【正文】 從市場(chǎng)空白點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的弱勢(shì)出發(fā)，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力體系，樹立項(xiàng)目差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。適合本項(xiàng)目集中式的商業(yè)部分。 ? 政策對(duì)高端樓盤影響較大，對(duì)市區(qū)樓盤、對(duì)價(jià)格泡沫成分大的樓盤影響甚巨。從 他們的 統(tǒng)計(jì)中也 可以 發(fā) 現(xiàn)，成交物業(yè)中 2000 年以后建造的二手房比例在提高， 4 月份第一周 達(dá)到 37%（前 一 周為 25%）。 就 目前階段而言 ，既不是調(diào)控的開始，也不是調(diào)控的結(jié)束。主要考慮到這類房子面積大，單價(jià)和總價(jià)都很高，脫手不太容易。通過(guò)觀察 杭州市官方網(wǎng)站上掛牌的二手房， 其中的 高檔空置房明顯放量，較上個(gè)月漲幅達(dá) 24%。 據(jù) 中原地產(chǎn)、外灘房產(chǎn)、金豐易居提供 的數(shù)據(jù)顯示：在最近部分掛牌的房源，房東主動(dòng)降價(jià)的越來(lái)越多。供需結(jié)構(gòu)正在慢慢改變，同時(shí)，在接盤的下家的用途中，投資者的身影寥寥無(wú)幾，大多是自住型客戶 。 并且從中介公司登出的廣告顯示還可以反映出：諸如春江花月、桂花城等高檔樓盤，這些樓盤的房源幾乎是批量掛出的。 另?yè)?jù)對(duì) 浙江在線 “ 住在杭州 ” 網(wǎng) 的觀察 ，該網(wǎng)站每日二手房掛牌量 在 和 分別為 1000 套 和 3000 套 ，增幅趨勢(shì)明顯 。 政策影響下的近期二手房市場(chǎng) 受到首付成數(shù)增加、貸款利率提高、調(diào)高契稅、國(guó)務(wù)院文件通知等宏觀政策的影響，杭州二手房市場(chǎng)前景變得微妙起來(lái)，表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? 供需結(jié)構(gòu)開始發(fā)生改變，高端市場(chǎng)尤為明顯 從 幾大中介公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 金豐易居 在 3 月 20 日 27 日一周的掛牌量超過(guò)去年3 月份的總量；從今年 3 月第 2 周開始，連續(xù) 4 周每周的掛牌量接近 400 套，幾乎是去年同期的四倍 ， 直至目前，都還沒有縮量的跡象。在 “ 心筑 ” 具有明顯的優(yōu)勢(shì)情況下，銷售狀況與前次開盤相比相差甚是明顯，這個(gè)轉(zhuǎn)變值得我們思考。而 “ 心筑 ” 和 “ 林筑 ” 、 “ 銀筑 ” 相比，又具有兩大中心花園、超寬間距、大空間視野好、戶型舒適（ 88— 150 平方）等優(yōu)勢(shì)，因此 根據(jù)眾多媒體的預(yù)測(cè)和正常走勢(shì)分析： “ 心筑 ” 的開盤必將受到市場(chǎng)的熱烈反響，引發(fā)新一輪購(gòu)房熱潮。成交均價(jià)為4500 元 /平方米左右，當(dāng)天賣出了 60%房源。 4 月 8 日，城北區(qū)域的通和 聯(lián)排成交均價(jià)為 4800元 /平方米，疊排均價(jià)為 3800 元 /平方米，目前只剩幾套聯(lián)排未售。 ? 政策對(duì)中低端樓盤影響不大，對(duì)遠(yuǎn)郊區(qū)域影響不大。 ? 對(duì)部分樓盤的開盤時(shí)間、推廣計(jì)劃已產(chǎn)生影響，計(jì)劃紛紛推遲 在 2020 年 11 月份曾有過(guò)蕭山的市場(chǎng)調(diào)研，其中蘇黎世小鎮(zhèn)計(jì)劃于 2020 年年初開盤。首次購(gòu)房者、動(dòng)遷戶、特殊事件者（比如結(jié)婚、子女上學(xué)需要等）等，這一類為剛性需求。而山水苑怎味純住宅項(xiàng)目，附有配套商業(yè)。 ? 