【正文】 ，對(duì)價(jià)格不敏感，購買的產(chǎn)品主要為頂級(jí)別墅及中高端別墅等。 ? 公共交通及城市發(fā)展圈層決定了城市向外人口疏導(dǎo)階段只推進(jìn)到溫江光華、雙流龍泉驛等地， 本區(qū)域的城市級(jí)第一居所市場(chǎng)尚未成熟 。 ◆“第三居所”市場(chǎng)（高爾夫 +高端別墅 +田園環(huán)境） 標(biāo)桿型市場(chǎng)。 ◆ 市場(chǎng)需求 ：第一居所市場(chǎng)規(guī)模小且檔次過低；中低端第二居所市場(chǎng)亦還未具備比較優(yōu)勢(shì)。 首期檔次定位 主打：高端市場(chǎng) （高爾夫 +高端物業(yè)） 輔助：中高端市場(chǎng) （低密度 +田園都市） 21 二、 客群分析 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 位置 產(chǎn)品 1 仁和春天大道 溫江 光華大道旁江安河畔成都七中對(duì)面 疊拼、聯(lián)排、雙拼、高層 2 香頌島 溫江 光華大道錦泉街 222號(hào) 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 3 金河谷 溫江 光華大道三段江安河畔成都七中實(shí)驗(yàn)中學(xué)旁 高層、 聯(lián)排、雙拼、疊院 4 紫檀山 溫江 江安河上游 （溫郫大道旁） 疊拼、高層 (1)、仁和春天大道 ◆ 產(chǎn)品 ： 300400 ㎡ 的聯(lián)排別墅和 400500 ㎡ 的雙拼別墅 （ 06/07 年） ◆ 總價(jià) ： 在 200300萬和 440550萬區(qū)間。 客戶群： ◆ 年齡 ： 40 歲 —— 50 歲 ◆ 階層 ：社會(huì)高階級(jí)，以企業(yè)高級(jí)管理人員、企業(yè)主 ◆ 收入水平 ：年收入 100 萬以上 ◆ 購買因素 ：形態(tài)單一、純別墅社區(qū) ◆ 區(qū)域來源 ：外省 50％，以深圳、上海居多，成都本地 50％，以城西和城南為主 。（在售） 客戶群： ◆ 年齡 ： 3045 歲 ◆ 階層 ： 7中教師、社會(huì)高階級(jí)，企業(yè)高級(jí)管理人員、企業(yè)主 、 外地投資客 ◆ 收入水平 ：年收入 100 萬以上 23 ◆ 購買因素 ：環(huán)境、品質(zhì) ◆ 區(qū)域來源 ：外省 30— 40％，以深圳、上海、北京、重慶居多，成都本地 60％，以城西和城南為主 (4)、 紫檀山： ◆ 產(chǎn)品 ：疊拼主力戶型 180270 平米。 200 萬以上 高檔別墅， 200 以 上 三四百主流 金領(lǐng)階層 一般私營業(yè)主、中高層公務(wù)員、一般企業(yè)高管、高校教授、至少擁有兩套以上的住房，社會(huì)地位較高，具備一定的財(cái)富，屬于 “有錢無閑 ”的狀態(tài)，平時(shí)社會(huì)交往應(yīng)酬頻繁；追求舒適性及生活方式的升級(jí)；購買力較強(qiáng)；購房往往兼有投資理財(cái)功能。 彈性較大 彈性較大 成都緣分人群 一種是成都或者四川其它市縣出生并且成長(zhǎng)，但在外省工作，對(duì)于成都具有很強(qiáng)的感情，希望 “ 落葉歸根 ” ，未來在成都養(yǎng)老或者將來來成都工作，自己的父母 /親戚 /朋友都生活在成都，對(duì)于成都傳統(tǒng)城市格局具備一定的認(rèn)知；另一種是特殊成都情結(jié)人員，對(duì)成都文化及休閑之都有獨(dú)特情結(jié)，注重環(huán)境及休閑氛圍。（高爾夫 +西部之心城市） ? “ 省外非富即貴”。（柳街在都江堰的比較優(yōu)勢(shì)）（安全、近郊區(qū)位） ? “ 省會(huì)情結(jié)人群”。 27 三、產(chǎn)品規(guī)劃 首期產(chǎn)品定位分析 ? 獨(dú)棟別墅式酒店、小獨(dú)棟 /雙拼別墅： 價(jià)格并非本類產(chǎn)品的敏感要素，在不超出基本的總價(jià)區(qū)間的基礎(chǔ)上，應(yīng)極力體現(xiàn)產(chǎn)品及環(huán)境的稀缺價(jià)值，戶型及用地應(yīng)盡量舒適方更具競(jìng)爭(zhēng)力，所以建議獨(dú)棟別墅式酒店凈地容積率 ，小獨(dú)棟 /雙拼別墅容積率 ，而一旦加上周邊的湖及高爾夫，容積率則變得極低。 ? 花園洋房： 本類產(chǎn)品為輔助產(chǎn)品，根據(jù)客群定位，戶型建議走兩頭，部分為 90平米以下小戶型滿足中產(chǎn)周末休閑及養(yǎng)老市場(chǎng)；另一部分則以 150 平米為主，滿足少量周邊第一居所及金領(lǐng)休閑市場(chǎng)。總價(jià) 100800萬。 由 55 棟納西風(fēng)格別墅組成， 40 棟花園及豪華花園別墅、 13 棟泳池和豪華泳池別墅、 1 棟雙房式泳池別墅和 1棟總統(tǒng)別墅。 31 （ 2） 小獨(dú)棟 /雙拼別墅 規(guī)模： 占地 130 畝，容積率 ，建筑面積 ； 戶型： 戶均建筑面積 358 平米，約 121 套；地上 2F，地下 1F； 價(jià)格： 均價(jià) 9000；總價(jià) 270380 萬，主流總價(jià) 300萬； 布局： 盡可能與高爾夫及湖景臨近，布局在前排。 