【正文】 帶?？蛻?hù)定位：第一圈層客戶(hù)：也是項(xiàng)目第一期開(kāi)發(fā)所主推的客戶(hù)，這類(lèi)客戶(hù)以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。會(huì)議中心客戶(hù)：經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營(yíng)、國(guó)有企業(yè)及政府部門(mén)。在開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛(ài)“繃面子”的個(gè)性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。小區(qū)141畝地入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。第三圈層客戶(hù)：即第三階段擴(kuò)展客戶(hù)，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶(hù)?！l(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動(dòng)人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會(huì)議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目品牌。所以，如果本項(xiàng)目再配上購(gòu)房直通車(chē)，同時(shí)完善社區(qū)各項(xiàng)配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶(hù)層面將有望大幅度擴(kuò)大?！?項(xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國(guó)內(nèi)或國(guó)際一流企業(yè)為首選，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過(guò)程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主旋律。每年的35月份，本區(qū)域都會(huì)接待大量的旅游度假和開(kāi)會(huì)的游客。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的法寶。“草堂之春”更是在五一前夕的中國(guó)別墅樣板項(xiàng)目推薦活動(dòng)中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費(fèi)站； 本節(jié)分析小結(jié)——項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶(hù)專(zhuān)車(chē)或年票制贈(zèng)送的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（1公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。 旅游景點(diǎn)較多；161。地塊內(nèi)部環(huán)境——地塊呈狹長(zhǎng)的U型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無(wú)建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。總結(jié)城東快速見(jiàn)效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價(jià)位對(duì)城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅，城東住宅未來(lái)將會(huì)向更高價(jià)位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及走勢(shì)，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤(pán)的新形象，徹底改變城東樓盤(pán)在人們心目中的印象。集中了成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住宅開(kāi)發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動(dòng)作用成都市民印象成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場(chǎng)影響較大總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次自然條件自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等自然水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格未來(lái)發(fā)展空間城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來(lái)城市副中心的所在，前景良好代表樓盤(pán)萬(wàn)科城市花園中海名城、錦官新城城東的優(yōu)勢(shì)所在（本項(xiàng)目可資宣傳、利用的方面）252。 成都市知名發(fā)展商（大項(xiàng)目）的開(kāi)發(fā)主題情況216。更為值得關(guān)注的是，成都人的文化素質(zhì)較高，且提高速度快（）。而居家過(guò)日子并不在乎外表的富麗堂皇，要的只是衣食住行的方便愜意；u 成都人無(wú)論是干什么行當(dāng)?shù)亩疾辉敢鉃閹讉€(gè)小錢(qián)放棄自己的閑適瀟灑，也不想為掙大錢(qián)成富豪而拼掉老命；u 成都人就生活在龍門(mén)陣中，猶如他們大半輩子都浸泡在濃茶中一樣；u 如果說(shuō)愛(ài)扎堆兒看熱鬧是相當(dāng)一部分中國(guó)人的毛病，則成都人在這方面表現(xiàn)得更是“出類(lèi)拔萃”，表演的淋漓盡致，有聲有色；u 成都的花會(huì)有一個(gè)最大特色，不僅賞花，更是借花獻(xiàn)佛，借賞花之名大家聚會(huì)游樂(lè)；成都人喜歡城市的熱鬧，也留戀鄉(xiāng)野的清新，花會(huì)恰恰將這相悖的兩方面融成了一片；u 成都人、成都文人，對(duì)杜甫草堂確是有很深沉的感情的?！叭龣M”為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與我市的各公路干線、航空港、火車(chē)站有便捷的聯(lián)系。 社會(huì)發(fā)展目標(biāo)： 2005年恩格爾系數(shù)加權(quán)平均值降到43%，其中城市為37%，農(nóng)村為47%。結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)： 調(diào)整優(yōu)化所有制結(jié)構(gòu)，逐步提高非公有制經(jīng)濟(jì)的比重，建立適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展水平的所有制結(jié)構(gòu)。經(jīng)過(guò)十多年的探索和積累，龍泉驛區(qū)已發(fā)展成為交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的旅游勝地，并被人們譽(yù)為“城市中的花園”和“花園中的城市”。中國(guó)四川成都市龍泉驛區(qū)自1987年以來(lái)，已連續(xù)舉辦十五屆桃花節(jié)，規(guī)模不斷擴(kuò)大，檔次不斷提升，不僅已是成都地區(qū)和四川省的民俗盛事，而且成為海內(nèi)外有影響的國(guó)際盛會(huì)和獨(dú)樹(shù)一幟的旅游品牌，龍泉驛區(qū)位于成都市東部，幅員面積558平方公里，形似一朵盛開(kāi)的桃花，鑲嵌在“天府之國(guó)”的腹心。第一、::::。四川成都出口加工區(qū)該區(qū)是2000年4月27日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的全國(guó)首批15個(gè)出口加工區(qū)之一，是中國(guó)西部唯一的國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)。