【正文】 忽視的主要消費(fèi)市場(chǎng) 在以往經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的過(guò)程中，都市鄉(xiāng)村的商業(yè)都會(huì)朝兩極化發(fā)展，都市區(qū)的生活水準(zhǔn)較高，鄉(xiāng)村成長(zhǎng)則較緩慢，因此，一般只有都會(huì)商圈的形成，而基本上無(wú)城鎮(zhèn)可形成主要商圈的可能。國(guó)際和國(guó)內(nèi)的一些著名零售品牌也紛紛進(jìn)駐瀘州中心商業(yè)區(qū)，各區(qū)域正逐步形成自身的商業(yè)特色，吸引不同階層和消費(fèi)力的消費(fèi)群體。五年前，瀘州的零售業(yè)可以說(shuō)還相當(dāng)?shù)穆浜?，百貨公司和?zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店等零售業(yè)態(tài)少之又少。匯通百貨自開(kāi)業(yè)十年來(lái)順應(yīng)瀘州商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)自身形象很好的維護(hù)，在市民心目中樹(shù)立了較好品牌形象。在商品定位上以大眾商品為主，目前正進(jìn)行“傳統(tǒng)百貨+流行百貨”相結(jié)合的調(diào)整，因此吸引了部分著名國(guó)內(nèi)中檔品牌進(jìn)駐，在商品組合上面也開(kāi)始追求專(zhuān)業(yè)化，使得整個(gè)商場(chǎng)在市民心目中有很高的信譽(yù)度；但由于其專(zhuān)業(yè)性和經(jīng)營(yíng)理念的欠缺，在商場(chǎng)整體規(guī)劃調(diào)整方面還有待提高商場(chǎng)規(guī)劃LG： 超市、餐飲、煙酒茶1F： 化妝品、女雜、鐘表、男鞋、女鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、工藝品、金銀珠寶、小家電、眼鏡、照相器材2F： 少女裝、少淑女裝、休閑裝、童裝3F： 男裝、內(nèi)衣、床上用品、女雜、男雜、童裝、針織4F： 家電、箱包、廚具、兒童用品、運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材、樂(lè)器、文具、經(jīng)營(yíng)狀況傳統(tǒng)百貨零售形態(tài)，商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境簡(jiǎn)潔明亮，主要設(shè)施有：寄物臺(tái)、禮品包裝、雙向扶梯共八部，中央空調(diào)等。在定位上求全求大，反而使整個(gè)賣(mài)場(chǎng)顯得業(yè)種組合混亂、樓層規(guī)劃不合理，商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)檔次和形象受到一定的影響商場(chǎng)規(guī)劃LG： 餐飲、超市、通信、滋補(bǔ)品、煙酒、工藝品、眼鏡、小家電、照相器材、音響制品1F： 床上用品、化妝品、男鞋、女鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、內(nèi)衣、女雜、男雜、家飾品、皮具、鐘表、金銀珠寶、太陽(yáng)鏡2F： IT產(chǎn)品、文具、玩具、童裝、少女裝、少淑女裝、休閑裝、男裝、太陽(yáng)鏡、男雜、女雜經(jīng)營(yíng)狀況摩爾商場(chǎng)地處商業(yè)中心地帶，又是本地唯一的一家規(guī)模最大、商品最豐富，促銷(xiāo)活動(dòng)最活躍的大型百貨公司，購(gòu)物環(huán)境寬敞明亮，商場(chǎng)設(shè)施有：停車(chē)場(chǎng)、皮鞋美容、母嬰室、寄物臺(tái)、免費(fèi)兒童天地、禮品包裝、雙向扶梯共四部，中央空調(diào)等。但從商業(yè)區(qū)整體上看，店鋪數(shù)量較少，單鋪營(yíng)業(yè)面積不大，不具備規(guī)模性。經(jīng)營(yíng)業(yè)種主要涉及日用百貨、服裝、化妝品、眼鏡、通訊器材、大小家電、飾品、食品、鮮花、藥品、餐飲等。從外部購(gòu)物環(huán)境來(lái)看，街道狹窄、臟亂，車(chē)流、人流穿行其中，整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃不完善；從商業(yè)區(qū)商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境來(lái)看，室內(nèi)裝修落后，燈光昏暗，硬件設(shè)施陳舊，服務(wù)意識(shí)淡漠，商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理水平仍然停留在九十年代初期，甚至存在沒(méi)有統(tǒng)一管理模式的商場(chǎng)。是政府大力扶持的大型商業(yè)專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。發(fā)展的速度相對(duì)緩慢。