【正文】 南城區(qū)位的因素，限制了本產(chǎn)品在檔次上不可能無限制的提升。成本基本上可分為固 定成本與變動成本，固定成本加變動成本即為總成本。 結(jié)合以往定價經(jīng)驗、供需市場狀況以及本案的具體特點，敝司建議本項目定位采用 市場比較定價法 。 最終價格定位 首先，隨著項目區(qū)域市政、交通體系的改善，以及其在整個北京房地產(chǎn)市場中形象的提升，客戶對西南區(qū)域的開發(fā)前景會越來越有信心； 其次，本案位于西南三環(huán)內(nèi)，隨著區(qū)域開發(fā)的大幅推進，到未來兩三年后，區(qū)域市場中的開發(fā)空間已很有限，本案就更顯寶貴 。二者共同建立了房地產(chǎn)業(yè)界的客戶服務(wù)體系新標準，切實提高了各自的市場占有率； 本項目與周邊項目最大的差異性在于 異域風(fēng)情的“雙園林” ，如能借機從市場推廣和宣傳等各方面大力強調(diào)此差異性，在消費者心中建立并認同一個都市園林的新標準，則無論從產(chǎn)品銷售還是企業(yè)自身形象樹立的角度來看，都將是一個極好的契機。 道路體系 本案被西臨太平橋路、東靠羊坊店路，雖然這兩條道路現(xiàn)狀較差，但均有較好規(guī)劃，且完成規(guī)劃為期不遠，屆時將形成本案四通八達的交通體系。 在軟性服務(wù)方面，提供一個健康家庭計劃，即與大醫(yī)療機構(gòu)聯(lián)手，定期為小區(qū)業(yè)主進行全面身體檢查服務(wù)，使其能更好的掌握自己的健康狀況；在小區(qū)內(nèi)設(shè) 置健康門診，提供日常上門醫(yī)療服務(wù)，方便小區(qū)業(yè)主。居住于此，既貼近都市，充分享受繁華與便利，又遠離了塵囂，始終保持與大自然的親密接觸，體驗生活的舒適、悠閑。 項目優(yōu)勢、機會點匯總 政策傾斜，發(fā)展向好 政府政策傾向南城，整個區(qū)域市場發(fā)展速度加快，態(tài)勢良好。 新標準都市園林 國際上有一種說法：“三流企業(yè)做產(chǎn)品，二流企業(yè)做市場，一流企業(yè)做標準”， 未來的競爭體現(xiàn)在標準上。為了降低項目的入市風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)保證較高的性能價格比。但若購房者對推出個案的發(fā)展商沒有信心時，一旦定價過低，購房者反而會懷疑物業(yè)的品 質(zhì)而不敢購買。 綜合兩者的優(yōu)勢，一方面可以實現(xiàn)項目高容積率的要求；另一方面，針對周邊項目板樓出現(xiàn)較少的情況，又可以利用板樓提高項目的檔次。 保證開發(fā)商有較合理的利潤 房地產(chǎn)開發(fā)的一個最終目的就是利潤最大化，考慮本案先期開發(fā)部分雖銷售速度較快，但利潤率較低，基本屬于薄利多銷型。 產(chǎn)品定位需要考慮的幾個問題 切合實際的產(chǎn)品定位，對于任何項目而言，都是至關(guān)重要的。 需求特征 購買主體年輕化 當(dāng)前，新經(jīng)濟的資本膨脹速度較舊有經(jīng)濟有了大幅度提高，加之投資渠道相應(yīng)拓寬，使資本積累的速度比以前有了相當(dāng)大的提升，這使得許多人能夠在 30 歲左右便擁有一定的資本數(shù)額，具備較強的支付能力。 車位配置 在本區(qū)域置業(yè)的客戶關(guān)注車位數(shù)量．雖然現(xiàn)階段此部分客戶擁有私家車的人數(shù) 并不一定很多，但他們已具備一定的經(jīng)濟實力，且對自身未來的發(fā)展前景看好，再加上中國加入 WTO 后，汽車價格有所下降，許多客戶都認為在幾年內(nèi)就有能力購買私車，因此他們在選擇房屋時也將車位數(shù)量作為一個衡量物業(yè)品質(zhì)的重要指標。分析原因主要是因為該區(qū)域公交、道路體系比較完善，而多數(shù)客戶目前尚無經(jīng)濟能力購買私車或經(jīng)常乘坐出租車，因此使其更傾向于購買距離城中心較近的物業(yè)。他們對商 品房價位有相當(dāng)?shù)某惺苣芰Γ珱]有北京人所固有的地域偏見，因此愿意在其工作的周邊區(qū)域購房置業(yè)。