【正文】 人房和客房為飄窗設計，房間使用舒適、實用；南向弧形大 陽臺，俯瞰小學校園。到時，肯定能吸引更多的投資者關注和介入珠江新城的項目。 根據(jù)對購房群體的分析，將尚東宏御打造成為目標消費群的購房首選，滿足他們心目中 所向往的居住環(huán)境和氛圍，成就他們入?。ɑ蛑脴I(yè)）珠江新城的意欲。本案自身的特點和周邊的環(huán)境相結合，形成珠江新城全新的居住標準！ 客群定位 城市高端中產(chǎn) 闡述： 在發(fā)達國家的城市架構通常是“橄欖型”，富人和窮人占少數(shù)，而中產(chǎn)才是城市的主要組成部分和中堅力量。在富人的利益受保護，窮人的利益受關注的今天，誰來關注中產(chǎn)的述求。 ? 消費習慣 /品味 ? 對知名品牌的認同度較高，尤其喜歡國際名牌，但并不執(zhí)著追求； ? 對新事物和新產(chǎn)品的接受程度較高，有一定的個性化需求； ? 受西方文化影響，對現(xiàn)代簡約和歐式經(jīng)典的風格都能接受； ? 比較務實，會權衡經(jīng)濟成本，不會盲目追求奢華。 ? 強勢品牌策略 通過鮮明的項目包裝，運用創(chuàng)新型營銷推廣策略，促成尚東宏御項目銷售的火爆，建立“尚東”強勢品牌形象，為項目后期開發(fā)奠定堅實基礎。 銷售策略 ? 價格策略 針對目前市場上中高端消費的都比較理性，在價格策略上以“實在”為原則， 在對外宣傳炒作上公開 15000 元 /平方米的均價，不虛抬價格，或利用噱頭欺騙客戶，而是尊重市場的客觀事實，給客戶合理、真實和透明的價格。 ? 推廣啟動期（ 7 月 17 日 —— 8 月 27 日） ? 7 月 17 日開始推出軟文炒作； ? 8 月 18 日開始硬稿形象宣傳； ? 推出網(wǎng)絡廣告； ? 銷售中心裝修； ? 銷售人員培訓； ? 銷售物業(yè)準備完畢。 開始推出軟文炒作和硬稿形象宣傳；推出網(wǎng)絡廣告；銷售中心裝修；銷售人員培訓；銷售物業(yè)準備完畢。 ? 推廣主題 結合目標客群的需求，闡述尚東人的生活模式，引起消費者共鳴。 B、 商場巡展 主要目的： 在中高端人流密集的商場或寫字樓設置短期展位，展示項目形象，為蓄客做準備。 ? 媒介安排 時間 形式 媒體 主題 8 月 28 日 系列 軟文炒作 《廣州日報》 《羊城晚報》 品牌篇： 珠江地產(chǎn)的全新品牌 —— 尚東 9 月 4 日 居住篇： 中產(chǎn)的居住標準 9 月 11 日 地段篇： 地鐵上蓋的投資價值 9 月 18 日 產(chǎn)品篇： 珠江新城的珍貴戶型 9 月 1 日 軟稿硬投 《廣州日報》 一群人，榮耀一座城 —— 尚東揭幕 9 月 8 日 硬廣形象導入 《廣州日報》 一群人，榮耀一座城 9 月 15 日 尚東人的居住標準 9 月 22 日 尚東人的居住標準 9 月 25 日 尚東人在珠江新城的居住標準 （ 3） 開盤期 ? 目標 掀起市場的購買熱潮，快速消化前 期積累的 VIP 客源； 90 個或以上的認購客戶。 述求點： 在香港做展的述求點與在廣州做展有所不同，在香港主要是闡述珠江新城的 CBD 地位和升值潛力。 時間： 年底和 07 年初 操作要點： 由市內主要媒體主辦（如廣州日報、搜房），聯(lián)合中海、富力、合景、保利等主要發(fā)展商參加論壇，共同炒作珠江新城的旺勢。 各階段費用分配 蓄客準備期 約占總推廣費用的 10% 推廣啟動期 約占總推廣費用的 20% 認籌期 約占總推廣費用的 20% 開盤期 約占總推廣費用的 30% 熱銷期 約占總推廣 費用的 20% 。 活動時間： 11 月和 12 月份各一次 活動主題： 11 月“戶外拓展訓練營”， 12 月“圣誕節(jié) PARTY” 參與對象： 已購業(yè)主和購買意向較強的客戶 操作要點： 聯(lián)合廣告公司或公關公司主辦活動，在活動中促進與業(yè)主 的交流。 時間地點： 10 月 13 日－ 10 月 15 日，選擇香港人流量較大的商業(yè)中心。邀請新聞媒體采訪，發(fā)布新聞稿。持 VIP 卡到發(fā)行項目（如珠江帝景）購房，可獲得價值 1000 元的家電禮品。 ? 