特色： 突出性價(jià)比。 類別 戶型 建面比例 建面 套數(shù) D1 150 30% 11000 73 D2 150 15% 5500 37 D3 85 40% 14667 173 D4 65 15% 5500 85 合計(jì) 100 100% 36667 367 34 第五章 開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃 一、組織機(jī)構(gòu) 都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司是深圳市九州順達(dá)投資發(fā)展有限公司投資的一家專門從事旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)的全資子公司，公司成立于 2021 年 3 月 7日，注冊(cè)資本金 1 億元，位于成都市高新區(qū)天韻路 150 號(hào)高新國際廣場(chǎng) D座 8樓 803號(hào)。特別是與萬科正在合作開發(fā)的建筑面積 約 100萬平方米的萬科九州新都市項(xiàng)目，充分實(shí)現(xiàn)了規(guī)模經(jīng)營、規(guī)模效益。 公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù) 管理部、開發(fā)部、設(shè)計(jì)部、工程部、審算部、營銷策劃部、 高爾夫項(xiàng)目部 ，形成了比較系統(tǒng)組織構(gòu)架。 37 二、開發(fā)計(jì)劃 1．開發(fā)思路 首先通過土地流轉(zhuǎn)后，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、打造景觀湖面、建設(shè)體育運(yùn)動(dòng)公園以及基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)行一級(jí)土地整理工作；然后通過土地報(bào)征并 以市場(chǎng)行為取得開發(fā)建設(shè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)。 根據(jù)我公司與都江堰市人民政府簽定的《都江堰“青城湖國際休閑運(yùn)動(dòng)旅游區(qū)”項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)合同書》第十條約定：“雙方確定的土地出讓起始價(jià)由土地一級(jí)整理成 本和按出讓價(jià)所計(jì)提的 25%土地出讓金、 10%社?；饦?gòu)成”；“若乙方參與竟買并競(jìng)買成功，則乙方投入的一級(jí)土地整理投資可直接轉(zhuǎn)為乙方應(yīng)支付的土地出讓款”。 首期項(xiàng)目投資年回報(bào)率 =項(xiàng)目投資利 潤率 /開發(fā)周期 =% “青城湖國際休閑運(yùn)動(dòng)旅游區(qū)”首期項(xiàng)目投資收益可觀，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)優(yōu)良，不僅符合都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司的資金運(yùn)營需求，也有力的支持都江堰市的災(zāi)后重建工作，在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)上論證可行。本項(xiàng)目的建設(shè)改善了當(dāng)?shù)丨h(huán)境，對(duì)區(qū)域內(nèi)無不良影響?；瘜W(xué)農(nóng)藥停留在空氣中，可以引起客人及員工呼吸困難，長(zhǎng)時(shí)間會(huì)導(dǎo)致呼吸系 統(tǒng)疾?。凰幰赫掣皆诓萑~上，引起客人及員工腿腳過敏，甚至感染和潰爛；殘留在土壤中的成份會(huì)破壞土壤結(jié)構(gòu)，傷害草坪、花木的根系；這些物質(zhì)最終經(jīng)城市排水管道后流入江河湖海，其中的有毒物質(zhì)侵蝕河流、湖泊或港灣，破壞魚類等水生 47 生物的棲居地，對(duì)水生生物的生存構(gòu)成嚴(yán)重危害。 球場(chǎng)的運(yùn)營和養(yǎng)護(hù)階段 用水問題對(duì)策： （ 1） 安裝節(jié)水、高效的噴灌系統(tǒng)以保證最有效的利用水源； （ 2） 采取水資源的封閉系統(tǒng)式管理，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)使用，建造水庫及人工湖儲(chǔ)水用作球場(chǎng)草坪灌溉，球會(huì)內(nèi)經(jīng)處理過的污水也用于灌溉草坪并通過封閉系統(tǒng)循環(huán)利用； （ 3） 積極尋求替代水源如雨水或河水灌溉草坪 。報(bào)告書已提交市環(huán)保部門評(píng)審，并以取得主管部門批復(fù)，出具無保留意見書，認(rèn)可項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)環(huán)境保護(hù)可行。 