在以下分析中，我司僅對自住型客戶作詳盡分析： 工作、生活在西南區(qū)域的國有企事業(yè)單位的管理人員 國有企事業(yè)單位（如水利部、華北電力局、市公路局、市紀檢委、監(jiān)察局、鹽業(yè)總公司、農(nóng)業(yè)部、國家海洋局、國家煙草專賣局、國家經(jīng)貿(mào)委、國家糧食局等）的管 理人員大多在福利分房時代就擁有了單位分配的住房，但此種住房為初級住宅產(chǎn)品，品質(zhì)較差。 威脅的應(yīng)對 O1+O2+O3+T1+T2 綜合來看，今后幾年中北京房產(chǎn)市場和西南區(qū)域市場都充滿了良好的機遇與巨大的挑戰(zhàn)，這就給各開發(fā)商帶來了嚴峻的考驗，只有不斷的提高各環(huán)節(jié)專業(yè)水平，整合各方資源優(yōu)勢，提高精品意識和客戶服務(wù)能力，以高品質(zhì)和高性價比的產(chǎn)品推向市場，才能贏得客戶青睞，在眾多競爭者中脫穎而出。 威脅 (Threat) 北京房產(chǎn)市場的巨大潛力吸引了包括“三外”企業(yè)（外地、外資、外行）在內(nèi)的眾多開發(fā)商的紛紛加入，投資 額與供應(yīng)量迅速放大。與之相對應(yīng)，各項目在產(chǎn)品的現(xiàn)場包裝與推廣、銷售人員自身素養(yǎng)與服務(wù)質(zhì)量方面也大都有不足之處，普遍存在包裝粗糙、市場形象模糊、售樓員接待不周等現(xiàn)象。在該區(qū)域購房者中，外來經(jīng)商和務(wù)工人員也占了較大比例。 近年來，伴隨南城和西南地區(qū)區(qū)位形象的提升，該區(qū)域房地產(chǎn)市場迎來了前所未有的發(fā)展機遇，吸引著越來越多人的目光。 機會 (Opportunity) ，北京樓市方興未艾 20xx 年我國國民經(jīng)濟雖然受到國際形勢不景氣的影響，但依然維持了較高的增長速度。 針對 W2（區(qū)域小環(huán)境） 明年太平橋路和羊坊店路的改造及地塊南面項目相繼建成可在一定程度上弱化環(huán)境的影響。雖然區(qū)域周邊的交通系統(tǒng)發(fā)達，但緊 鄰項目的道路不暢也會使得本項目略顯閉塞，有偏居一隅之感，甚至可能成為其他競爭項目用來攻擊的弱點，這成為影響產(chǎn)品競爭力的一大劣勢。規(guī)整的地塊形狀有利于小區(qū)樓房的布局和排列，同時更加方便營造出較大面積的園林景觀。所謂 SWOT 分析法，也被稱為態(tài)勢分析法，是運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對策）。 1．項目自身分析 項目地塊情況 序號 項目 內(nèi) 容 1 名稱 首科花園（暫定名） 2 發(fā)展商 北京盛達興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 地理位置 東臨羊坊店路，西臨太平橋路，南至馬連道胡同 ，北面為精圖雅苑項目 4 用地面積 項目規(guī)劃用地面積 萬平方米 5 用地性質(zhì) 住宅用地 6 規(guī)劃限高 68 米 7 地塊情況 現(xiàn)地塊位于豐臺區(qū)與宣武區(qū)界街羊坊店路西邊豐臺區(qū)一側(cè)，北部現(xiàn)為菜地，西部和南部現(xiàn)為居民住宅（平房），東部現(xiàn)為空地。就一個房地產(chǎn)項目而言，所謂內(nèi)部優(yōu)勢因素（ Strengths），是該項目與競爭對手相比在某些方面所具有的對方不可模仿的獨特 能力 ，是 在哪些 方面 比競 爭對 手做得 更好 ；內(nèi) 部劣 勢因素（ Weaknesses），是該項目與競爭對手相比在某些方面的缺點和不足；外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities），是指外部市場環(huán)境變化趨勢中對該項目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機會因素可以增強項目競爭優(yōu)勢；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢中對該項目的產(chǎn)品營銷不利的、消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會損傷該項目在市場競爭中的優(yōu)勢。距六里橋和北京西站只有兩分鐘車程，距麗澤橋也只有十五分鐘車程。 在追求生活品質(zhì)的今天，良好的景觀資源會對物業(yè)品質(zhì)起到一定的提升作用，很多樓盤以此