【正文】 (一)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。否則，不得扣除。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本(1+成本利潤(rùn)率)納稅人兼營(yíng)免稅、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期。(二)從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。(二)非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。只有登記為增值稅一般納稅人的建筑服務(wù)單位才涉及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。四、境內(nèi)的單位和個(gè)人銷售的下列服務(wù)和無(wú)形資產(chǎn)免征增值稅，但財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定適用增值稅零稅率的除外：(一)工程項(xiàng)目在境外的建筑服務(wù)。建筑工程老項(xiàng)目，是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。(七)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。其中涉及的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，僅指專用于上述項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn))、不動(dòng)產(chǎn)。資料不全的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天?？劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。(二)按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定。2具體規(guī)定試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井(打井)、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物(包括巖層、土層、沙層等)剝離和清理等工程作業(yè)。(二)安裝服務(wù)。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，下同）、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司時(shí)，項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，屬于上述“項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)算方法。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！ㄈ绮皇墙档偷貎r(jià)的返還款〃則房地產(chǎn)企業(yè)還可以原來(lái)的土地價(jià)款扣減房地產(chǎn)銷售額。（3）在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。關(guān)于申報(bào)表的填寫〃推薦閱讀：《房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增納稅申報(bào)及案例解析》五、會(huì)計(jì)核算（一）預(yù)繳稅款收到預(yù)售款時(shí)：借：銀行存款貸：預(yù)收帳款預(yù)繳稅款時(shí)：（1）一般計(jì)稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅貸：銀行存款（2）簡(jiǎn)易計(jì)稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅貸：銀行存款（二）出包給外單位施工時(shí)借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)貸：銀行存款等（三）開發(fā)產(chǎn)品完工借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本（四）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)借：銀行帳款/應(yīng)收帳款預(yù)收帳款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）或應(yīng)交稅費(fèi)——簡(jiǎn)易計(jì)稅 一般計(jì)稅扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅貸：銀行存款六、土地價(jià)款的扣除（一）一般計(jì)稅可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款〃簡(jiǎn)易計(jì)稅不得扣除。（1+11%）3%簡(jiǎn)易計(jì)稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款247。安徽國(guó)稅口徑參考：增值稅納稅義務(wù)確定的前提是納稅人是否已發(fā)生應(yīng)稅行為。，在納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前已繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅。購(gòu)買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。先開具符合規(guī)定的適用稅率的增值稅發(fā)票的，為開具發(fā)票當(dāng)天。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租其2016年5月1日后自行開發(fā)的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照3%預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。勾選操作窗口期的規(guī)定不同于原掃描認(rèn)證的窗口期，如納稅人于2017年3月1日進(jìn)行勾選認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票可于2017年2月所屬期申報(bào)抵扣，但同日掃描認(rèn)證的增值稅專用發(fā)票只可于2017年3月所屬期申報(bào)抵扣。（2）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。（4）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（1+3%）3% 一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額=一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)發(fā)票上注明的金額247。(四）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無(wú)銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，房地產(chǎn)可供銷售建筑面積，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。（1+稅率）當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。二、稅率及征收率房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目適用稅率為11%，征收率為5%。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%征收率計(jì)稅。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項(xiàng)目：（1）代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)；（2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款：① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三房簽訂變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；② 受讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或者補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；③ 項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。五、進(jìn)項(xiàng)稅額根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件１《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》、附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第15號(hào)）及《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于收費(fèi)公路通行費(fèi)增值稅抵扣有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕86 號(hào)）中關(guān)于進(jìn)項(xiàng)稅額的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人購(gòu)買的貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，可按規(guī)定憑合法有效的增值稅扣稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。（6）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。納稅人取得海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書可通過申報(bào)系統(tǒng)上傳海關(guān)繳款書相關(guān)信息，待稽核比對(duì)通過后方可在稽核結(jié)果的當(dāng)月申報(bào)期內(nèi)申報(bào)抵扣。：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+稅率或者征收率）*3% 一般納稅人適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的按照11%稅率計(jì)算；一般納稅人適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的以小規(guī)模納稅人，按照5%征收率計(jì)算。七、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、出租不動(dòng)產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。，以當(dāng)期銷售額和5%征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。在收到預(yù)售款時(shí)可以開具不征稅的增值稅普通發(fā)票（該發(fā)票不需做納稅申報(bào)），開具內(nèi)容為“預(yù)收購(gòu)房款”，選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。本文介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)業(yè)務(wù)〃即納稅人銷售還沒有進(jìn)行權(quán)屬登記的不動(dòng)產(chǎn)的一手不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)以投資、分配利潤(rùn)、捐贈(zèng)、抵債等方式轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)〃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。文件依據(jù)：財(cái)稅＊2016＋36號(hào)附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第十項(xiàng)第二款四、納稅申報(bào)（一）公式一般計(jì)稅應(yīng)納稅額=（含稅銷售額當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）247。是指計(jì)容積率地上建筑面積〃不包括地下車位建筑面積。（四）其他規(guī)定〃扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。上述土地分兩期開發(fā)〃一期、二期開發(fā)土地面積均為10000平方米〃兩期可供出售的建筑面積均為40000平方米。銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)納稅人應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬(wàn)元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過該標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。（二）一般計(jì)稅方法應(yīng)納稅額的計(jì)算計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額=銷售額稅率