【正文】 南城區(qū)位的因素，限制了本產(chǎn)品在檔次上不可能無(wú)限制的提升。成本基本上可分為固 定成本與變動(dòng)成本，固定成本加變動(dòng)成本即為總成本。 結(jié)合以往定價(jià)經(jīng)驗(yàn)、供需市場(chǎng)狀況以及本案的具體特點(diǎn)，敝司建議本項(xiàng)目定位采用 市場(chǎng)比較定價(jià)法 。 最終價(jià)格定位 首先，隨著項(xiàng)目區(qū)域市政、交通體系的改善，以及其在整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)中形象的提升，客戶對(duì)西南區(qū)域的開發(fā)前景會(huì)越來(lái)越有信心； 其次，本案位于西南三環(huán)內(nèi)，隨著區(qū)域開發(fā)的大幅推進(jìn)，到未來(lái)兩三年后，區(qū)域市場(chǎng)中的開發(fā)空間已很有限，本案就更顯寶貴 。二者共同建立了房地產(chǎn)業(yè)界的客戶服務(wù)體系新標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提高了各自的市場(chǎng)占有率； 本項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目最大的差異性在于 異域風(fēng)情的“雙園林” ，如能借機(jī)從市場(chǎng)推廣和宣傳等各方面大力強(qiáng)調(diào)此差異性，在消費(fèi)者心中建立并認(rèn)同一個(gè)都市園林的新標(biāo)準(zhǔn)，則無(wú)論從產(chǎn)品銷售還是企業(yè)自身形象樹立的角度來(lái)看，都將是一個(gè)極好的契機(jī)。 道路體系 本案被西臨太平橋路、東靠羊坊店路，雖然這兩條道路現(xiàn)狀較差，但均有較好規(guī)劃，且完成規(guī)劃為期不遠(yuǎn)，屆時(shí)將形成本案四通八達(dá)的交通體系。 在軟性服務(wù)方面，提供一個(gè)健康家庭計(jì)劃，即與大醫(yī)療機(jī)構(gòu)聯(lián)手，定期為小區(qū)業(yè)主進(jìn)行全面身體檢查服務(wù)，使其能更好的掌握自己的健康狀況；在小區(qū)內(nèi)設(shè) 置健康門診，提供日常上門醫(yī)療服務(wù)，方便小區(qū)業(yè)主。居住于此，既貼近都市，充分享受繁華與便利，又遠(yuǎn)離了塵囂，始終保持與大自然的親密接觸，體驗(yàn)生活的舒適、悠閑。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)匯總 政策傾斜，發(fā)展向好 政府政策傾向南城，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展速度加快，態(tài)勢(shì)良好。 新標(biāo)準(zhǔn)都市園林 國(guó)際上有一種說(shuō)法：“三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做市場(chǎng)，一流企業(yè)做標(biāo)準(zhǔn)”， 未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)上。為了降低項(xiàng)目的入市風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)保證較高的性能價(jià)格比。但若購(gòu)房者對(duì)推出個(gè)案的發(fā)展商沒有信心時(shí)，一旦定價(jià)過(guò)低，購(gòu)房者反而會(huì)懷疑物業(yè)的品 質(zhì)而不敢購(gòu)買。 綜合兩者的優(yōu)勢(shì)，一方面可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高容積率的要求；另一方面，針對(duì)周邊項(xiàng)目板樓出現(xiàn)較少的情況，又可以利用板樓提高項(xiàng)目的檔次。 保證開發(fā)商有較合理的利潤(rùn) 房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)最終目的就是利潤(rùn)最大化，考慮本案先期開發(fā)部分雖銷售速度較快，但利潤(rùn)率較低，基本屬于薄利多銷型。 產(chǎn)品定位需要考慮的幾個(gè)問題 切合實(shí)際的產(chǎn)品定位，對(duì)于任何項(xiàng)目而言，都是至關(guān)重要的。 需求特征 購(gòu)買主體年輕化 當(dāng)前，新經(jīng)濟(jì)的資本膨脹速度較舊有經(jīng)濟(jì)有了大幅度提高，加之投資渠道相應(yīng)拓寬，使資本積累的速度比以前有了相當(dāng)大的提升，這使得許多人能夠在 30 歲左右便擁有一定的資本數(shù)額，具備較強(qiáng)的支付能力。 車位配置 在本區(qū)域置業(yè)的客戶關(guān)注車位數(shù)量．雖然現(xiàn)階段此部分客戶擁有私家車的人數(shù) 并不一定很多，但他們已具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且對(duì)自身未來(lái)的發(fā)展前景看好，再加上中國(guó)加入 WTO 后，汽車價(jià)格有所下降，許多客戶都認(rèn)為在幾年內(nèi)就有能力購(gòu)買私車，因此他們?cè)谶x擇房屋時(shí)也將車位數(shù)量作為一個(gè)衡量物業(yè)品質(zhì)的重要指標(biāo)。分析原因主要是因?yàn)樵搮^(qū)域公交、道路體系比較完善，而多數(shù)客戶目前尚無(wú)經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買私車或經(jīng)常乘坐出租車，因此使其更傾向于購(gòu)買距離城中心較近的物業(yè)。他們對(duì)商 品房?jī)r(jià)位有相當(dāng)?shù)某惺苣芰?