對(duì)投資者影響甚大，而對(duì)于自住客戶影響甚微 通過(guò)對(duì)蕭山眾安 恒隆廣場(chǎng)的調(diào)查、通過(guò)與其銷售和策劃人員的訪談，我們了解到：在前段時(shí)間，來(lái)電、來(lái)人的數(shù)量每天約有幾十個(gè)；而近期，尤其是國(guó)務(wù)院最新房產(chǎn)文件的頒布之后，每天來(lái)電來(lái)人的數(shù)量急劇下降，低至十 來(lái)個(gè)甚至為個(gè)為數(shù)，并且，客戶很關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題是，項(xiàng)目對(duì)新政策有什么應(yīng)對(duì)措施，整個(gè)大勢(shì)未來(lái)走向會(huì)如何？ 同時(shí)，通過(guò)對(duì)眾安的另一個(gè)樓盤山水苑的調(diào)查訪問(wèn)，我們又了解到：最近到訪的客戶數(shù)量與前陣子差別不大，保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。其中降幅最大的 商品房預(yù)售面積 指標(biāo)，同期相比下降 %。 不過(guò)，宏觀調(diào)控的主要目的首先不希望房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，但也不是簡(jiǎn)單的要房?jī)r(jià)下跌，影響到整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展、影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)格局的大勢(shì)。 據(jù)我們 對(duì)部分樓盤的最新的調(diào)研，與以往有所不同的是，大多數(shù)樓盤呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：房?jī)r(jià)還沒有出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但增幅趨緩，銷售速度放緩， 客戶觀望心態(tài)較重。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開始明晰，針對(duì)性大大增強(qiáng)。由此看來(lái)，政府打壓投機(jī)的決心越來(lái)越強(qiáng)。因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。 政策特點(diǎn)分析 從出臺(tái)政策看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： ? 單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊” 在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場(chǎng)供給，以期通過(guò)這來(lái)控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。 ? 浙江省政府出手調(diào)控樓市 2020 年 4 月 15 日，省政府召開了全省穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格推進(jìn)住房保障體系建設(shè)電視電話會(huì)議。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控， 保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。 ? 國(guó)務(wù)院會(huì)議安排 8 項(xiàng)首要工作，控制房?jī)r(jià)包括在內(nèi)。一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上 漲過(guò)快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍。 ? 特色商業(yè)街經(jīng)營(yíng)形勢(shì)較為喜人。但美中不足之處就是整體形象略遜一籌，層次感不高。 從位置看，專業(yè)市場(chǎng)一般只能經(jīng)營(yíng)到三層，四層以上難以經(jīng)營(yíng)，空置率非常高。三樓租金為 5元 /平米 *天，扶梯周邊則為 78 元 /平米地下一層租金 1015元 /平米天的驚人價(jià)格。從調(diào)查看，總體租金在 8 元 /平米 建筑格局： 以小店鋪為主，主體商鋪面積在 1025 平米之間 位置越好的商鋪面積越小，而較差的位置如三層、四層因?yàn)閱挝蛔饨疠^低導(dǎo)致總體租金不高，因此面積較大。