城市新區(qū)建設(shè)以城北新區(qū)、西部化工城等為主l 瀘州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)速度較快.l 商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將不再僅僅是地段和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)物業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將是包涵商場(chǎng)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合定位及招商執(zhí)行等在內(nèi)的項(xiàng)目資源的整合力。目前，正在建設(shè)或在售的有科維商城、三九燈飾城（剛開(kāi)業(yè)）、利民回龍灣綜合市場(chǎng)等。商業(yè)面積在20萬(wàn)方左右，商場(chǎng)定位基本以大型綜合性商場(chǎng)為主。４、 消費(fèi)者購(gòu)房開(kāi)始趨向理性化，表現(xiàn)為一方面開(kāi)始注重開(kāi)發(fā)商的品牌實(shí)力及物業(yè)品質(zhì)，另一方面已經(jīng)具備一定的法律常識(shí)，懂得利用法律常識(shí)維護(hù)自己。1999年：隨著國(guó)家福利分房政策的取消,貨幣分房政策的實(shí)行及金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的介入(按揭),瀘州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)始轉(zhuǎn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速增長(zhǎng),市場(chǎng)供需兩旺.2001年：瀘州市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9．3億元，增長(zhǎng)53．2％，竣工面積達(dá)87．9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積53萬(wàn)方,。水域交通：瀘州港已成為四川長(zhǎng)江上游常年通行1000噸級(jí)船舶的港口和四川省的長(zhǎng)江第一大港。交通規(guī)劃設(shè)施瀘州目前已形成發(fā)達(dá)的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)和通訊網(wǎng)絡(luò)，對(duì)外交通、通訊極其便捷。并且，瀘州市政府已在城北新區(qū)設(shè)立了瀘州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，提出了“加快江陽(yáng)西路北延線龍馬大道納溪河?xùn)|新區(qū)建設(shè)，全面拓展城北新區(qū)，建成6公里城市道路，年底形成規(guī)模。城市遠(yuǎn)期規(guī)劃(2020年)為四川商貿(mào)大城市,市區(qū)集聚人口70萬(wàn)人。現(xiàn)已組成了以長(zhǎng)江起重機(jī)廠、長(zhǎng)江挖掘機(jī)廠、長(zhǎng)江液壓件廠為骨干的四川長(zhǎng)江工程機(jī)械集團(tuán)公司，集團(tuán)公司已形成國(guó)家級(jí)工程機(jī)械主機(jī)、基礎(chǔ)件和維修配套成龍的生產(chǎn)體系。瀘州是化工部確定的全國(guó)16個(gè)大化工基地之一，也是化工部規(guī)劃發(fā)展的全國(guó)大中小城市14個(gè)精細(xì)化工基地之一。 古藺縣3182平方公里,轄29個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口74萬(wàn)余人,職工年平均資6784元。第一、二、%%%。第一、二、%，%，%。第一、二、%，%，%。2001年瀘州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況列表如下：表111：瀘州基本經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)指標(biāo)具體值增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7．1％第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值6．3％第三產(chǎn)業(yè)增加值社會(huì)消費(fèi)品零售總額59億元9．8％財(cái)政收入6．1％城市居民人均可支配收入6565元9．8％農(nóng)民人均純收入2268元4．3％江陽(yáng)區(qū)649平方公里，轄個(gè)鎮(zhèn)，6個(gè)鄉(xiāng)，4個(gè)街道辦事處，現(xiàn)有人口約42萬(wàn)人。而問(wèn)卷調(diào)查主要采用入戶(hù)和攔截兩種方式。 