，但沒有北京人所固有的地域偏見，因此愿意在其工作的周邊區(qū)域購(gòu)房置業(yè)。在以下分析中，我司僅對(duì)自住型客戶作詳盡分析： 工作、生活在西南區(qū)域的國(guó)有企事業(yè)單位的管理人員 國(guó)有企事業(yè)單位（如水利部、華北電力局、市公路局、市紀(jì)檢委、監(jiān)察局、鹽業(yè)總公司、農(nóng)業(yè)部、國(guó)家海洋局、國(guó)家煙草專賣局、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、國(guó)家糧食局等）的管 理人員大多在福利分房時(shí)代就擁有了單位分配的住房，但此種住房為初級(jí)住宅產(chǎn)品，品質(zhì)較差。 威脅的應(yīng)對(duì) O1+O2+O3+T1+T2 綜合來(lái)看，今后幾年中北京房產(chǎn)市場(chǎng)和西南區(qū)域市場(chǎng)都充滿了良好的機(jī)遇與巨大的挑戰(zhàn)，這就給各開發(fā)商帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，只有不斷的提高各環(huán)節(jié)專業(yè)水平，整合各方資源優(yōu)勢(shì)，提高精品意識(shí)和客戶服務(wù)能力，以高品質(zhì)和高性價(jià)比的產(chǎn)品推向市場(chǎng)，才能贏得客戶青睞，在眾多競(jìng)爭(zhēng)者中脫穎而出。 威脅 (Threat) 北京房產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力吸引了包括“三外”企業(yè)（外地、外資、外行）在內(nèi)的眾多開發(fā)商的紛紛加入，投資 額與供應(yīng)量迅速放大。與之相對(duì)應(yīng)，各項(xiàng)目在產(chǎn)品的現(xiàn)場(chǎng)包裝與推廣、銷售人員自身素養(yǎng)與服務(wù)質(zhì)量方面也大都有不足之處，普遍存在包裝粗糙、市場(chǎng)形象模糊、售樓員接待不周等現(xiàn)象。在該區(qū)域購(gòu)房者中，外來(lái)經(jīng)商和務(wù)工人員也占了較大比例。 近年來(lái)，伴隨南城和西南地區(qū)區(qū)位形象的提升，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，吸引著越來(lái)越多人的目光。 機(jī)會(huì) (Opportunity) ，北京樓市方興未艾 20xx 年我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)雖然受到國(guó)際形勢(shì)不景氣的影響，但依然維持了較高的增長(zhǎng)速度。 針對(duì) W2（區(qū)域小環(huán)境） 明年太平橋路和羊坊店路的改造及地塊南面項(xiàng)目相繼建成可在一定程度上弱化環(huán)境的影響。雖然區(qū)域周邊的交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，但緊 鄰項(xiàng)目的道路不暢也會(huì)使得本項(xiàng)目略顯閉塞，有偏居一隅之感，甚至可能成為其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目用來(lái)攻擊的弱點(diǎn)，這成為影響產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力的一大劣勢(shì)。規(guī)整的地塊形狀有利于小區(qū)樓房的布局和排列，同時(shí)更加方便營(yíng)造出較大面積的園林景觀。所謂 SWOT 分析法，也被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。 1．項(xiàng)目自身分析 項(xiàng)目地塊情況 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi) 容 1 名稱 首科花園（暫定名） 2 發(fā)展商 北京盛達(dá)興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 地理位置 東臨羊坊店路，西臨太平橋路，南至馬連道胡同 ，北面為精圖雅苑項(xiàng)目 4 用地面積 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 萬(wàn)平方米 5 用地性質(zhì) 住宅用地 6 規(guī)劃限高 68 米 7 地塊情況 現(xiàn)地塊位于豐臺(tái)區(qū)與宣武區(qū)界街羊坊店路西邊豐臺(tái)區(qū)一側(cè)，北部現(xiàn)為菜地，西部和南部現(xiàn)為居民住宅（平房），東部現(xiàn)為空地。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（ Strengths），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面所具有的對(duì)方不可模仿的獨(dú)特 能力 ，是 在哪些 方面 比競(jìng) 爭(zhēng)對(duì) 手做得 更好 ；內(nèi) 部劣 勢(shì)因素（ Weaknesses），是該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities），是指外部市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷不利的、消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。距六里橋和北京西站只有兩分鐘車程，距麗澤橋也只有十五分鐘車程。 在追求生活品質(zhì)的今天，良好的景觀資源會(huì)對(duì)物業(yè)品質(zhì)起到一定的提升作用，很多樓盤以此