【正文】 完善的社區(qū)配套及服務(wù)，以期實現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過設(shè)置超市、家政服務(wù)中心、洗衣店商業(yè)服務(wù)設(shè)施等,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務(wù)。2幼兒園1000合計1500C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施本項目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢，按照設(shè)計公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。據(jù)中國社會調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開發(fā)的樓盤的賣點主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價格（%）、戶型（%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣點。購房者會懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。另外根據(jù)《北京市物管招投標暫行辦法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應(yīng)在銷售（預(yù)售）前完成物管單位的招投標工作。第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問（北京）有限公司“第一太平戴維斯”是一間國際知名的物業(yè)顧問行,歷史悠久,信譽卓著，主要從事寫字樓的物業(yè)管理。通過實施質(zhì)量管理系統(tǒng),確保服務(wù)水準達到國際級的ISO9002或國內(nèi)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標準,力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌。1998年,國貿(mào)中心在國家工商局注冊成立了全資子公司國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司,旨在通過該公司對外輸出其成功的物業(yè)管理和酒店管理模式,為促進物業(yè)管理和酒店管理的社會化、專業(yè)化做出貢獻。物業(yè)管理部的過往業(yè)績包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯(lián)合大廈、嘉浩國際別墅城、天建大廈、迪陽公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學(xué)公寓等。深圳市中海物業(yè)管理有限公司是駐香港中資上市公司中國海外集團旗下，專門從事物。物業(yè)管理部始終都遵循著“專業(yè)精神,忠誠服務(wù),追求效率,安全至上”的管理服務(wù)宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務(wù)。北京戴德梁行作為戴德梁行集團公司的全球一百余家公司之一,在北京地區(qū)現(xiàn)承接包括遠洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風(fēng)林綠洲、華世隆國際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標志性建筑的寫字樓、高檔公寓、別墅項目。而在內(nèi)部管理運作上強調(diào)的是分工合理,責(zé)任明確,獎罰分明,不斷提升員工的服務(wù)工作技能和服務(wù)質(zhì)量。注：特約性服務(wù)費用應(yīng)由雙方協(xié)定，實行調(diào)節(jié)價管理。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項目的高性價比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會成為本案的一個銷售亮點，具有很強的市場競爭力。鑒于本項目的實際情況：1）目標客戶群的主要購買目的是自用而非投資，對于這一階層來說本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會更加關(guān)注樓盤的物業(yè)管理水平。2郵局300合計800E、戶外健身配套健康步道兒童游樂園隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費心理的日漸成熟，購房者的注意力已不僅僅停留在實物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。C、教育本項目周邊的教育設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。一期開發(fā)可優(yōu)先考慮建設(shè)大型會所、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施可考慮在二期中實現(xiàn)。因此本項目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的重中之重?？煽紤]聘請富有經(jīng)驗的優(yōu)秀的建筑大師作參謀。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽臺造型與有波浪曲線造型的水景相呼應(yīng)，營造高雅、浪漫、時尚及個性的居住氣氛。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、建筑科技的進步以及消費需求的多元化，住宅風(fēng)格也會日益多樣化。這類建筑大多是境外設(shè)計師所設(shè)計，其特點是將國外建筑模式“原版移植”過來，植入了現(xiàn)代生活理念，同時帶來了某種異域情調(diào)的空間。未來的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。購房者對“歐陸風(fēng)格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號敏感度較小。心理特征身份體現(xiàn)建筑風(fēng)格利潤購買欲望美觀心情愉悅文化氛圍樓盤的外觀，（一般稱外立面）對房價是有影響的，除了樓看起來是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對保值沒有幫助。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點不做好。在北京地區(qū)，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運行和管理費用包括草皮、樹木的養(yǎng)護、修剪費，水泵運行、水景維護費等，這些費用都來源于物業(yè)管理費。兒童游樂場D、設(shè)置兒童游戲場、休閑活動草坪、健身休息場等；E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化?；ǔ睾退赝獗?，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時找到自己喜愛的空間坐下來休息。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來聊天時，會不斷地受到過往行人的干擾。分類內(nèi)容建筑小品及設(shè)施園林設(shè)計漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石建筑附屬設(shè)施通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護欄景觀設(shè)施雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計也是一個不可疏忽的重要組成部分。立體綠化 立體綠化含陽臺、平臺綠化。住宅的綠化設(shè)計，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點可以分級設(shè)置。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個山頭形成遠山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運動場。但本項目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。萬科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開發(fā)中設(shè)計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目。求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設(shè)計，力圖創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。景觀設(shè)計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的?？衫缅e層住宅中不同的層高、標高區(qū)分不同功能的空間。以此計算，空中花園戶型實際售價比其他戶型略低，但相差不多，并因贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費，故會成為銷售的熱點。