瀘 州 綠 地 商 城策劃報(bào)告第 一 部 分市 場(chǎng) 研 究 報(bào) 告第一部分：市場(chǎng)研究報(bào)告 第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議第三部分：營(yíng)銷(xiāo)及推廣策略 第四部分：營(yíng)銷(xiāo)及推廣執(zhí)行細(xì)則前 言 隨著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的結(jié)束，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的極大繁榮，市場(chǎng)研究已經(jīng)成為各行各業(yè)一種非常普遍的經(jīng)濟(jì)行為，但不同的行業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)研究時(shí)所采用的方法和對(duì)象卻有著根本的區(qū)別。究其原因，有項(xiàng)目本身規(guī)劃設(shè)計(jì)的問(wèn)題，也有不結(jié)合當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及商業(yè)發(fā)展規(guī)律盲目立項(xiàng)的問(wèn)題。但從項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)卻并未出現(xiàn)火暴的銷(xiāo)售場(chǎng)面，而本承諾客戶(hù)的2002年6月的開(kāi)業(yè)時(shí)間也一拖再拖，在已購(gòu)房客戶(hù)中造成了一定的負(fù)面影響。整個(gè)報(bào)告分四部分，從市場(chǎng)研究到商業(yè)定位及規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路最后到營(yíng)銷(xiāo)推廣執(zhí)行細(xì)則，各章節(jié)雖各自獨(dú)立，但主題卻都緊緊圍繞綠地商城的銷(xiāo)售問(wèn)題，力求得出最有效的方法幫助項(xiàng)目完成剩余面積的銷(xiāo)售。在本次市場(chǎng)研究過(guò)程中，主要手段有：政府渠道（背景資料部分）；走訪式；問(wèn)卷式；資料查閱。市區(qū)為長(zhǎng)江與沱江所環(huán)繞，是四川出海的南通道和長(zhǎng)江上游的重要港口，市區(qū)人口38多萬(wàn)。%。比上年增長(zhǎng)10%，增長(zhǎng)12%。現(xiàn)有人口約103萬(wàn)余人，2000年，%。 敘永縣全縣幅員面積2977平方公里,轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),現(xiàn)有人口約65萬(wàn)人,200年,%。１、 發(fā)達(dá)的化學(xué)工業(yè)化學(xué)工業(yè)是瀘州最大的最有前景的支柱產(chǎn)業(yè)，尤以天然氣化工聞名遐邇。２、 發(fā)達(dá)的工程機(jī)械制造業(yè)瀘州是全國(guó)九大工程機(jī)械生產(chǎn)基地之一，是全國(guó)大中型全液壓汽車(chē)起重機(jī)、挖掘機(jī)制造中心。第二節(jié)：瀘州市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃綜述瀘州市城市規(guī)劃發(fā)展主要將圍繞建設(shè)大城市的目標(biāo)，按照建設(shè)現(xiàn)代化大城市的要求，突出山水園林特色，加強(qiáng)城市建設(shè)與管理，提高城市規(guī)劃和設(shè)計(jì)水平，走城市可持續(xù)發(fā)展道路。新區(qū)建設(shè)以城北新區(qū)、城西新區(qū)和西部化工城建設(shè)為主，城北新區(qū)將建設(shè)成為新的居住和商貿(mào)集散中心，西部化工城將成為瀘州市新的工業(yè)中心目前，城北新區(qū)規(guī)劃面積10平方公里,已全面啟動(dòng)城北新區(qū)龍馬大道江陽(yáng)西路北延線納溪河?xùn)|新區(qū)藍(lán)田重灣小區(qū)等新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)；開(kāi)展江陽(yáng)西路西延線主干道電纜下地等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作?；こ前础币怀撬膮^(qū)” 的總體思路進(jìn)行規(guī)劃，即四川西部化工城，以瀘天化公司為主的納溪化工園區(qū)，以省級(jí)瀘州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為主的龍馬潭化工園區(qū)，以瀘化廠為主的高壩化工園區(qū)和以天華公司為主的合江化工園區(qū)?？罩薪煌ǎ簽o州至北京、上海、廣州、?？?、昆明 、貴陽(yáng)等地的直達(dá)航班已開(kāi)通。第三節(jié)：瀘州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢(shì)概述一、 瀘州市房地產(chǎn)發(fā)展歷程1998年以前：瀘州市房地產(chǎn)住宅以福利建房為主,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中在市區(qū)周?chē)粠?規(guī)模較小。３、 郊區(qū)項(xiàng)目的價(jià)格主要在1000元/平方米——1800元/平方米之間，市區(qū)新建項(xiàng)目的價(jià)格在1300——1800元/平方米，說(shuō)明相比較其他二線城市，瀘州市居民已具有較高的消費(fèi)力水平。