【正文】 裙房部分有酒店經(jīng)營公司引進大型休閑娛樂。 ? 為便于出行，小區(qū)人行入口應設在基地南側道路或西側新風路上；車行入口設置在新風路上。 ? 在沿麥廟路的住宅底層可以設置部分配套型商業(yè)。 結合政府提出“建設社會主義和諧社會”的方針，本項目住宅開發(fā)可以以“建設杭州和諧社區(qū)”為目標，打造一個真正適合杭州市民居住生活的“主流住宅”小區(qū)，客戶群體考慮以居住型為主。結合本項目地塊實際情況，可以規(guī)劃建設一條商業(yè)街，業(yè)態(tài)引入可以結合與民生關系較為密切的行業(yè)。 III 類用地 此類地塊東側為鐵路，商業(yè)價值低，不適合做商業(yè)用地。 ? 政策對中低端樓盤影響不大，對遠郊區(qū)域影響甚微。 同時 但我們也 應 看到，杭州的房產(chǎn)降溫仍需一定過程。 高端產(chǎn)品市場供方增多，受方相對來說不多，這個現(xiàn)象更為突出。可以供下家選擇的機會越來越多，但下家并沒有明顯的增多。 在 2020 年 3 月份，信義房產(chǎn)累計掛牌房源為 1000 余套，平均一周的掛牌量在 250套左右，而 4 月份前 6 天掛牌數(shù)就達 500 套。在當天下午據(jù)我們的觀察： “ 心筑 ” 總共定下 45 套，有意向的 22 套，總銷售率在 42%左右。 4 月 9 日 ,位于余杭區(qū)臨平鎮(zhèn)的東方俊園東區(qū)也推出 100 多套多層公寓。 三江 鳴翠藍灣一期 號開盤，第一批推出 61 套 聯(lián)排和疊排。通過對眾安房產(chǎn) —— 這同一家公司的不同項目分析可以得出：近期的房地產(chǎn)政策對彈性需求的作用甚為明顯，對投資者的抑制效果還是有所成效的；而對于剛性需求這一塊影響不大。而單身公寓的客戶，一般地以投資為目的，長線、短線投資客居多。在總共 14 項指標中，有 11 項呈下降趨勢，并且降幅的力度都比往期要重很多。隨著調(diào)節(jié)目標的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強，效果突出。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實力較弱的投機者紛紛動搖。 ? 杭州出臺的一些地方性政策 ? 2020 年 3 月 22 日，杭州市政府宣布 4 月 1 日起取消房改房超額收益金 ； ? 自 2020 年 5 月 1 日起，房產(chǎn)交易契稅調(diào)整為 3%； ? 杭州開展專項檢查，嚴查 16 種房價違法行為。六是加強金融監(jiān)管。 2020 年的金融政策趨勢可能進一步趨緊。一系列政策的相繼出臺，對杭州房地產(chǎn)市場將有以下影響： （一）房地產(chǎn)宏觀政策解讀 政策介紹 ? 央行提高房貸利率 ? 央行宣布從 2020 年 3 月 17 日起調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策。 在杭州東城區(qū)形成的專業(yè)（批發(fā)）市場“集結地”已成為了杭州商業(yè)的一大亮點，吸引了大量的客流前來消費，總體經(jīng)營狀況良好，并營造出了濃郁的商業(yè)氛圍，為其他商業(yè)經(jīng)營模式的 進入奠定了基礎。天，地段好的扶梯周邊租金則為 1215 元 /平米。天以上，有的甚至達到 35 元 /平米某些檔次 較高的市場如佳寶童裝市場是大業(yè)主統(tǒng)一持有，對外出租的模式，而大部分市場則多為小業(yè)主持有，可以自由買賣。成為浙江輻射華東的服裝批發(fā)市場中心，同時也經(jīng)營零售業(yè)，杭州居民服裝消費也喜歡到這里來。 杭州東城區(qū)商業(yè)市場 杭州東區(qū)商業(yè)市場主要分布在秋濤路沿線，以杭州火車東站、汽車東站以及四季青特色商業(yè)街為三個節(jié)點，將整個東城區(qū)劃分為四大商業(yè)圈，即天城路商務商業(yè)區(qū)、艮山路汽配街、慶春 鳳起商業(yè)圈以、四季青服裝街。文三路的數(shù)碼廣場多是開發(fā)者持有，出租收取租金收益；文一路的翠苑服裝市場則是小產(chǎn)權形式，商鋪可以自由買賣。從租金看，反映出該區(qū)域數(shù)碼專業(yè) 市場經(jīng)營狀況良好。天，非臨街底層商鋪租金水平則在 35 元 /平 米經(jīng)營的成功帶動了文一路租金的不斷上漲。 文二路上現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)主要有超市、房地產(chǎn)中介、餐飲、書店、便利店、銀行、電動車專業(yè)市場等等。根據(jù)周邊不同的居住人群，形成了不同各色的三個商業(yè)街。