【正文】 民消費(fèi)支出的第二位， %的居民有購(gòu)房意向。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重將逐步提高。隨著汽車走進(jìn)老百姓家庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快?？? 11 以預(yù)計(jì)在未來(lái)的兩年內(nèi)同洲湖景區(qū) 的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)將成為整個(gè)城市板塊競(jìng)爭(zhēng)的又一沸點(diǎn)。 (2)、交通優(yōu)勢(shì)：有一條南接同洲湖景區(qū)北達(dá)大荔高鐵站的公交車，方便游客往返。 (2)、西段同洲湖景區(qū)較長(zhǎng)，使本項(xiàng)目與建設(shè)廣場(chǎng)空間延伸受到限制。 (4). 周邊樓盤開(kāi)發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的盤活，區(qū)域高尚人文居住板塊正形成。 戶 型 面積（平米） 目標(biāo)消費(fèi)者 戶型配比 四室兩廳 155 平米 私營(yíng)業(yè)主 /企業(yè)技術(shù)管理人員 30% 三室兩廳 120－ 130 平米 企業(yè)技術(shù)管理 人員 /私營(yíng)業(yè)主 50% 兩室兩廳 80－ 100 平米 偏向城市生活的服務(wù)性 行業(yè)人員 10% 頂層復(fù)式五室兩廳 200－ 220 平米 私營(yíng)業(yè)主 /政府從業(yè)人員 10% 14 （ 3）、青少年活動(dòng)中心：在當(dāng)今多元時(shí)代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個(gè)高度綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建議設(shè)置：青少年藝術(shù)團(tuán)，合唱團(tuán)，舞蹈團(tuán)，電子琴樂(lè)團(tuán)，美術(shù)學(xué)校，天文俱樂(lè)部，藝術(shù)體操隊(duì)，文學(xué)，外語(yǔ)等空間場(chǎng)所。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到位，估計(jì)銷售難度不大，保守估計(jì)在今年年底預(yù)定率將達(dá)到 20％， 20xx 年上半年銷售率將達(dá)到 60％，余下 40％在現(xiàn)房出來(lái)，交付使用之時(shí)將陸續(xù)銷售完畢。 現(xiàn)代廣場(chǎng)商鋪銷售價(jià)格 層數(shù) 垂直遞減比 例 平均售價(jià)計(jì)算值（元 /㎡） 平均售價(jià)取定值 （元 /㎡） 一層 1 9512 9500 二層 5707 5500 三層 3995 4000 四層 3196 3000 五層 2557 2500 整體平均售價(jià)取定值（元 /㎡） 4900 住宅部分 根據(jù)本項(xiàng)目與其他樓盤在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較，以及市場(chǎng)能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。 本項(xiàng)目是一個(gè)集商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、住宅、科教等功能為一體的配套齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔明快、富有現(xiàn)代感。 給水 本項(xiàng)目設(shè) 1 路水源，進(jìn)水管徑為 DN200 鑄鐵給水管。給水：采用一戶一表制。 消防 本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面 積的 2%建造人防地下室。地下停車場(chǎng)設(shè)在一層地下室，可停放車輛 105 輛；地面停車主要包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅前停車坪和一層架空層、商場(chǎng)與青 少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車輛約 60 輛。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 在上山坡道旁依山就勢(shì)，營(yíng)建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。 項(xiàng)目總投資額約為 億元人民幣。 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直 20 接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。 20xx 年 2 月 1 日至 20xx 年 5 月 30 日完成一期工程主體施工。 20xx 年 9 月 20 日三期工程竣工驗(yàn)收。此方案是在公司資金實(shí)力比較 雄厚，不急于把所有的可售面積一下銷售 22 出去以獲取利潤(rùn)，而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮將部分商場(chǎng)和車庫(kù)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，將來(lái)在市場(chǎng)繁榮之后也可將未出售的商場(chǎng)以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。但必須注意避免由于客 源的重疊造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的不利因素 , 而這些因素必須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。（各類節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括 : 明星見(jiàn)面會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)歌星音樂(lè)秀、群眾文體競(jìng)賽、產(chǎn)品展覽、模特時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)、打折大拍賣等。 確定經(jīng)營(yíng)模式 ①以委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)的方式，引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過(guò)專業(yè)商業(yè)顧問(wèn)公司的客戶資源整合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的策略； ② 為保證項(xiàng)目的特色化、差異化經(jīng)營(yíng)，少量特色項(xiàng)目可采取直接經(jīng)營(yíng)； 制定招商優(yōu)惠策略 根據(jù) 縣 政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持政策，確定可以給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措施，包括減免有關(guān)稅費(fèi)、免半年或一年的物業(yè)費(fèi)等，這對(duì)于招商引資、吸引人氣有很大的幫助。 