區(qū)內(nèi)已引進(jìn)成都可口可樂(lè)公司、成都統(tǒng)一包裝材料廠、豪特容積式熱水器有限公司、華豐食品集團(tuán)等知名三資企業(yè)。工業(yè)區(qū)距市區(qū)10千米。西南航空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)1993年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園成都海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園以建設(shè)中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)第一流工業(yè)園為目標(biāo)，全國(guó)首家由海峽兩岸共同投資,聯(lián)合成片開(kāi)發(fā)的西南最大綜合工業(yè)區(qū)。建成日供水25萬(wàn)噸供水設(shè)施,建成110千伏、220千伏變電站各一座。有年產(chǎn)值過(guò)10億元的企業(yè)5家，過(guò)億元的企業(yè)34家，過(guò)千萬(wàn)元的企業(yè)80家。人民生活初步達(dá)到寬裕水平， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)８％，農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng)6%左右。有國(guó)家級(jí)的開(kāi)發(fā)區(qū)3個(gè)，省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)5個(gè)，都已形成規(guī)模。特別是九五 計(jì)劃期間，成都市改革開(kāi)放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突破。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃建議方案作者：日期：四川省成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃初步建議書(shū)深圳市云灝房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司二O O二年七月二十八日敬啟者：中鐵五局集團(tuán)成都天泉置業(yè)有限公司有關(guān)：成都市龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃工作本公司蒙 貴司之邀請(qǐng)，為上述房地產(chǎn)項(xiàng)目之前期研究策劃工作提交物業(yè)發(fā)展初步建議書(shū)。改革開(kāi)放20多年，成都經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化?！　〕啥紝?duì)外開(kāi)放程度不斷提高，投資環(huán)境良好，投資硬環(huán)境進(jìn)入中國(guó)城市40優(yōu)行列。城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)取得明顯成效，形成現(xiàn)代化城市的基本框架。有高新技術(shù)企業(yè)378家，分別占四川省和成都市的55％和73%，高新技術(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的54%。建成總長(zhǎng)28公里,寬分別為50、30米的三條主干道和四條支干道，與國(guó)道 、省道溝通成網(wǎng),形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。,出口1033萬(wàn)美元。,出口843萬(wàn)美元。新都衛(wèi)星城工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)始建于1985年，是四川省發(fā)展最早，以開(kāi)發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)區(qū)，1994年經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)列入省級(jí)重點(diǎn)開(kāi) 發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)已建成100千伏變電站2座,擁有1座日產(chǎn)水5萬(wàn)噸的水廠,建有二級(jí)配氣站1座,三級(jí)配氣站2座。2001年，成都高新西區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目70個(gè)，其中電子信息50個(gè)（如中國(guó)西部軟件園、大唐電信、國(guó)騰信息產(chǎn)業(yè)園、匯源信息、瑞士布魯克、藍(lán)劍科創(chuàng)），生物醫(yī)藥15個(gè)（如迪康制藥、楊天藥業(yè)、旭華制藥、中醫(yī)藥大學(xué)藥學(xué)院）。 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2000年成都市國(guó)民生產(chǎn)總值為1310億元，%,其中第一產(chǎn)業(yè)增加124億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)588億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為598億元，%。成都具有2300多年的歷史，是首批國(guó)家公布的24個(gè)歷史文化名城之一，它地形地貌復(fù)雜多樣，山景、洞景、水景俱全，并處在由劍門(mén)蜀道、九寨溝、峨眉山、長(zhǎng)江山峽等地組成的四川旅游環(huán)境之中，同時(shí)還是內(nèi)地通往西藏的主要通道，是古代文明和現(xiàn)代文明集一體的西部重要的旅游中心城市，%。經(jīng)濟(jì)質(zhì)量和效益明顯提高，財(cái)政收入增長(zhǎng)幅度高于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值幅度。 居民收入目標(biāo)： 城鄉(xiāng)人民收入水平和生活質(zhì)量穩(wěn)步提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)8%；農(nóng)民人均可支配收入年均增長(zhǎng)6%。通過(guò)四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來(lái)?！拔蹇v”為錦華大道（成都——仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道。成都人就這樣，喜歡把一切都當(dāng)門(mén)敞戶(hù)擺在天光底下來(lái)享受； u 成都人崇尚的是自在實(shí)在的居家過(guò)日子。對(duì)比三個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對(duì)值相當(dāng)于深圳9495年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳全市六區(qū)的平均值。無(wú)個(gè)性住宅 追風(fēng)（esp歐式豪華之風(fēng)）、物質(zhì)表現(xiàn) 實(shí)用及精神歸屬（溫飽型非商品房） (高收入階層購(gòu)買(mǎi)者) (中收入階層為主)168。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬(wàn)科城市花園等項(xiàng)目近一兩年的出現(xiàn)和帶動(dòng)，未來(lái)有逐漸加快的勢(shì)頭整體開(kāi)發(fā)水平較高，價(jià)位偏高。 住宅普遍售價(jià)水平偏低。景觀：主要為陽(yáng)光大道沿線東側(cè)景觀。地塊周邊環(huán)境161。交通環(huán)境161。惡人區(qū)窮人區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展分區(qū)圖貴人區(qū)富人區(qū)強(qiáng)勢(shì)影響別墅熱潮：2002年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開(kāi)花