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn),外飄窗效果B、陽臺設(shè)計建議采用雙陽臺設(shè)計，即在封閉陽臺外面設(shè)置景觀陽臺，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風(fēng)沙天氣。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。B、公共區(qū)域●進門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費面積；●兩廳方正實用，無凸顯的柱體、缺角或變形；●建議采用大客廳、小餐廳的布局；●不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光；●各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對；C、私密區(qū)域●與公用活動空間隔離，使臥室具有較強私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端；●各房門宜錯開布置，避免臥室門朝向戶門。體現(xiàn)個性品位中小戶型采用自由間隔設(shè)計，充分體現(xiàn)個性品味。配套空間書房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。本項目的目標客戶群大多都享有國家的福利分房，而對于福利分的房子大多數(shù)地理位置較好，但房屋戶型結(jié)構(gòu)差，戶型面積較小，配套設(shè)施差，所以他們在再次置業(yè)時希望房屋的結(jié)構(gòu)趨于合理，面積適中，配套完善。因此，對于打造一個成功的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項目后期最重要的環(huán)節(jié)產(chǎn)品銷售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項目精品的重要一環(huán)。●車行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。布置位置的優(yōu)勢：南側(cè)區(qū)域及中間區(qū)域深入整個大社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價值區(qū)”，適合設(shè)置項目的高端產(chǎn)品，可以打造出社區(qū)精品。故建議在平衡園林規(guī)劃及建筑單體的形式種種因素下，塔樓與板樓的建筑面積比例為：塔樓：板樓＝7：3b、樓體類型及位置擺放詳細建議塔樓類型及位置擺放詳細建議本項目所在區(qū)域的項目中，其塔樓的戶型布局相對比較陳舊。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。－1：區(qū)域項目規(guī)劃情況序號分區(qū)物業(yè)名稱占地面積樓體類型使用率綠化率容積率1東南歐園每個人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安全感，對居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認同感，呼聲日高。未來空間滲透半公共空間通過綠化和開放空間，作為居民接觸大自然的場所，并可改變居住小氣候。b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。本項目的主力客群為：工作、生活在西南區(qū)域的國有企事業(yè)單位的中高層管理人員；周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋。社區(qū)管理智能化社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。中原地產(chǎn) 首科項目前期策劃報告 一個房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的情況下，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計入手，提高項目的內(nèi)在品質(zhì)。建材設(shè)備科技化由于我們的項目正是為那些站在知識經(jīng)濟時代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準的生活品質(zhì)；同時，亦將為項目增添更多新的賣點，加強產(chǎn)品的競爭力。本項目定位為：“西南區(qū)域居住核心、新標準都市園林、中檔舒適社區(qū)”；項目規(guī)模較大，因此整個社區(qū)主題與整體性是一個要考慮的重要因素。a、強調(diào)景觀的均享，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。住宅規(guī)劃設(shè)計以往是以的平面模式為主的，而未來空間發(fā)展模式更加傾向于向空間滲透的模式。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復(fù)雜矛盾增多。建議社區(qū)內(nèi)部樓座底層架空作開敞處理，將宅旁活動場地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動地豐富場景，架空層為老人、兒童開辟了活動場地，并創(chuàng)造鄰里地交往空間。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強的領(lǐng)域感。由于本項目的容積率的限制，本項目全部設(shè)計成板樓產(chǎn)品必然會造成占地面積過大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質(zhì)。布置位置為中間區(qū)域。c、靜態(tài)交通布置包括建設(shè)停車設(shè)施、廣場、回車場、交通島d、道路設(shè)置要點● 社區(qū)內(nèi)的車行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時，可以降低車速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險性。首層架空層綠化效果目前，北京房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，人們對現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。三級市場：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，三級市場逐漸活躍起來，很大一部分客戶群會考慮將原有的房子賣掉，重新置業(yè)，而他們再次置業(yè)的標準也會有很大程度的提高。工作陽臺設(shè)置把家務(wù)操作與觀景分開，更加方便、合理。低窗臺設(shè)計可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野。●建議采用大開間、小進深的樓體形式，●。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準確主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當(dāng)大的難度。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對于中小戶型,效果尤其突出。賞”項目為例，戶內(nèi)銷售面積為142156平方米，贈送空中花園（陽臺空中花園，下同）面積為3035平方米，并且贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費；現(xiàn)售價整盤均價3600元/平方米，空中花園戶型均價為4300元/平方米，故把贈送面積計入銷售面積的話，均價約為3550元/平方米。三錯層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系的戶型。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。建筑設(shè)計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的目標客戶對房地產(chǎn)項目優(yōu)美園林景觀設(shè)計期待與認同，故本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設(shè)計的好壞。朗琴園園林效果本項目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為：自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內(nèi)部的景觀的營造。英國風(fēng)景園的特點是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。綠化是住宅外部環(huán)境的一個重要組成部分。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計，雖然注意了活動場所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場所的舒適程度較差。運用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動場所。C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑?？己谁h(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟性，既要計算一次性建設(shè)投資，也要計算建成后的日常運行和管理費用，這一比例應(yīng)掌握適度，既要防止建設(shè)標準過低，也要反對不必要的奢華和鋪張。在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。景觀先行現(xiàn)在，