媒介安排 時間 形式 媒體 主題 7 月 21 日 系列軟文炒作 《廣州日報》 《羊城晚報》 歷史篇： 尚東，源起 UPPER EAST 7 月 28 日 區(qū)位篇： 珠江新城出現(xiàn)之前，廣州缺乏比肩世界的信心 8 月 4 日 板塊篇： 城市中心的尚東板 塊 8 月 11 日 展望篇： 廣州只有一個珠江新城 8 月 4 日 硬廣形象導入 《廣州日報》 一群人，榮耀一座城 8 月 11 日 一群人，榮耀一座城 8 月 18 日 珠江新城全新居住標準 8 月 25 日 珠江新城全新居住標準 （ 2） 認籌期 ? 目標 200 個購買 VIP 卡客戶；加深項目傳播力度，深化項目形象。 淡季采取活動為主，平面為輔的推廣策略，增加客戶的成單率。今年內在 2 棟銷售過 9 成時，才加推 3 棟，保證推貨的完整性和均好性。 ? 賣點逐步推出 充分挖掘，形成差異化的賣點，做到人無我有，人有我優(yōu)；將項目的賣點進行整合，波次推出，形成持續(xù)的高潮。 六、 整體營銷策略 推廣策略 ? 以項目鮮明的個性快速建立形象 找準市場空白點，以“尚東系”為主題形成差異，以屬于階層的態(tài)度，引發(fā)心理共鳴，并有機結合“珠江地產(chǎn)”的品牌，建 立鮮明形象，迅速切入市場，引起目標客群的共鳴。 通過描述和迎合中產(chǎn)的訴求，使他們形成共鳴，從而進一步關注本案的各個賣點訴求。這說明在今后幾年，中產(chǎn)階級將會迅速成長壯大，成為城市的中堅力量。而本案擁有豪宅的硬件配置，產(chǎn)品設計合理，總價相對較低的特點，能夠很好地迎合目標客群的需求。無論是其市場知名度、市場口碑，還是市場形象都有待于通過廣告和產(chǎn)品力來進一步提高，樹立一個良好的市場品牌，短期內將本案打造成為消費者有口皆碑的明星樓盤，創(chuàng)造繼“帝景”之后，珠江地產(chǎn)旗下又一個明星品牌。另外，利用珠江投資集團的項目資源、客戶資源等，進行信息和資源的整合和共享。 ? D 戶型：位于 5＃樓西端，南北向 設入戶玄關，私密性 更好； 戶型南北通透，進深小， 方正實用，有良好的采光通風效果； 主人房和客房為飄窗設計，房間使用舒適、實用；南向弧形大陽臺，俯瞰小學校園。三室單位為本案主力戶型；二室單位較少，且設計比較實用，單價可以 適當上調。 ? 珠江新城的利好不斷，繼續(xù)支撐房價 除 CBD 概念外，珠江新城還有交通、配套、景觀等概念還可以長期炒作；另外，在珠江新城的 CBD 功能逐漸顯現(xiàn)，企業(yè)和人流會不斷增加，對住宅的需求會不斷增加，從而支撐房價繼續(xù)上漲。 另一方面，會有大量的住宅投入租賃市場，對租價也會造成一定影響。 項目名稱 中?；ǔ菫常?B1B3 棟） 占地面積 13465 平方米 建筑面積 83781 平方米 均價 120xx 元 /平方米 戶型面積 82171 平方米；主力戶型： 129150 平方米三房。另外，力迅上筑、利雅灣、珠江別墅等項目處于尾房銷售階段。 隨著房價和地價的攀升，市民對珠江新城的心理價位也不斷提升，這對后續(xù)開發(fā)的項目是利好消息。 中觀分析（珠江新城發(fā)展情況） ? 中央商務區(qū)地位不可動搖 珠江新城被廣州市政府定位為 21 世紀中央商務區(qū)，集國際金融、貿易、商業(yè)、行政和居住等于一體，是未來廣州最大的“城市客廳”。 近兩年來，房價走高的力度越來越強，在這樣的行情下，誰的銷售速度適中且緩一點，誰就能隨漲價的行情賣得貴一點，賺得多一點。 尚東宏御 20xx 年度營銷策劃方案 廣州杰偉實業(yè)有限公司 20xx 年 6 月 目 錄 一、 市場分析 二、 項目分析 三、 核心思考 四、 發(fā)展戰(zhàn)略 五、 核心競爭力構筑 六、 整體營銷推廣策略 七、 各階段營銷節(jié)點控制 八、 費用分配與預算 一、 市場分析 宏觀分析（廣州市場情況） ? 房價繼續(xù)上升的趨勢仍然十分明顯 廣州市國土房管局官方網(wǎng)站最新公布的今年 2～ 4 月各月的房產(chǎn)信息顯示，廣州市 (十區(qū) )住宅均價 2 月份為 5985 元 /平方米，成交量為 萬平方米； 3 月份為 5997 元 /平方米，成交量為 萬平方米；4 月份均價為 6253 元 /平方米，成交量為 萬平方米。 土地供應少了，發(fā)展商要維持