既有低檔的服裝市場(chǎng)，如四季青童裝市場(chǎng)；也有精品服裝市場(chǎng)如 杭州常青意法服飾城、航拍精品服裝市場(chǎng)等等。服裝街區(qū)整體經(jīng)營(yíng)良好，市場(chǎng)交易非常活躍。 ? 業(yè)態(tài)分布（按建筑面積） 東站附近 慶春 鳳起 東路 艮山路 汽配街 合計(jì) 汽配 五金設(shè)備 750 1660 1250 3660 貨運(yùn) 185 — — 185 餐飲 2500 2930 1570 7000 旅館、住宿 1050 — — 1050 休閑 600 — 270 870 電信 475 400 — 875 雜貨 458 350 — 808 服飾、鞋帽 440 190 370 1000 家居裝修 — 950 1180 2130 美容美發(fā) — 725 — 725 醫(yī)藥 — 900 130 1030 中介 — 810 — 810 便利店 — 350 280 630 其他 73 720 330 1123 汽配、五金設(shè)備%貨運(yùn)%餐飲%旅館、住宿%電信%休閑%服飾、鞋帽%雜貨%美容美發(fā)%家居裝修%醫(yī)藥%中介%便利店%其他% ? 專業(yè)市場(chǎng) 四季青服裝市場(chǎng) 四季青服裝街區(qū)位于江干區(qū)杭海路，是我國(guó)十大服裝專業(yè)市場(chǎng)之一。 大量的專業(yè)市場(chǎng)形成了東城區(qū)一道特有的商業(yè)風(fēng)景線，沿秋濤北路南下依次分布有永樂(lè)家電、安琪兒小商品市場(chǎng)、浙江中匯紡織機(jī)市場(chǎng)、五星電器（省家電市場(chǎng)） 、華東家電市場(chǎng)、四季青服裝城等。 文三路正好是浙大玉泉校區(qū)與西溪校區(qū)以及其他多所高校影響的交集區(qū)域；這里的物業(yè)租金相對(duì)于靠近浙大的黃龍區(qū)塊比較便宜，適合科技企業(yè)在此創(chuàng)業(yè)；文三路由辦公大廈、大型專業(yè)數(shù)碼廣場(chǎng)與臨街旺鋪結(jié)合，構(gòu)成了高低結(jié)合的商業(yè)建筑格局。臨街商鋪多為多業(yè)主持有。天。專業(yè)市場(chǎng)一樓租金最高，大致在 1015 元 /平米天。天，非底層商鋪?zhàn)饨穑ú话ù筚u場(chǎng)中的非底層商鋪）多在 元 /平米 不同位置的商鋪?zhàn)饨鸩町惥薮螅w現(xiàn)地段對(duì)商業(yè)的重要意義。 100 平米以上的大面積店鋪單位租金相對(duì)較低，多在 46 元 /平米 租金水平 文一路： 業(yè) 態(tài) 租 金（元 /平米向東過(guò)了保俶北路后，商業(yè)更為豐富，馬路南面計(jì)有：順味園、 1991服裝店、某書店、三家服裝店、一家體育用品商店、一家文具店、一家錄像廳、兩家服裝店、一家婦女用品店、移動(dòng)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、 123 速食店、一家體育用品店、一家電腦游戲軟件店、一家云南過(guò)橋米線；而過(guò)了幼兒師范學(xué)院，又是相似的一排業(yè)態(tài)。伴隨大學(xué)的紛紛遷出，文三路商業(yè)開始轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)型的商業(yè)。文一路周邊集中多所大學(xué)和居住社區(qū)，因此商業(yè)定位為以購(gòu)物、餐飲為主的社區(qū)型商業(yè)中心；文二路為社區(qū)配套商業(yè)街；文三路為電子數(shù)碼專業(yè)街，集中經(jīng)營(yíng)電子數(shù)碼產(chǎn)品。文二路經(jīng)營(yíng)狀況相對(duì)較差，基本以住宅底商為主，商鋪面積較小，知名商家入駐 比較少。 商業(yè)街 集中了街鋪、專業(yè)市場(chǎng)和大賣場(chǎng)三種商業(yè)形態(tài)：滿足周邊居民和學(xué)生消費(fèi)的商鋪，服裝、電子數(shù)碼、電動(dòng)車和建材家居專業(yè)市場(chǎng)，物美等大賣場(chǎng)。根據(jù)《西湖分區(qū)規(guī)劃》，西湖區(qū)功能定位于杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)，規(guī)劃居住人口 萬(wàn)。 前期租金均價(jià)為 3 元 /M2*天，經(jīng)過(guò)近年的經(jīng)營(yíng)，目前售價(jià)約為 3 萬(wàn) 4 萬(wàn)元 /平方米，租金 6 至 15 元 /平方米 *天。 