杭州社區(qū)商業(yè)濱江月明路地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告頁(yè)(存儲(chǔ)版)
【正文】 的社區(qū)商業(yè)典范 ，經(jīng)過(guò)三年的經(jīng)營(yíng)，該項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)良好 親親家園 項(xiàng)目名稱 親親家園 樓盤位置 三墩古墩路延伸段 建筑形態(tài) 與住宅混建，分散街區(qū)商業(yè) 開發(fā)商 坤和建設(shè) 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 約 680 畝 建筑面積 約 80 萬(wàn)平方米 6000 住戶 主題街區(qū)及 業(yè)態(tài)分布 商業(yè)文化中心 世紀(jì)聯(lián)華超市， 約 6000 平米 萬(wàn)柳 鄰里中心 2 層，面積 16002500 平米之間 家電、大型百貨、專業(yè)市場(chǎng) 秋水鄰里中心 四層， 24 層分層出售，面積 550 平米左右 目前經(jīng)營(yíng)的菲力偉運(yùn)動(dòng)健身中心 三和大街 面積 750 平米左右，美容美體、休閑娛樂(lè)、體育用品、辦公 交通 公交： 33 84 6 k900 項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn) 2021 年動(dòng)工， 2021 年開業(yè) 附近主要小區(qū) 本社區(qū) 2 萬(wàn)人費(fèi)，輻射周邊小區(qū)逾 6 萬(wàn)人口消費(fèi)， 周邊樓盤 及 價(jià)格 廣宇 投資者和零售商一樣，已經(jīng)開始注重商場(chǎng)前期的開發(fā)和未來(lái)的運(yùn)營(yíng)管理水平，并將把這個(gè)作為投資的主要依據(jù)。 雖然目前杭州市商業(yè)物業(yè)主要以 市區(qū)百貨公司、商場(chǎng)為主。 從發(fā)展趨勢(shì)看，一心多點(diǎn)的格局，會(huì)逐步向 “多心多點(diǎn) ”的格局轉(zhuǎn)變。 4） 濱江區(qū)域商業(yè)中心 10 濱江區(qū)域商業(yè)中心主要集中在沿錢塘江南岸的濱江大道中段，從高起點(diǎn)出發(fā)，形成目標(biāo)消費(fèi)層次以高中檔為主，是集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)于一體的區(qū)域商業(yè)中心。金都 ?清宸公寓商鋪一樓售價(jià)約為 萬(wàn)元 /平方米，二樓售價(jià)約為 /平方米，名城左岸的商鋪只租不售。自 2021 年以來(lái)，杭州市陸續(xù)建成了湖濱旅游商貿(mào)特色街區(qū)、南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)、清河坊歷史文化特色街區(qū)、武林路時(shí)尚女裝街區(qū)、絲綢特色街區(qū)（杭州中國(guó)絲綢城）、四季青服裝特色街區(qū)、信義坊商業(yè)步行街、文三路電子信息街區(qū)和梅家塢茶文化村等 9 條商業(yè)特色街區(qū)。在城西商圈的商鋪只要定位準(zhǔn)確，那么其商鋪的價(jià)值也將達(dá)到最大化，投資回報(bào)也將可能是杭州最高的。 從 2021 年下半年開始，家樂(lè)福、金色陽(yáng)光以及麥當(dāng)勞涌 金店等一系列知名商家的進(jìn)駐起到了一定的聚集人氣、促進(jìn)商業(yè)氛圍的作用，但其后的涌金廣場(chǎng)匆匆過(guò)場(chǎng)、清波商廈與太平洋商業(yè)中心一帶的停滯低靡，并未真正出現(xiàn)人們預(yù)期中的火爆氛圍，難得的冷場(chǎng)令人深思。在交通方面，未來(lái)地鐵將在延安路慶春路口、延安路解放路口各有出口，每個(gè)出口將輻射 500 米半徑區(qū)域，為新湖濱帶來(lái)可觀的人流。湖濱商鋪數(shù)度拍賣，其中一間小面積商鋪， 10 年的經(jīng)營(yíng)權(quán)拍到了驚人的 13 萬(wàn)元 /平方米，竟然貴過(guò)了上海南京路。 面對(duì)日益嚴(yán)峻的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，武林商圈期待在新的一輪洗牌之后，繼續(xù)鞏固自己在杭城商業(yè)格局中的核心地位。用的商品零售額 億元，增長(zhǎng) ％，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)大和景福在 2021 年全年的銷售額都在 1 億元左右，僅相當(dāng)于銀泰百貨與杭大的十分之一，毛利率都只有 8%9%，與銀泰或杭大至少相差 34 個(gè)百分點(diǎn)。缺少旅游公司的支持因而缺乏人氣，如信義坊。其中家樂(lè)福杭州店的地址在延安南路的涌金廣場(chǎng)地下一層。 