【正文】 實(shí)施中的四個(gè)要點(diǎn)為推廣原則，使各方面的工作配合有了協(xié)調(diào)的依據(jù)，推廣工作計(jì)劃的制定也將十分流暢。預(yù)計(jì)將是未來(lái)項(xiàng)目行之有效的重要推廣實(shí)施方案。版式風(fēng)格、色彩應(yīng)延續(xù)前期廣告，注重圖片與版式風(fēng)格的搭配，烘托項(xiàng)目熱銷及投資前景，制造項(xiàng)目所剩無(wú)幾的緊張氣氛。 第七章 結(jié)束語(yǔ) 此報(bào)告為本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃指導(dǎo)性建議，針對(duì)本區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目 SWOT、項(xiàng)目定位，以及項(xiàng)目初步營(yíng)銷等幾部分內(nèi)容作了詳細(xì)的客觀分析。 山西海辰顧問(wèn)有限公司 。 二、開(kāi)發(fā)公司配合 為了保證項(xiàng)目推廣計(jì)劃實(shí)施及銷售工作順利進(jìn)行，提請(qǐng)開(kāi)發(fā)公司對(duì)未來(lái)推廣運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的操作流程予以配合。 第三階段 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 ： 06年 3月 28日 — 06年 6月 30日 第三階段：開(kāi)盤強(qiáng)銷期 發(fā)布目的 主要展現(xiàn)項(xiàng)目熱銷進(jìn)度及熱銷原因 發(fā)布時(shí)間 06年 3月 28日 — 06年 6月 30日 媒介選擇 報(bào)廣、 DM單、路牌、 工地包裝、現(xiàn)場(chǎng)展板、條幅 廣告基本內(nèi)容描述 此階段以圍繞 06年 3月 28日正式開(kāi)盤展開(kāi)各項(xiàng)推廣活動(dòng)，廣告主題應(yīng)以渲染認(rèn)購(gòu)期火爆人氣和預(yù)告開(kāi)盤當(dāng)日活動(dòng)為主。 執(zhí) 行：海辰顧問(wèn) 配 合： 山西力天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 三、媒介策略 媒介選擇 ⑴、 戶外廣告： 由于項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)榉比A地段，有相應(yīng)的目標(biāo)客戶聚集此地，可選擇在項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊繁華區(qū)域的醒目位置設(shè)立廣告牌、 條幅、彩旗等，直擊受眾視野。 第二節(jié) 市場(chǎng)推廣原則 再精彩的營(yíng)銷策劃方案、再完美的銷售手法，也都要借助媒體、宣傳資料、平面廣告及推廣主題活動(dòng)等多種渠道的協(xié)助。此階段可利用物業(yè)的升值潛力及強(qiáng)勢(shì)的促銷手段，全力完成項(xiàng)目剩余部分的銷售。 銷售控制： 開(kāi)盤可視前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)情況適當(dāng)提前或推后，關(guān)鍵在于前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)買家認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)簽約的銷售工作落實(shí)情況。 推廣配合： 醒目的路牌及工地圍擋，樹(shù)立項(xiàng)目外在形象，強(qiáng)化視覺(jué)記憶度，組織人員定向投放宣傳資料，將項(xiàng)目鮮明的產(chǎn)品特點(diǎn)向大眾展示，力求在短期內(nèi)提高品牌認(rèn)知度。 質(zhì)化標(biāo)準(zhǔn)銷售目標(biāo) ： ⑴、建立多種營(yíng)銷推廣渠道； ⑵、營(yíng)銷資源利用率極大化； ⑶、加強(qiáng)回籠資金速度； ⑷、樹(shù)立項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象。在確定銷售目的時(shí)，通?？紤]的因素有： 對(duì)未來(lái)市場(chǎng)變化的預(yù)期 開(kāi)發(fā)商的資金安排和項(xiàng)目投資資金結(jié)構(gòu) 項(xiàng)目自身的市場(chǎng)特點(diǎn) 在確定項(xiàng)目銷售目的時(shí)，參考、分析了如下因素： 市場(chǎng)因素：目前本區(qū)域內(nèi)中、低檔辦公物業(yè)缺乏，應(yīng)抓住這一有利時(shí)機(jī)展開(kāi)市場(chǎng)宣傳，以人員直銷方式入戶銷售，從而吸納最為直接、最為有效的準(zhǔn)客戶群體，在降低了項(xiàng)目推廣運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的同時(shí)，使目前企業(yè)快速回籠資金成為可能。 