【正文】 管理費 3% 5 工程監(jiān)理費 % 6 環(huán)保評估費 2 7 施工圖審查費 800 ‰ 五 相關(guān) 報建費 詳見上表 六 不可預(yù)見費 5% 工程費的 5% 合計 總投資 本項目總投資額為 萬元 , 在項目預(yù)售前，即項目完 28 成主體結(jié)構(gòu)前，需投入土地費、報建費、可研及設(shè)計費、土建工程費等資金約 20xx0 萬元左右，其資金籌措渠道有四條：一是自有資金（含合作方投資）；二是房屋預(yù)定金收入部分；三是銀行貸款；四是施工單位帶資部分。 ：見下表 時間 資金投入 (萬元 ) 資金來源 (萬元 ) 29 第八章 效益分析 銷售收入、銷售稅金及附加估算 銷售收入 項 目 面積（㎡） 售價（元） 合計（萬元） 住宅 3750 7644 商鋪 4900 車位 只銷售 105 個車位中的 50個車位 5 250 青少年宮活動中心 1600 合 計 銷售稅金及附加 根據(jù)國家有關(guān)稅收政策 ,本項目應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加 , 綜合稅率為 %，銷售稅金及附加為 20xx 年810 月 前期投入 (土地、報建費用、設(shè)計費用、廣告費用等 ) 4800 自有資金 3800 20xx 年 11月 20xx 年1 月 一期基礎(chǔ)及地下室工程及 20xx 承建單位墊資 20xx 20xx年 25月 一期主體工程 4200 收取預(yù)定金 205 銀行貸款 4000 20xx 年611 月 一期裝飾及安裝工程 11500 收取售樓款 14620 二期主體工程 2500 20xx 年1220xx 年3 月 二期裝飾及安裝工程 1000 收取售樓款 8751 三期基礎(chǔ)及主體工程 1000 20xx年 49月 三期裝飾及安裝工程 1118 收取售樓款 5854 總計 30718 39230 30 萬元。本項目的市場風(fēng)險主 31 要是實際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發(fā)生變化等。從市場研究到土地獲得、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、市場營銷、建設(shè)施工、建材采購、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開發(fā)流程中，項目開發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時，更涉及計劃、規(guī)劃、國土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個政府部門 對每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。 建議 本報告的結(jié)論是秉著謹慎與負責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。由于該項目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實施進程中，一是要加強施工管理，實行工程監(jiān)理制；二是推行競投招標，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實資金供應(yīng)計劃；三要及時與設(shè)計部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項目經(jīng)營目標的順利實現(xiàn)。項目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計規(guī)劃，營造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為 大荔縣 知名的集購物、居住、休閑、娛樂為一體的綜合性建筑。 隨著客戶需求個性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設(shè)計、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測客戶個性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。 第九章 項目風(fēng)險及防范措施 本項目在實際運營過程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風(fēng)險因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險。 以上合計可籌集資金 20xx0 萬元，能夠滿足工程需要。 第七章 投資估算和資金籌措 工程報建費 用詳見附表 7－ 1。 確定經(jīng)營模式 ①以委托經(jīng)營、租賃經(jīng)營的方式，引進大型商業(yè)機構(gòu)，通過專業(yè)商業(yè)顧問公司的客戶資源整合實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的策略； ② 為保證項目的特色化、差異化經(jīng)營，少量特色項目可采取直接經(jīng)營； 制定招商優(yōu)惠策略 根據(jù) 縣 政府對本項目的扶持政策，確定可以給予招商對象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費、免半年或一年的物業(yè)費等，這對于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。但必須注意避免由于客 源的重疊造成內(nèi)部競爭的不利因素 , 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。 20xx 年 9 月 20 日三期工程竣工驗收。