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)市場(chǎng)從 2021 年下半年以來開始進(jìn)入調(diào)整期，在進(jìn)入 2021年后又遇上了全球性的經(jīng)濟(jì)疲軟，特別是發(fā)生在 2021 年的 5 四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 在項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)，資金的延續(xù)性至關(guān)重要。項(xiàng)目的建設(shè)不僅能帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)。因此提高資金使用率、提高專業(yè)管理效率是我們下一 步 的目標(biāo)。這一切對(duì)青城湖新市鎮(zhèn)項(xiàng)目所涉及的一級(jí)土地整理和二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)都帶來巨大的阻力和潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我司能否合法取得國有建設(shè)用地尚有待做進(jìn)一步的工作。 應(yīng)用科技手段減少環(huán)境污染 在草坪草品種和苗木選育、噴灌系統(tǒng)、機(jī)械設(shè)備、低毒和高效化學(xué)農(nóng)藥和生物農(nóng)藥、專用緩釋肥料、生態(tài)環(huán)保技術(shù)等領(lǐng)域積極運(yùn)用國內(nèi)外現(xiàn)代科技，特別是學(xué)習(xí)國外高爾夫球場(chǎng)的先進(jìn)環(huán)保技術(shù)和成功案例，主要有利用基因工程培育抗旱和抗病、蟲害草種，污染物生態(tài)降解處理，高效、低毒化學(xué)農(nóng)藥和新型生物農(nóng)藥，節(jié)水噴灌以及采用綜合防治（ IPM）即結(jié)合機(jī)械， 耕作、生物和農(nóng)藥于一體的草坪管理、保護(hù)系統(tǒng)。 球場(chǎng)的設(shè)計(jì)和施工階段 球場(chǎng)在設(shè)計(jì)時(shí)要著重關(guān)注水土保持，每個(gè)球道的水平線在移土前需要詳細(xì)計(jì)算，盡量避免水土流失，掘出的土石則用于平整場(chǎng)內(nèi)其他地方，并力求保持原有地貌及林木，使球場(chǎng)內(nèi)保持 大量天然草木。 （ 1）耗水量大 高爾夫球場(chǎng)的草坪面積較大，其培育和養(yǎng)護(hù)需要大量用水，而且目前球場(chǎng)灌溉水源多是飲用水，因此淡水耗用量非常驚人。“青城湖新市鎮(zhèn)”項(xiàng)目的實(shí)施，是利用廢棄的羊馬河道在成青旅游快速通道建設(shè)期間挖掘砂石所形成湖面，進(jìn)行綜合整治，變廢為寶。與首期一級(jí)土地整理投資成本 35350 萬元相當(dāng)，我司可直接將首期整理土地投資款轉(zhuǎn)為地價(jià)款取得 600 畝建設(shè)用地開發(fā)權(quán)。公司負(fù)責(zé)全部一級(jí)土地整理開發(fā)投資，其土地整理成本將按比例分?jǐn)傊?600畝建設(shè)用地，并以其投資先取得 600 畝建設(shè)用地開發(fā)權(quán)，進(jìn)行首期高端房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。培訓(xùn)方面采取內(nèi)培和外培相結(jié)合的方式，讓員工在工作的同時(shí)，自身的理論知識(shí)和工作實(shí) 踐 得到了充分的結(jié)合，良好的工作環(huán)境和學(xué)習(xí)氛圍既讓員工增強(qiáng)了工作能力，又讓企業(yè)收獲了高質(zhì)量高效率工作帶來的 高 效益。深圳地產(chǎn)綜合社區(qū)成功開發(fā)典范；龍崗片區(qū)標(biāo)志樓盤等殊榮。公司本著“協(xié)作、共創(chuàng)、求真、務(wù)實(shí)、誠信、敬業(yè)”的企業(yè)理念，始終貫徹“以質(zhì)量求生存、以信譽(yù)求發(fā)展、以管理求效益、以實(shí)干創(chuàng)業(yè)績(jī)”的經(jīng)營宗旨，立足深圳面向全國進(jìn)行房地產(chǎn)及旅游項(xiàng)目的開發(fā)。以及花園、露臺(tái)等額外面積的打造。 類別 戶型 建面比例 建面 套數(shù) B1 420 20% 8667 21 B2 370 30% 13000 35 B3 340 40% 17333 51 B4 300 10% 4333 14 合計(jì) 358 100% 43333 121 32 （ 3） 聯(lián)排 /疊拼別墅 規(guī)模： 占地 200 畝，容積率 ，建筑 面積 萬； 戶型： 戶均建面約 200 平米， 536套；地上 3F/4F，地下 1F/2F。 由 108棟單體別墅及會(huì)所組成，是目前海南規(guī)模最大的的酒店別墅區(qū)。 類型 戶型 建面比例 建面 套數(shù) A1 總統(tǒng)別墅 700 3% 1440 2 A2 帝 王別墅 500 10% 48