三、 價(jià)格體系 （ 1）整體均價(jià)制定 根據(jù)開(kāi)發(fā)商需要并比較區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的銷售、租賃價(jià)格及其他區(qū)域相似物業(yè)與本項(xiàng)目的位置、環(huán)境差異，本項(xiàng) 目的參考平均價(jià)格建議為： 前期 推廣均價(jià)￥ 2800～ 3000/平方米；根據(jù)銷售情況持續(xù)期均價(jià)可調(diào)整為￥ 3000～3300 元 /平方米；項(xiàng)目收盤期均價(jià)￥ 3500 元 /平方米以上。 檔次：不求奢華只求舒適，不求高貴只求實(shí)用。 二、 目標(biāo)客戶身份特征 年齡： 28～ 45 歲 居住區(qū)域 ：以北城區(qū)、項(xiàng)目周邊為主，以及部分外地來(lái)并置業(yè)客戶。 ? 適中的價(jià)格定位，極具誘惑力的投資性價(jià)比，令投資者心動(dòng)的未來(lái)投資前景。第二代商務(wù)公寓已經(jīng)適當(dāng)考慮了一些商務(wù)用途，但空間結(jié)構(gòu)依然不能滿足企業(yè)辦公需求，并存在商務(wù)形象差、商務(wù)配套不足等缺憾，不利于企業(yè)事業(yè)拓展。 市場(chǎng)需求 本區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)正逐步走向成熟，市場(chǎng)投放量逐年遞增，而 3500元 /平米 以下，總價(jià) 30 萬(wàn)左右具有較高投資價(jià)值的中端物業(yè)產(chǎn)品卻寥寥無(wú)幾，由此而積累了廣大的需求潛力，所以項(xiàng)目須合理的進(jìn)行產(chǎn)品定位，以擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額。尤其是向住宅方面?zhèn)戎卣{(diào)整的話，因進(jìn)深（大）及朝向（差）的問(wèn)題，將嚴(yán)重影響項(xiàng)目銷售，危及開(kāi)發(fā)商資金安全。府東、府西街的高檔寫字樓不斷興建，銷售價(jià)格高昂，使多數(shù)中、小企業(yè)望而卻步，從而選擇租用其周邊或臨近區(qū)域的中、低檔商住和寫字樓項(xiàng)目來(lái)滿足其辦公需求。 二、項(xiàng)目特點(diǎn)： 中盛國(guó)際大廈（原青天商務(wù)大廈）是目前杏花嶺區(qū)規(guī)模較大的綜合性高檔甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目之一，集辦公、會(huì)議、娛樂(lè)等多功能于一體，配套服務(wù)完善，商業(yè)氛圍較優(yōu)越?？梢?jiàn)將本項(xiàng)目定位于中、低價(jià)位的商住項(xiàng)目較易使消費(fèi)者認(rèn)同。 杏花嶺區(qū)寫字樓項(xiàng)目租價(jià)示意圖3 2 101234國(guó)貿(mào)大廈 華宇國(guó)際 第五大道中盛國(guó)際大廈 珠琳國(guó)際大廈珠琳旺角御花園假日廣場(chǎng)雙龍大廈 金色10 0租金( 元/ 天/ 平米). 三、寫字樓物業(yè)管理費(fèi)用 從下圖可以看出物業(yè)費(fèi)用最高的是國(guó)貿(mào)大廈為 10 元 /月 /平米；金色 100 費(fèi)用最低，在 元 /月 /平米左右；其余各項(xiàng)目中寫字樓物業(yè)費(fèi)用集中在 35 元 /月 /平米之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了物業(yè)費(fèi)用集中在 元 /月 /平米左右的商住項(xiàng)目。 府東、府西街集中分布有： 國(guó)貿(mào)大廈、王府大廈、華宇國(guó)際、第五大道、雙龍大廈 等中、高檔的寫字樓與商住項(xiàng)目，周邊配套齊全、交通便利。 從目前北城區(qū)價(jià)格供應(yīng)來(lái)看，漲浮空間已不大，投資者的置業(yè)熱情明顯降溫，除價(jià)格適中的中、小戶型尚受消費(fèi)者認(rèn)可以外，高檔項(xiàng)目 銷售狀況已步履維艱。其中 20xx 年太原市新增商品房共45 個(gè)， 20xx 年新增 56 個(gè)， 20xx 年 19 月新增 46 個(gè)商品房項(xiàng)目（其中包含分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）。 ： ； :； 群： 魚(yú)池街綜合樓項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 目 錄 前 言 第一章 太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 第一節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 第二節(jié) 太原市房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì) 第二章 區(qū)域市場(chǎng)辦公物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 第一節(jié) 整體概況 第二節(jié) 市場(chǎng)細(xì)化分析 第三節(jié) 典型項(xiàng)目及可借鑒項(xiàng)目分析 第四節(jié) 辦公物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期 第三章 項(xiàng)目分析 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 一、 地塊特征 二、 位置及交通 三、 產(chǎn)品主要指標(biāo) 第二節(jié) 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 一、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)會(huì) 威脅 二、項(xiàng)目 SWOT 總結(jié)分析 第四章 項(xiàng)目定位分析 第一節(jié) 項(xiàng)目定位策略 一、項(xiàng)目定位依據(jù) 二、項(xiàng)目定位 三、總結(jié) 第二節(jié) 項(xiàng)目形象定位 一、項(xiàng)目形象定位因素 二、形象定位 第三節(jié) 目標(biāo)客戶定位 一、目標(biāo)客戶構(gòu)成 二、目標(biāo)客戶身份特征 三、 需求偏好、價(jià)值取向 第四節(jié) 項(xiàng)目功能定位 一、項(xiàng)目功能及檔次定位 二、項(xiàng)目裝修裝飾風(fēng)格定位 第五節(jié) 銷售模式定位 一、定位原則 二、銷售模式定位 第六節(jié) 價(jià)格定位 一、定位原則 二、定價(jià)方法 三、價(jià)格體系 四、付款方式 第五章 項(xiàng)目初步營(yíng)銷方案 第一節(jié) 確定銷售目的和目標(biāo) 一、確定銷售目的 二、目標(biāo)完成計(jì)劃 第二節(jié) 方案實(shí)施 一、方案實(shí)施要點(diǎn) 二、方案實(shí)施 第六章 市場(chǎng)推廣初步計(jì)劃 第一節(jié) 項(xiàng)目案名定位建議 一、 案名定位因素 二、 案名定位 第二節(jié) 市場(chǎng)推廣原則 一、廣告主題 二、推廣附件準(zhǔn)備 三、媒體策略 第三節(jié) 推廣計(jì)劃初步思路 第四節(jié) 推廣計(jì)劃所需支持 一、 各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)及支持 二、開(kāi)發(fā)公司配合 第五節(jié) 推廣活動(dòng)方案 第七章 結(jié)束語(yǔ) 前 言 《報(bào)告》主要針對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域一系列深入調(diào)研分析而引出本項(xiàng)目戰(zhàn)略指導(dǎo)思想、營(yíng)銷策劃定位報(bào)告。 一、不同類型商品房供應(yīng)規(guī)模 20xx 20xx 年上半年太原市累計(jì)供應(yīng)住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓、商住、酒店式公寓等不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目共 200 余個(gè)。在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，太原市 20xx 年一季度房?jī)r(jià)依舊保持了小幅上漲，后半年房?jī)r(jià)走勢(shì)很難預(yù)測(cè)，預(yù)期漲浮的可能性較大，但幅度不會(huì)過(guò)高。 第二節(jié) 市場(chǎng)細(xì)化分析 一、寫字樓分布及銷售價(jià)格 杏花嶺區(qū)寫字樓主要分布于三條主干道之上，即府東、府西街 — 解放路 — 南、北肖墻。國(guó)貿(mào)大廈東塔樓13 層 40 層的寫字間對(duì)客戶整層銷售，西塔樓 1319 層對(duì)客戶整層出租，均由客戶自行進(jìn)行裝修，租價(jià)在 元 — 元 /天，租價(jià)居寫字樓項(xiàng)目之首；華宇國(guó)際租價(jià)為 元 /天；雙龍大廈租價(jià)在 元 /天左右。 名稱 銷售均價(jià) 戶型面積 每平米年租金 年回報(bào)率擬定 本項(xiàng)目 2800 元 /平米 120 平米 1