區(qū)內(nèi)的比較典型的商業(yè)街包括文一路、文二路和文三路三個商業(yè)街。目前日均游客流量達近 4 萬人次 ，使該特色街呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，在吳山廣場商圈里占有舉足輕重的地位。 時代 廣場 2 萬 湖濱商圈 售后返租 （年回報率為9%，返租期為 8年） 1F：國際名品店，主要經(jīng)營國際精品服飾、工藝品、皮具、珠寶； 2F：紳士、淑女館，重要經(jīng)營精品男女服飾、皮具、攝影； 1B：為休閑生活館，主要經(jīng)營超市、精品家具、工藝品、運動裝、休閑高爾夫、小家電、手機、掌上電腦、照相器材、彩擴等。 ? 吳山廣場商圈 吳山商圈得名于其所依的吳山和吳山廣場的建成。 —— 日常生活設施不足，影響生活品質(zhì) ? 本區(qū)域居住人口較少，收入層次較低 。 ? 周邊配套也日趨成熟，目前已有包括超市（如百安居、聯(lián)華超市等）、銀行、醫(yī)院等配套設施、生活條件相對便捷。 中國最大的管理資源中心 杭 州 東 方 商 城 項 目 定 位 報 告 中國最大的管理資源中心 前 言 杭州東方商城項目組在 2020 年 5 月對杭州房地產(chǎn)市場進行重點調(diào)研的基礎上，結合 2020 年 3 月提交的項目報告，進行再度深化的項目定位報告。 ? 地塊經(jīng)濟技術指標 ? 規(guī)劃凈用地：約 10 公頃（ 10 萬 M2） ? 綜合容積率： ? 總建筑面積：約 25 萬 M2 ? 住宅面積： 19 萬 M2 ? 商業(yè)面積：約 6 萬 M2 中國最大的管理資源中心 二、 優(yōu)、劣勢分析 優(yōu)勢 ? 項目規(guī)模 較大，地塊形狀規(guī)則。 中國最大的管理資源中心 —— 區(qū)域購買力有限，須吸引外來客源的導入 中國最大的管理資源中心 三、 機會點分析 ? 位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。它不僅擁有一條仿古商街 ——清河坊歷史文化特色街區(qū)，而且商圈內(nèi)寫字樓也很密集：耀江大廈、涌金廣場、清波商廈、西湖定安名都等商務樓相鄰而立。 進入商場內(nèi)的人流量非常少，經(jīng)營狀況不理想 中國最大的管理資源中心 中國最大的管理資源中心 名稱 量體 （ M2） 所處商圈 經(jīng)營方式 租金 （元 /M2*天） 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營狀況 杭州大廈 萬 武林商圈 租賃 A 樓 1F：日化、皮件 2F：女裝 3F：休閑、針紡 4F：兒童裝 B 樓 1F：精品 2F：男裝 3F：休閑男裝 4F：電訊、運動 5F：家電 6F 家居 杭州高檔購物中心，品牌深入人心，經(jīng)營狀況尚可 蓮卡佛 武林商圈 租賃 1F：國際頂級名牌、飾物和男女士鞋類產(chǎn)品 2F： .， Reporter Sport，Mondi ， Vivienne Westwood和 Double Star 咖啡店 3F：男女 潮流休閑服飾、家居用品及網(wǎng)羅多種時款手表品牌的柜位等 杭州高檔購物中心，原為百盛，后由蓮卡佛進駐，品牌深入人心，經(jīng)營狀況尚可 從購物中心的地域分布來看，除位于武林商圈的經(jīng)營狀況尚可外，其余地區(qū)的購物中心經(jīng)營均不理想。 前期租金均價為 3 元 /M2*天，經(jīng)過近年的經(jīng)營，目前售價約為 3 萬 4 萬元 /平方米，租金 6 至 15 元 /平方米 *天。 商業(yè)街 集中了街鋪、專業(yè)市場和大賣場三種商業(yè)形態(tài)：滿足周邊居民和學生消費的商鋪，服裝、電子數(shù)碼、電動車和建材家居專業(yè)市場，物美等大賣場。文一路周邊集中多所大學和居住社區(qū)，因此商業(yè)定位為以購物、餐飲為主的社區(qū)型商業(yè)中心；文二路為社區(qū)配套商業(yè)街；文三路為電子數(shù)碼專業(yè)街，集中經(jīng)營電子數(shù)碼產(chǎn)品。向東過了保俶北路后，商業(yè)更為豐富，馬路南面計有：順味園、 1991服裝店、某書店、三家服裝店、一家體育用品商店、一家文具店、一家錄像廳、兩家服裝店、一家婦女用品店、移動服務網(wǎng)點、 123 速食店、一家體育用品店、一家電腦游戲軟件店、一家云南過橋米線；而過了幼兒師范學院，又是相似的一排業(yè)態(tài)。 100 平米以上的大面積店鋪單位租金相對較低，多在 46 元 /平米天，非底層商鋪租金（不包括大賣場中的非底層商鋪）多在 元 /平米專業(yè)市場一樓租金最高，大致在 1015 元 /平米臨街商鋪多為多業(yè)主持有。 