3） 服裝批發(fā) 杭州有眾多的專業(yè)市場(chǎng)，其中四季青服裝批發(fā)市場(chǎng)和龍翔服飾城是做的最成功的兩個(gè)。當(dāng)年的“十大商場(chǎng)”，至今只剩下了杭州大廈購(gòu)物中心、銀泰、國(guó)大、解百、百大、景福等寥寥幾家。但那時(shí)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本上都集中在延安路、解放路這兩條商業(yè)街上。在隨后的幾年內(nèi)，連鎖超市發(fā)展迅速，各種超市、便民店門店總數(shù)達(dá)到 1600 家。 杭州商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展?fàn)顩r 目前杭州成功商業(yè)業(yè)態(tài) 1） 帶品牌管理的大型百貨 杭州的大型百貨經(jīng)營(yíng)的比較成功的當(dāng)數(shù)杭州大廈、銀泰百貨。 4） 龍井茶文化村 西湖龍井是杭州的特產(chǎn)，也是杭州旅游業(yè)的拳頭產(chǎn)品。因此可以說(shuō)，這些大型超市，由于價(jià)廉物美，貨物品種又多，深受顧客歡迎。這樣就造成了經(jīng)營(yíng)管理公司很難進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的局面。 分城鄉(xiāng)看，城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長(zhǎng) ％，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 ％；縣及縣以下市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 ，同比增長(zhǎng) ％，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為 ％。 位于兩大商圈中間，杰尼亞等國(guó)際知名品牌的落戶，加上國(guó)際名品街的構(gòu)造，奠定了該商圈特殊的商業(yè)地位。有了政府的良好規(guī)劃，武林商圈內(nèi)的商鋪物業(yè)也被眾多投資客和經(jīng)營(yíng) 戶繼續(xù)看好?！翱ǖ貋啞⒎ɡ?、杰尼亞”等國(guó)際知名品牌紛紛落戶新湖濱商圈，使湖濱商圈的商業(yè)檔次和品位都有一個(gè)相當(dāng)大的提升。 吳山商圈 延安南路有很長(zhǎng)一段時(shí)間是 很多商家胸口的痛：回報(bào)率低、空置率高，整體商業(yè)氛圍不佳。有了新西湖帶來(lái)的人氣和商機(jī)，西湖大道和延安南路迅速成為商鋪新的投資熱點(diǎn)，目前分布在該干道沿線的商鋪面積大約在 10 萬(wàn)平方米左右，在延安路沿街商鋪的租金達(dá)到每平方米每年 1 萬(wàn)以上。 類似城西商圈的社區(qū) 商鋪是目前商鋪的主流 ， 遍布于杭州的各個(gè)居民小區(qū)。目前該區(qū)域內(nèi)的商鋪建設(shè)正處于大力發(fā)展階段，有一定的供應(yīng)量，售價(jià)還不算太高。翠苑區(qū)域交通便利，居住者集中，消費(fèi)需求量大，本身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍都比較好。相比較于成熟區(qū)域，濱江的升值空間更大，商業(yè)前景燦爛。但是， 長(zhǎng)期以來(lái)，住宅底商為社區(qū)商業(yè)主要形式而存在，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃， 社區(qū)商業(yè)目前還存在一些問(wèn)題： 自發(fā)形成，設(shè)計(jì)不合理，空間布局不均衡 杭州現(xiàn)有的社區(qū)商業(yè)大多為自發(fā)形成， 部分社區(qū)的中小商業(yè)仍然帶有集鎮(zhèn)傳統(tǒng)商業(yè)痕跡， 一些社區(qū)的商業(yè)總量不足、布局 不合理、建設(shè)相對(duì)滯后，有的社區(qū)規(guī)模過(guò)大 ，空置率高，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。而從2021 年開始，杭州市整個(gè)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)開始活躍， 2021 年 2021 年四年時(shí)間，其供應(yīng)量就達(dá)到 2021年以前的總量（第一太平戴維斯獨(dú)家提供《新地產(chǎn)周刊》的 2021年《杭州市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》）。 競(jìng)爭(zhēng)走向激烈 由于在未來(lái)杭州的規(guī)劃中商業(yè)方面的供應(yīng)量很大。西雅城 約 10000 元 /平米 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目 將住
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