杭州太平洋購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 彩虹夜總會(huì)，以及各種珠寶、服飾、通訊、咖啡等店鋪，是一處真正集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)和旅游功能的大型購(gòu)物中心。本項(xiàng)目也可向體育局統(tǒng)租后再出租給其他經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)。然后確定在西樓地上一至四層可考慮設(shè)綜合區(qū)和精品店，西樓五層，考慮建造娛樂(lè)城，經(jīng)營(yíng)各種餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目，如 KTV、桑拿、足浴等。 一、基本假設(shè)： （一）開發(fā)后階段（開幕營(yíng)運(yùn)階段）約十年。 （二）建設(shè)他項(xiàng)費(fèi)用： 商場(chǎng)租金收入：本案因地處于杭州商業(yè)中心，租金按每平方米 180～ 250 元 /月不等計(jì)算，并將依據(jù)所承租之樓層及營(yíng)業(yè)項(xiàng)目不同，給予不同的租金額度，如表 422 所示。出讓物業(yè)收入如表 425 試算項(xiàng)目 出讓面積（㎡） 出讓價(jià)格（元） 金額（元） B1 23,314 20,000 466,280,000 房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 按差額價(jià) %計(jì)算繳納 6,411,350 合 計(jì) 459,868,650 說(shuō)明：原轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 15,000元 /㎡，現(xiàn)市場(chǎng)出讓價(jià)格為 20,000元 /㎡。折舊費(fèi)用：約占當(dāng)年總營(yíng)業(yè)收入之 6%。 （二）建設(shè)融資部分： 將購(gòu)物中心開發(fā)之土地作為擔(dān)保質(zhì)押物，以目前金融機(jī)構(gòu)核貸情況，建設(shè)融資貸款可貸得直接建設(shè)成本成數(shù)約為五成，對(duì)于本案融 資額度為總營(yíng)建成本 %，借貸之年利率約為6%，因與一般銷售住宅不同，能在建筑完成后可將賣出之部分先償還銀行貸款，故預(yù)估借貸年限假設(shè)為 5年，于購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)之第一年末開始償還。 (二 )、其 它項(xiàng)投入資金部分：建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用及建設(shè)時(shí)期管理費(fèi)用 , 占總建設(shè)成本 %， 約為 300,000,000元。 還有能否組成一支專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)作這個(gè)大型購(gòu)物中心，也是項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。好在國(guó)家及金融行業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)的調(diào)控和政策力度幾乎沒(méi)有體現(xiàn)，而國(guó)際及國(guó)內(nèi)的基金都大面積地把眼光投向了商 業(yè)物業(yè)的投資和發(fā)展，因此操作上還是有余地和空間的。 其次，以項(xiàng)目的整體規(guī)模，沿延安路的面寬相對(duì)偏窄。 (二 )、 它項(xiàng)投入資金部分：無(wú)自有資金考慮。保險(xiǎn)費(fèi)用、保全費(fèi)用：未計(jì) 11 五、資金融資 ： （一）土地融資部分： 活動(dòng)企劃費(fèi)用：約占當(dāng)年總營(yíng)業(yè)收入之 5%。 商場(chǎng)物業(yè)管理收入，如表 424所示 試算項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)面積（㎡） 收費(fèi)價(jià)格（元 /月本案的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)部分，除地下一層外 ，設(shè)定以完全承租為主。 二、開發(fā)前階段 （取得土地及開發(fā)許可）： 開發(fā)前土地費(fèi)用支出為 722,364,160元，折合樓面價(jià)約為 9,300元 /㎡ 。資本運(yùn)作從現(xiàn)在開始，力爭(zhēng)在2021年 3月底前完成；后續(xù)經(jīng)營(yíng)力爭(zhēng)在 2021年中起步。借鑒國(guó)內(nèi)外 SHOPPING MALL的商業(yè)特征，圍繞著購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、健身和旅游等功能設(shè)施，確定百貨店、主力店、品牌店、餐飲和娛樂(lè)等。 