目前，在水井溝一帶聚集了升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場(chǎng)、酒城購(gòu)物中心、瀘州商業(yè)步行街（滕王閣）、龍城大廈等一大批地段位置優(yōu)越的大型商場(chǎng)。城北新區(qū)作為瀘州市新的商貿(mào)集散中心，商業(yè)物業(yè)主要以大型的集貿(mào)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形式出現(xiàn)。瀘州市居民已具有較高的消費(fèi)能力和較 強(qiáng)的消費(fèi)欲望l 瀘州市的工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)以化工、機(jī)械、釀酒為主，主要大中型企業(yè)有瀘天化集團(tuán)、四川長(zhǎng)江工程機(jī)械集團(tuán)公司、瀘州老窖股份有限公司等l 瀘州市的商業(yè)格局已形成市中心以大型綜合性商場(chǎng)為主，城鎮(zhèn)中心以集貿(mào)市場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，并存共榮的局面l 瀘州市的城市規(guī)劃主要以圍繞大城市為目標(biāo)，以市中心為主城區(qū)，以組團(tuán)式向外擴(kuò)展。但是相對(duì)于國(guó)內(nèi)同等城市的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，瀘州市整體商業(yè)的發(fā)展水平仍處在起步階段。它東起雙井溝、西至沱二橋、南起沱一橋、北至龍南路，商業(yè)輻射面積可至整個(gè)小市。整個(gè)商城的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合比較混亂；雖然商品品種齊全，價(jià)格低廉，但商品的品質(zhì)不高，大多數(shù)以個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)者居多，毫無(wú)品牌可言。區(qū)域內(nèi)由摩爾百貨、匯通百貨和街邊專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店為主要商業(yè)形態(tài)構(gòu)成元素。 白招牌商業(yè)區(qū)白招牌商業(yè)區(qū)區(qū)域東起江陽(yáng)北路、西至龍泉橋、南起慈善路、北至興窿街，以道路兩邊店鋪為主要商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要有專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、超市等，商品品種較豐富，主要針對(duì)中低檔消費(fèi)群體，購(gòu)物氛圍比較濃厚。相關(guān)結(jié)論： l 瀘州市零售商業(yè)發(fā)展還停留在目前國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市的初級(jí)階段一方面城市的商業(yè)發(fā)展隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，有了現(xiàn)有商業(yè)的繁榮景象；另一方面，瀘州市的規(guī)模和市場(chǎng)容量有限，以及現(xiàn)有商業(yè)運(yùn)作者經(jīng)營(yíng)理念滯后，也為整個(gè)瀘州商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很大的局限性l 城市商業(yè)中心規(guī)劃缺乏系統(tǒng)化和科學(xué)化l 幾個(gè)商業(yè)繁榮區(qū)特色不明顯水井溝的品牌還不足以滿(mǎn)足城市高收入層的消費(fèi)；沱江商業(yè)城的統(tǒng)一管理有待加強(qiáng)；白招牌的專(zhuān)賣(mài)店品種太單調(diào)l 缺乏綜合型的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)到目前為止，購(gòu)物中心這種先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)還沒(méi)有在瀘州出現(xiàn)l 缺乏城市零售商業(yè)的“領(lǐng)航者”無(wú)論匯通還是摩爾，都只是傳統(tǒng)百貨的業(yè)態(tài)，在商品組合和購(gòu)物環(huán)境以及品牌品質(zhì)上都不足以引導(dǎo)消費(fèi)第二節(jié)：瀘州市零售業(yè)態(tài)個(gè)案調(diào)查摩爾商場(chǎng)表121地 址位于江陽(yáng)北路緊臨郵電大樓(地處市中心繁華地段，人流量和購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)營(yíng)業(yè)面積性 質(zhì)私營(yíng)市場(chǎng)定位以經(jīng)營(yíng)高、中檔商品為主，但市場(chǎng)定位不明確。