C. 品牌經(jīng)營(yíng)吸引了大部分中、高收入群前來(lái)消費(fèi)，商務(wù)中心內(nèi)的客流向武林商圈導(dǎo)入。 進(jìn)入商場(chǎng)內(nèi)的人流量非常少，經(jīng)營(yíng)狀況不理想 中國(guó)最大的管理資源中心 中國(guó)最大的管理資源中心 名稱 量體 （ M2） 所處商圈 經(jīng)營(yíng)方式 租金 （元 /M2*天） 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營(yíng)狀況 杭州大廈 萬(wàn) 武林商圈 租賃 A 樓 1F：日化、皮件 2F：女裝 3F：休閑、針紡 4F：兒童裝 B 樓 1F：精品 2F：男裝 3F：休閑男裝 4F：電訊、運(yùn)動(dòng) 5F：家電 6F 家居 杭州高檔購(gòu)物中心，品牌深入人心，經(jīng)營(yíng)狀況尚可 蓮卡佛 武林商圈 租賃 1F：國(guó)際頂級(jí)名牌、飾物和男女士鞋類產(chǎn)品 2F： .， Reporter Sport，Mondi ， Vivienne Westwood和 Double Star 咖啡店 3F：男女 潮流休閑服飾、家居用品及網(wǎng)羅多種時(shí)款手表品牌的柜位等 杭州高檔購(gòu)物中心，原為百盛，后由蓮卡佛進(jìn)駐，品牌深入人心，經(jīng)營(yíng)狀況尚可 從購(gòu)物中心的地域分布來(lái)看，除位于武林商圈的經(jīng)營(yíng)狀況尚可外，其余地區(qū)的購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)均不理想?，F(xiàn)在的湖濱公園將恢復(fù)歷史上曾有的 6 個(gè)公園，湖濱路將改成地下隧道，和慶春路、解放路相接。它不僅擁有一條仿古商街 ——清河坊歷史文化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫字樓也很密集：耀江大廈、涌金廣場(chǎng)、清波商廈、西湖定安名都等商務(wù)樓相鄰而立。 ? 周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象 根據(jù)江干區(qū)的整體規(guī)劃，本項(xiàng)目周邊除了將形成以杭州東站為核心的商業(yè)副中心之外，還將建設(shè)多項(xiàng)公建配套、市政配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、公交集散中心、停車場(chǎng)等），這些配套設(shè)施的落成，將對(duì)人流的有效導(dǎo)入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來(lái)決定作用。 中國(guó)最大的管理資源中心 —— 區(qū)域購(gòu)買力有限，須吸引外來(lái)客源的導(dǎo)入 中國(guó)最大的管理資源中心 三、 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。 —— 對(duì)居住環(huán)境的負(fù)面影響嚴(yán)重，住宅檔次提升難度加大 ? 受鐵路阻隔，阻礙了人流的導(dǎo)入。 ? 地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ? 規(guī)劃凈用地：約 10 公頃（ 10 萬(wàn) M2） ? 綜合容積率： ? 總建筑面積：約 25 萬(wàn) M2 ? 住宅面積： 19 萬(wàn) M2 ? 商業(yè)面積：約 6 萬(wàn) M2 中國(guó)最大的管理資源中心 二、 優(yōu)、劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目規(guī)模 較大，地塊形狀規(guī)則。 ? 距杭州火車東站 500 米、臨近規(guī)劃地鐵輻射區(qū)，屬市政重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu)勢(shì)特性突出。 中國(guó)最大的管理資源中心 杭 州 東 方 商 城 項(xiàng) 目 定 位 報(bào) 告 中國(guó)最大的管理資源中心 前 言 杭州東方商城項(xiàng)目組在 2020 年 5 月對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合 2020