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直 20 接關(guān)系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽。 在上山坡道旁依山就勢，營建跌水瀑布景觀，增強環(huán)境的靈氣。對粉塵擬采用噴水除塵。 消防 本項目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防自動報警及聯(lián)動系統(tǒng) 本項目需按地面以上總建筑面 積的 2%建造人防地下室。 給水 本項目設(shè) 1 路水源，進水管徑為 DN200 鑄鐵給水管。 現(xiàn)代廣場商鋪銷售價格 層數(shù) 垂直遞減比 例 平均售價計算值（元 /㎡） 平均售價取定值 （元 /㎡） 一層 1 9512 9500 二層 5707 5500 三層 3995 4000 四層 3196 3000 五層 2557 2500 整體平均售價取定值（元 /㎡） 4900 住宅部分 根據(jù)本項目與其他樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實力及信譽、戶型設(shè)計、環(huán)保等方面的因素進行對比分析，結(jié)合其他項目的銷售價格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場能夠承受的價格制定本項目的均價。 戶 型 面積（平米） 目標消費者 戶型配比 四室兩廳 155 平米 私營業(yè)主 /企業(yè)技術(shù)管理人員 30% 三室兩廳 120－ 130 平米 企業(yè)技術(shù)管理 人員 /私營業(yè)主 50% 兩室兩廳 80－ 100 平米 偏向城市生活的服務(wù)性 行業(yè)人員 10% 頂層復(fù)式五室兩廳 200－ 220 平米 私營業(yè)主 /政府從業(yè)人員 10% 14 （ 3）、青少年活動中心：在當今多元時代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建議設(shè)置：青少年藝術(shù)團，合唱團，舞蹈團，電子琴樂團，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂部，藝術(shù)體操隊，文學(xué)，外語等空間場所。 (2)、西段同洲湖景區(qū)較長，使本項目與建設(shè)廣場空間延伸受到限制?？? 11 以預(yù)計在未來的兩年內(nèi)同洲湖景區(qū) 的商品住宅競爭將成為整個城市板塊競爭的又一沸點。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重將逐步提高?？罩玫拿娣e大多是去年末竣工，今年開始現(xiàn)房銷售的房屋，由于沒有實際預(yù)售，銷售周期拉長，因此時點數(shù)體現(xiàn)的空置率上升。 從大荔縣房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況看，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行貸 9 款的依賴程度不小。今年省級也把新征土地補償?shù)热椓腥搿鞍思嵤驴己恕碑斨?，大荔縣貫徹落實毫不含糊。 (2)、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在大荔縣固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開發(fā)投資占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 %。在建材價格上漲、土地價格上升、城市拆遷三重因素的影響下，大荔縣房地產(chǎn)市場價格總體呈上升趨勢。 ④、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進入高潮。開發(fā)投資中住宅完成 億元，下降 %；寫字樓完成 億元， 下降 %；商業(yè)營業(yè)用房完成 億元，增長 倍；其他用房完成 億元，增長 倍。 房地產(chǎn)市場需求情況 5 從 20xx 年下半年房交會期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況，結(jié)合 20xx 年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況，我們從幾組數(shù) 據(jù)分析房地產(chǎn)市場需求情況的變化情況。 項目估算總投資額： 人民幣 萬元，其中土地費用 5402 萬元，工程費用 萬元，電梯設(shè)備費 1050 萬元，相關(guān)報建費用 萬元，其他費用 萬元，不可預(yù)見費用 萬元。 商業(yè)價值： 此處是一個 集文化、民俗、旅游為一體的縣城南戶門 ， 對于進一步提升城市品位，促進縣域經(jīng)濟融合發(fā)展具有極大的推動作用。 1 目 錄 第一章 概 論 ......................................................................... 1 項目名稱 .................................. 1 項目地點 .................................. 1 區(qū)域特點 .................................. 1 建設(shè)規(guī)模 .................................. 1 可行性研究范圍 ............................ 2 項目估算總投資額 .......................... 3 第二章 項目市場分析 .............................. 3 大荔縣經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 .................... 3 大荔縣房地產(chǎn)發(fā)展概況 ...