同時(shí)，本項(xiàng)目的定位充分考慮了商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)模式，因而有效避免了由分割產(chǎn)權(quán)銷售帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)困難問(wèn)題，降低了經(jīng)營(yíng)者之間不必要的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，從整體上增強(qiáng)了本項(xiàng)目與周邊其他項(xiàng)目之 間的競(jìng)爭(zhēng)力。 目前在中國(guó)運(yùn)作成功的 SHOPPING MALL中，就有我省寧波市的天一廣場(chǎng)。 五、商業(yè)模式優(yōu)勢(shì) 太平洋購(gòu)物中心定位為 SHOPPING MALL， SHOPPING MALL 在國(guó)外是一種已經(jīng)被實(shí)踐證明的 非常成功的商業(yè)模式。位于涌金廣場(chǎng)的第 2層和第 3層定位為流行前線廣場(chǎng)，目前正處于火熱招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即將于近期 4 開業(yè)。而且近幾年來(lái)，各家公司的銷售額每年均以 20%左右的增長(zhǎng)速度遞增，這在國(guó)內(nèi)其它城市是不可想象的。浙聯(lián)房產(chǎn)保證該物業(yè)通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收。 今年四月，浙聯(lián)房產(chǎn)將太平洋購(gòu)物中心大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給環(huán)球公司。 1 第一部分 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目概況 太平洋購(gòu)物中心地處吳山廣場(chǎng)商圈核心區(qū)塊，是一座集旅游購(gòu)物、餐飲休閑、文化娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身為一體的綜合性多功能特大型超級(jí) SHOPPING MALL商業(yè)航母。因該項(xiàng)目屬商貿(mào)項(xiàng)目，浙聯(lián)房產(chǎn)則以房地產(chǎn)開 發(fā)專長(zhǎng)，對(duì)商貿(mào)項(xiàng)目缺乏專業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理人才；再則，浙聯(lián)房產(chǎn)也為了集中資金投入更大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已獲得了濱江區(qū) 200 多畝土地以及在倉(cāng)前購(gòu)得教育用地4,000畝；并且浙聯(lián)房產(chǎn)和浙江環(huán)球控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱環(huán)球公司）還有其它合作項(xiàng)目，環(huán)球公司從關(guān)系資源和獲得資源方面給浙聯(lián)房產(chǎn)有一定的補(bǔ)償，如環(huán)球公司在九堡的60 畝土地以平價(jià) 60 萬(wàn)元 /畝與浙聯(lián)房產(chǎn)合作開發(fā)，因此浙聯(lián)愿意選擇環(huán)球公司并以較低價(jià)格轉(zhuǎn)讓太平洋購(gòu)物中心項(xiàng)目。 ②交房時(shí)的具體裝修配套標(biāo)準(zhǔn)，在框架協(xié)議中已明確，包括中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯、新風(fēng)系統(tǒng)、排污系統(tǒng)、強(qiáng)弱電和智能系統(tǒng)、管道系統(tǒng)等等，并且浙聯(lián)房產(chǎn)將完成物業(yè)的內(nèi)部一次和外立面裝修。 3 第二部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 一、百貨業(yè)在杭州還有比較大的成長(zhǎng)空間 眾所周知，目前杭州的大型百貨公司數(shù)量較少，且主要是集中在武林廣場(chǎng)周邊的四家（杭大、百大、銀泰、連卡佛）和吳山商圈的解百商廈共五家，大家錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，相安無(wú)事。 據(jù)了解，位于涌金廣場(chǎng)的家樂(lè)福， 2021 年的銷售額為 億元，為家樂(lè)福超市在中國(guó)業(yè)績(jī)成長(zhǎng)最快的單店之一，日前家樂(lè)福再擴(kuò)面 4,000㎡。 四、規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目占地面積 25,604㎡，總建筑面積 10 多萬(wàn)平方米，最大商業(yè)層面 23,314 ㎡，且建筑結(jié)構(gòu)合理，設(shè)計(jì)現(xiàn)代，是目
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1