綜合性工業(yè)城市，工業(yè)在這個(gè)城市中起著舉足輕重的地位和作用。西部化工城總體規(guī)劃已經(jīng)完成，于去年 10月19日在成都通過專家評審。水井溝商圈的商業(yè)物業(yè)主要以大型商場為主。 沱江商業(yè)城區(qū)域沱江商業(yè)城區(qū)域以公交鞋城為中心。同時(shí)，由于該區(qū)域內(nèi)分布大量的居民社區(qū)，具有大量潛在的消費(fèi)群體，因此，該商業(yè)區(qū)商業(yè)存在較大的發(fā)展空間和發(fā)展?jié)摿?。其零售商業(yè)市場的落后可見一斑。目前瀘州市政府主要圍繞水井溝、白招牌一帶打造商業(yè)核心區(qū)，從商業(yè)價(jià)值來看此地段具有“成都春熙路”、“重慶解放碑的同等意義，類似這樣的新城規(guī)劃在回龍灣和大山坪也在規(guī)劃和籌建。城北新區(qū)和大山坪一帶是瀘州市的商業(yè)副中心，目前新建和在售物業(yè)主要以大型專業(yè)市場和集貿(mào)市場為主，市場的供給量在20萬方左右，供給物業(yè)市場定位的的差異化和專業(yè)性較為明顯。 消費(fèi)者需要銀行按揭的成數(shù)：五成十年為主。配套設(shè)施觀光電梯交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻、頂棚、地面以水泥沙漿找平策劃銷售方式常規(guī)銷售、招大型商家。在商業(yè)物業(yè)供給過大，競爭激烈的市場環(huán)境下，采取返租形式，樹立和保障了消費(fèi)者投資信心和利益，再結(jié)合商場的價(jià)格和地段，突出了商場的投資價(jià)值。經(jīng)營者迷迷糊糊，消費(fèi)者也懵懵懂懂，面對各種新興的零售業(yè)態(tài)，來不及細(xì)加消化,就已置身其中。隨著交通改善，購物者的活動(dòng)范圍將大大增加，因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素，而更多考慮購物過程所花費(fèi)的行車時(shí)間。但必須在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷等方面作慎重的考慮。商場的名稱應(yīng)體現(xiàn)出企業(yè)的本質(zhì)和特點(diǎn)，要好懂易記，朗朗上口；簡潔醒目，區(qū)別明顯，寓意深刻，選擇有新鮮感、流行的個(gè)別名稱，可以巧妙地提高商場知名度，形成形象設(shè)計(jì)的效果。美食廣場、兒童樂園。財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是使購物廣場和入租店鋪取得良好效益，具體內(nèi)容包括：一、管理方式 為了對“陽光地帶”購物中心進(jìn)行有效的管理，建議開發(fā)商采用以下兩種方式進(jìn)行操作： １、 成立陽光地帶購物中心物業(yè)管理公司，對商場進(jìn)行物業(yè)方面的管理和業(yè)主的管理；同時(shí)聘請一商業(yè)管理公司對商場的招商和營銷推廣進(jìn)行管理和運(yùn)作。各競爭商場工程情況：表313項(xiàng)目名稱工程進(jìn)度備注水晶廣場2層在動(dòng)工酒城購物中心17層目前已停工升琦發(fā)1層目前已停工商業(yè)大世界5層在動(dòng)工大什字大廈1層在動(dòng)工 規(guī)劃優(yōu)勢：南邊為新規(guī)劃的水井溝商業(yè)步行街，本項(xiàng)目臨規(guī)劃步行街，項(xiàng)目潛在地段優(yōu)勢明顯，增值空間較大。而隨著人民生活的改善，手里有余錢的人越來越多，但由于目前較為普通的幾種投資方式都有一定的不穩(wěn)定性，所以更多的人還是選擇將余錢存如銀行，這就保證了當(dāng)一種有保障的投資方式產(chǎn)生時(shí)，人們有可能進(jìn)行選擇。 地段優(yōu)勢：項(xiàng)目位于瀘州市中心商業(yè)地帶，北面緊鄰報(bào)恩塔廣場，南面緊鄰規(guī)劃中的步行街，周圍人氣較旺，商業(yè)氛圍濃厚。二、管理內(nèi)容物業(yè)管理：為入租商家和來購物廣場的顧客提供一個(gè)舒適而又安全的環(huán)境，具體內(nèi)容包括賣場環(huán)境設(shè)備的維護(hù)、安全保衛(wèi)管理和收取租金和各項(xiàng)費(fèi)用，控制開支，協(xié)助有關(guān)部門進(jìn)行效益評估和店鋪指導(dǎo)。南二樓北一樓都市陽光俱樂部(B區(qū)) 繽紛天地（A區(qū)）產(chǎn)品以中檔為主，引進(jìn)國內(nèi)著名運(yùn)動(dòng)品牌。我們將陽光、鮮花、綠地的概念引入購物廣場，從而提倡一種休閑、舒適、親近自然的健康的生活理念，因此建議商場的名稱定為：陽光地帶購物中心 第四節(jié)：經(jīng)營定位由于發(fā)展商是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對商業(yè)運(yùn)作方面缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，所以，我們建議本項(xiàng)目開發(fā)商不直接進(jìn)行零售經(jīng)營管理，將場地銷售或者出租給專業(yè)的零售商，包括百貨店，超級市場、主題專業(yè)店、專賣店、餐飲店、娛樂業(yè)等，然后成立或者聘請專業(yè)的商業(yè)、物業(yè)管理公司對商場進(jìn)行商業(yè)及物業(yè)管理，實(shí)行商場的所有者、管理者與經(jīng)營者分離，使得各方面的優(yōu)勢互補(bǔ)，既可以保證和提高商場的管理水平，又可以使商場以一個(gè)統(tǒng)一的社會形象面對消費(fèi)者，同時(shí)由于購物廣場內(nèi)的各種零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。未來大型商場的發(fā)展方向?qū)⑹鞘袌龆ㄎ货r明，經(jīng)營主題突出，以獨(dú)特的經(jīng)營模式、經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營管理方式吸引消費(fèi)者，這樣才能在商業(yè)領(lǐng)域里立于不敗之地，擁有強(qiáng)大的市場競爭力和生命力，并獲取最終的商業(yè)利潤，體現(xiàn)商場自身應(yīng)有的價(jià)值。寬闊的商業(yè)空間隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)觀念正在逐漸改變，消費(fèi)意識也開始走向成熟。一些地方的零售業(yè)已進(jìn)入混亂無序的狀態(tài)，慘淡經(jīng)營、難以為繼成為諸多零售業(yè)者的寫照。三、主要競爭對手特征共性分析 從商場所處地段環(huán)境而言，各競爭對手升琦發(fā)、瀘洲商業(yè)大世界、水晶廣場、酒城購物中心等均處于瀘州商業(yè)核心地段，各項(xiàng)目先天條件優(yōu)越。 瀘州商業(yè)步行街表146開發(fā)商廈門滕王閣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司成都漫天堂房地產(chǎn)營銷策劃公司項(xiàng)目地址江陽區(qū)市府路建