大量的專業(yè)市場形成了東城區(qū)一道特有的商業(yè)風景線，沿秋濤北路南下依次分布有永樂家電、安琪兒小商品市場、浙江中匯紡織機市場、五星電器（省家電市場） 、華東家電市場、四季青服裝城等。服裝街區(qū)整體經(jīng)營良好，市場交易非?；钴S。 建筑格局： 以小店鋪為主，主體商鋪面積在 1025 平米之間 位置越好的商鋪面積越小，而較差的位置如三層、四層因為單位租金較低導致總體租金不高，因此面積較大。天的驚人價格。三樓租金為 5元 /平米 *天，扶梯周邊則為 78 元 /平米但美中不足之處就是整體形象略遜一籌，層次感不高。將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的 倍。 ? 國務院會議安排 8 項首要工作，控制房價包括在內(nèi)。七是切實整頓和規(guī)范市場秩序。 政策特點分析 從出臺政策看，呈現(xiàn)出以下幾個方面的特點： ? 單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊” 在去年，政府重點從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機和地價，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價，調(diào)控需求。由此看來，政府打壓投機的決心越來越強。 據(jù)我們 對部分樓盤的最新的調(diào)研，與以往有所不同的是，大多數(shù)樓盤呈現(xiàn)如下特點：房價還沒有出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，但增幅趨緩，銷售速度放緩， 客戶觀望心態(tài)較重。其中降幅最大的 商品房預售面積 指標，同期相比下降 %。而山水苑怎味純住宅項目，附有配套商業(yè)。 ? 對部分樓盤的開盤時間、推廣計劃已產(chǎn)生影響，計劃紛紛推遲 在 2020 年 11 月份曾有過蕭山的市場調(diào)研，其中蘇黎世小鎮(zhèn)計劃于 2020 年年初開盤。聯(lián)排成交均價為 4800元 /平方米，疊排均價為 3800 元 /平方米，目前只剩幾套聯(lián)排未售。成交均價為4500 元 /平方米左右，當天賣出了 60%房源。在 “ 心筑 ” 具有明顯的優(yōu)勢情況下，銷售狀況與前次開盤相比相差甚是明顯，這個轉(zhuǎn)變值得我們思考。 另據(jù)對 浙江在線 “ 住在杭州 ” 網(wǎng) 的觀察 ，該網(wǎng)站每日二手房掛牌量 在 和 分別為 1000 套 和 3000 套 ，增幅趨勢明顯 。供需結構正在慢慢改變，同時，在接盤的下家的用途中，投資者的身影寥寥無幾，大多是自住型客戶 。通過觀察 杭州市官方網(wǎng)站上掛牌的二手房， 其中的 高檔空置房明顯放量，較上個月漲幅達 24%。 就 目前階段而言 ，既不是調(diào)控的開始，也不是調(diào)控的結束。 ? 政策對高端樓盤影響較大，對市區(qū)樓盤、對價格泡沫成分大的樓盤影響甚巨。 二、項目核心價值體系的建立 項目 資源優(yōu)勢整合 自身資源優(yōu)勢和整合資源優(yōu)勢，構建項目整體資源優(yōu)勢，示意圖如下： 項目資源 自身資源 整合資源 交通樞紐物業(yè) 產(chǎn)品自身價值 復合功能（商、?。﹥?yōu)勢 規(guī)模優(yōu)勢 城市發(fā)展規(guī)劃優(yōu)勢 樞紐效應的商務價值資源嫁接 項目核心競爭力體系的打造 步驟 從市場空白點和競爭項目的弱勢出發(fā)，整合項目優(yōu)勢資源，打造項目的核心競爭力體系，樹立項目差異化的競爭優(yōu)勢。 ? 因杭州是我國著名的旅游城市，每年都吸引了大量的國內(nèi)外人士前來觀光旅游，結合本項目距杭州東站近的優(yōu)勢，可以考慮開發(fā)建設酒店。 四、 產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 目標市場定位 住宅部分目標市場定位： ? 項目周邊的居民和小私營業(yè)主 ? 火車東站交通樞紐輻射的周邊街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民 ? 市中心白領階層 ? 外地來杭州工作的“新杭州人” ? 少量中、長期投資者 與短期投機者不同，這部分群體選擇物業(yè)時對物 業(yè)的實用性要求較高，而并非一味考慮價格的上揚空間。 方案二： 住 宅 住宅 住宅 住宅 集中 商業(yè) 集中 商業(yè) ? 住宅部分空間較為寬泛，對于總體布局及景觀設計都能有較大的發(fā)揮空間。 ? 考慮到東側臨近鐵路，居住品質(zhì)會受到一定的負面影響，建議在臨東側處設置小房型