匯通百貨表122地 址江陽(yáng)北路與蘇公路的交匯處(地處市中心繁華地段，人流量和購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)營(yíng)業(yè)面積6400平方米性 質(zhì)股份公司市場(chǎng)定位以經(jīng)營(yíng)中檔產(chǎn)品為主，市場(chǎng)定位明確。建立了較完善的管理制度，并將制度落實(shí)到實(shí)處，以制度管人；保持了良好的廠商合作關(guān)系，在商圈中有較好的口碑。零售業(yè)的發(fā)展水平不僅體現(xiàn)出一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，也代表了一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)、文化的發(fā)展?fàn)顩r。隨著近年來(lái)瀘州市經(jīng)濟(jì)和零售商業(yè)的發(fā)展，這一現(xiàn)象已經(jīng)得到較大的改觀，市區(qū)內(nèi)初步形成沱江商業(yè)城、水井溝、白招牌三大商業(yè)區(qū)。這種現(xiàn)象已嚴(yán)重制約了瀘州的商業(yè)發(fā)展，也影響了整體城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展；從瀘州目前零售商業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)有的零售業(yè)態(tài)組合存在較多不合理性，商場(chǎng)內(nèi)的購(gòu)物環(huán)境、商場(chǎng)形象、樓層分布、商業(yè)設(shè)施、商品結(jié)構(gòu)等方面都非常落后，如果繼續(xù)維持現(xiàn)有的商業(yè)格局，一方面將是無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)者的日益提高的消費(fèi)需求，另一方面也對(duì)城市零售商業(yè)發(fā)展毫無(wú)積極推動(dòng)促進(jìn)作用；從商業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)展來(lái)看，百貨商場(chǎng)中的摩爾百貨和匯通百貨經(jīng)營(yíng)定位為中檔偏高的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，周邊專(zhuān)賣(mài)店就完全針對(duì)于中低檔消費(fèi)群，超市中只有匯通和摩爾超市經(jīng)營(yíng)情況良好，專(zhuān)業(yè)主題店只涉及了眼鏡、通訊、服裝幾個(gè)行業(yè)，品牌和數(shù)量方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足現(xiàn)有消費(fèi)者的需求，專(zhuān)賣(mài)店更是只有少有的幾個(gè)中檔品牌入駐，所以從目前商業(yè)的數(shù)量、層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來(lái)說(shuō)與目前城市消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的購(gòu)物需求相差甚遠(yuǎn)。都會(huì)商圈將由以往線(主要街道)的發(fā)展，改朝面的擴(kuò)散商圈巷道內(nèi)的住宅區(qū)將遭侵蝕，都會(huì)區(qū)內(nèi)的高房?jī)r(jià)、高房租，將使商圈內(nèi)的住家難以負(fù)荷而遷出。 超級(jí)都會(huì)區(qū)將發(fā)展出偏遠(yuǎn)的副都市，而創(chuàng)造出新的大型商圈大型都會(huì)區(qū)日益嚴(yán)重的高房?jī)r(jià)、交通問(wèn)題、停車(chē)問(wèn)題、空氣污染、噪音與現(xiàn)代人日益注重的生活品質(zhì)正好背道而馳。相信再過(guò)幾年，瀘州商圈將會(huì)出現(xiàn)更多的新網(wǎng)點(diǎn)。第三章：瀘州市消費(fèi)力調(diào)查分析一、 媒體情況調(diào)查表131（問(wèn)卷反饋） 請(qǐng)問(wèn)您比較相信下列哪一種媒體上的廣告宣傳？（復(fù)選，限選3項(xiàng)）報(bào)紙電視廣播雜志售點(diǎn)傳單夾報(bào)戶(hù)外數(shù)量246291389379389127比例%%%%%%%%結(jié)論：電視、報(bào)紙是人們最信任的媒體宣傳工具，它的比例超過(guò)了50%以上 請(qǐng)問(wèn)您通常通過(guò)什么渠道了解房地產(chǎn)信息呢？（復(fù)選，限選3項(xiàng)）報(bào)紙電視戶(hù)外廣告朋友介紹房交會(huì)交易中心實(shí)地考察DM數(shù)量194164110192567210936比例%%%%6%%%% 請(qǐng)問(wèn)您經(jīng)常閱讀的報(bào)紙是下列那些？（復(fù)選，限選2項(xiàng)）成都商報(bào)華西都市報(bào)成都晚報(bào)蜀報(bào)體壇周報(bào)瀘州晚報(bào)其它數(shù)量761944112719414比例%%%.%%%%結(jié)論