本項(xiàng)目在前期招商時(shí)，品牌商對(duì)本項(xiàng)目考察期會(huì)比較長(zhǎng)，考慮是否進(jìn)駐時(shí)會(huì)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，考慮也會(huì)比較多，而且本項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)初期之時(shí)，與市場(chǎng)的磨合期還沒(méi)有度過(guò)，銷售額還不是很穩(wěn)定。 第七章 投資估算和資金籌措 工程報(bào)建費(fèi) 用詳見(jiàn)附表 7－ 1。 銀行貸款 6000 萬(wàn)元。 以上合計(jì)可籌集資金 20xx0 萬(wàn)元，能夠滿足工程需要。 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本即項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元。 第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)诳尚行匝芯侩A段，考慮到以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。在政策允許范圍內(nèi)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷售面積，抓緊落實(shí)政府部門的有關(guān)政策優(yōu)惠，降低開(kāi)發(fā)成本，加快資金回籠，最終獲取預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。 隨著客戶需求個(gè)性化需求不斷提高，對(duì)產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來(lái)越高，如果公司的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不能前瞻性地預(yù)測(cè)客戶個(gè)性化的需求，可能存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，建筑材料和設(shè)備價(jià)格近期不斷上漲，必將直接增加建安成本；另外施工管理出現(xiàn)問(wèn)題也將造成工程成本增加。項(xiàng)目所處的優(yōu)越的地理位置輔以合理的設(shè)計(jì)規(guī)劃，營(yíng)造良好的商業(yè)、人居環(huán)境，必將成為 大荔縣 知名的集購(gòu)物、居住、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性建筑。 本報(bào)告的測(cè)算是在考察 大荔縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前 大荔縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)政治，經(jīng)濟(jì)，和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。由于該項(xiàng)目工程施工較為復(fù)雜，因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，一是要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制；二是推行競(jìng)投招標(biāo)，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃；三要及時(shí)與設(shè)計(jì)部門溝通，分析解決技術(shù)難題，以確保項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開(kāi)發(fā)管理水平對(duì)在激烈的時(shí)常競(jìng)爭(zhēng)中能保持較好的售價(jià)水平也至關(guān)重要；發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還應(yīng)組織一支高素質(zhì)，高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)，施工，營(yíng)銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。 建議 本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測(cè)后得出的。 采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如 在施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議。從市場(chǎng)研究到土地獲得、項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、建設(shè)施工、建材采購(gòu)、廣告推廣、銷售服務(wù)和物業(yè)管理的開(kāi)發(fā)流程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、材料供應(yīng)、廣告策劃等多家公司，同時(shí)，更涉及計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、消防、環(huán)保等多個(gè)政府部門 對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管，任何環(huán)節(jié)的變化，都將影響預(yù)期的銷售和盈利。 防范措施： 督促投資各方自有資金按時(shí)到位； 取得銀行的支持，按時(shí)將銀行貸款和按揭辦理到位； 采取有效的營(yíng)銷措施，加快房屋預(yù)售； 加強(qiáng)出租房屋的押金收?。?選擇有資金實(shí)力的施工單位墊付部分資金，在工程 承包價(jià)格上給予讓利。本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主 31 要是實(shí)際的市場(chǎng)供求狀況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中市場(chǎng)、對(duì)手發(fā)生變化等。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按年息 %，借款期為 2 年，貸款 3000 萬(wàn)元計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)，其他財(cái)務(wù)費(fèi)用暫不考 慮。 ：見(jiàn)下表 時(shí)間 資金投入 (萬(wàn)元 ) 資金來(lái)源 (萬(wàn)元 ) 29 第八章 效益分析 銷售收入、銷售稅金及附加估算 銷售收入 項(xiàng) 目 面積（㎡） 售價(jià)（元） 合計(jì)（萬(wàn)元） 住宅 3750 7644 商鋪 4900 車位 只銷售 105 個(gè)車位中的 50個(gè)車位 5 250 青少年宮活動(dòng)中心 1600 合 計(jì) 銷售稅金及附加 根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策 ,本項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加 , 綜合稅率為 %，銷售稅金及附加為 20xx 年810 月 前期投入 (土地、報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、廣告費(fèi)用等 ) 4800 自有資金 3800 20xx 年 11月 20xx 年1 月 一期基礎(chǔ)及地下室工程及 20xx 承建單位墊資 20xx 20xx年 25月 一期主體工程 4200 收取預(yù)定金 205 銀行貸款 4000 20xx 年611 月 一期裝飾及安裝工程 11500 收取售樓款 14620