【正文】 論及公司背景、資歷，其應(yīng)屬同業(yè)中第一梯隊(duì)，但由于正處于市場(chǎng)拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費(fèi)方面更為優(yōu)惠。北京中原物業(yè)顧問有限公司物業(yè)部北京中原物業(yè)顧問有限公司的物業(yè)管理部是一個(gè)重要而特殊的部門，主要從事綜合物業(yè)管理。三千位房地產(chǎn)專業(yè)人士在全球三十個(gè)國(guó)家一百一十個(gè)城市,為客戶提供更臻完善的跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。在香港,主要管理項(xiàng)目有全港最大的商場(chǎng)西九龍中心,甲級(jí)寫字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項(xiàng)目。A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下：1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化；2）、化糞池清掏；3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)；4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。：本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)管理情況物業(yè)名稱物業(yè)管理商物業(yè)管理費(fèi)（元）綜合評(píng)價(jià)歐園而消費(fèi)者方面,多數(shù)人對(duì)于由“房管時(shí)代”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí),心理承受能力低。2集貿(mào)市場(chǎng)600室內(nèi)市場(chǎng)，出租攤位3洗衣店400設(shè)低中高檔4花店1005中餐廳1000中檔以上餐廳兩個(gè)（400*2平米）小餐廳兩個(gè)（100*2平米）6西餐廳3007蛋糕房200現(xiàn)場(chǎng)制作8美容、美發(fā)400設(shè)置23個(gè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)9照相館5008服裝店600設(shè)置45個(gè)有特色的服裝店，出租攤位9藥店100主要是對(duì)外10服裝加工10011綜合便利店20012其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施1000如移動(dòng)電話廳、家裝建材等合計(jì)6500D、金融機(jī)構(gòu)敝司建議將金融機(jī)構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時(shí)也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》總建筑面積為：6800米。中原地產(chǎn) 首科項(xiàng)目前期策劃報(bào)告物業(yè)名稱會(huì)所羽毛球場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)游泳館保齡球場(chǎng)臺(tái)球室健身房桑拿浴室餐飲設(shè)施幼兒園中小學(xué)商店健身步道兒童游樂設(shè)施老年人活動(dòng)場(chǎng)所歐園我們應(yīng)以經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性為出發(fā)點(diǎn)，謹(jǐn)慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開發(fā)成本的節(jié)約，以免造成不必要的浪費(fèi)。結(jié)合敝司對(duì)本項(xiàng)目建筑外觀風(fēng)格的建議，我們認(rèn)為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級(jí)灰的淡藍(lán)、綠、黃、白，配以淡藍(lán)綠落地觀景窗，碧水藍(lán)天影映社區(qū)清新與時(shí)尚的風(fēng)格。線條簡(jiǎn)潔明朗為宜，給人以高雅、時(shí)尚的雙重感受。人在對(duì)住宅的需求上，同樣要求有更多內(nèi)涵豐富、形式多樣的樓盤供現(xiàn)代人選擇，這其中尤其對(duì)樓盤外立面的新穎創(chuàng)新上有關(guān)更強(qiáng)烈的要求，鮮明突出的樓盤至今還留給人們深刻的印象。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。戀日家園外立面效果在當(dāng)前特定的情況下，購房者尚未將建筑風(fēng)格、建筑形式作為購房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。但本項(xiàng)目可能賣的是期房，銷售時(shí)整個(gè)工程只完成了一部分，園林景觀只是畫在紙上，還見不到實(shí)物，消費(fèi)者看見的只是雜亂的工地，與售樓書上的“仙閣瓊樓”對(duì)不上號(hào)，園林景觀的促銷作用就不顯著。本項(xiàng)目園林建設(shè)初期可以栽種一定的成年樹，營(yíng)造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。外面窗臺(tái)下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開滿窗下的時(shí)候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。散步的空間 散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會(huì)身心舒暢；晨練的空間 應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；自然風(fēng)情的地面鋪裝晨練的硬質(zhì)鋪地人際交往空間 散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會(huì)身心舒暢；晨練的空間應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周圍伴有蔥蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來休息一下；人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽避雨措施則利于人們逗留較長(zhǎng)時(shí)間；青少年玩耍的空間 在考慮就近分散設(shè)置的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對(duì)居民日常生活的干擾。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營(yíng)造禪意風(fēng)情的有效手段。綠化設(shè)計(jì)包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭(zhēng)取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時(shí)要保證在樹在生長(zhǎng)過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點(diǎn)。B、日式禪意園林日本園林有三類：（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。A、英式風(fēng)情園林18世紀(jì)出現(xiàn)的英國(guó)風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。在北京市場(chǎng)上如：東京國(guó)際、錦秋知春等，以國(guó)際名設(shè)計(jì)師為一個(gè)主要賣點(diǎn)，形成熱銷。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。由此可見錯(cuò)層這種新穎的戶型對(duì)市場(chǎng)的吸引力是巨大的。：層高解決功能分區(qū)A、三錯(cuò)層戶型房間的功能有動(dòng)靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計(jì)要深入和細(xì)致。ａ、空中花園的形式空中花園形式一：加大陽臺(tái)面積達(dá)2025平米，形成陽臺(tái)式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為2030平米，而后才是客廳。A、加寬低沿外飄窗設(shè)計(jì)客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，與諸多因素有關(guān)。北京市場(chǎng)平均戶型面積：一居：60平米－80平米二居：90平米－120平米三居：120平米－160平米四居：160平米200平米B、戶型大小建議建議本項(xiàng)目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會(huì)過于狹小，居住不舒適；也不會(huì)過于奢華，超出定位客群的購買力,以期實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性的目的。臥室門的朝向朝向注意避免與其它門相對(duì)的現(xiàn)象。戶內(nèi)實(shí)用率公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。客戶需求：根據(jù)敝司市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項(xiàng)目的主力客戶群為工作、生活在南城的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級(jí)。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三：一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚沒有南方激烈，開發(fā)商還沒有對(duì)環(huán)境有足夠的重視程度；二是北方要受日照間距限制，開發(fā)商更加難以割舍一層的銷售面積；三是北方的氣候寒冷，景觀利用時(shí)間較短。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點(diǎn)，成為新一代的優(yōu)秀設(shè)計(jì)產(chǎn)品，受到青睞。A、不同樓體戶型規(guī)劃布局因本項(xiàng)目樓體類型有較大差別，戶型面積相差較大，針對(duì)的目標(biāo)客戶群不盡相同，建議盡量相近總價(jià)款的戶型集中排放，形成相同的目標(biāo)客群聚集居住，這樣比較符合客群消費(fèi)心理。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)?！靶陆址弧崩砟?，敝司建議本項(xiàng)目把地塊劃分成二個(gè)組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū)格局。本項(xiàng)目根據(jù)自身的市場(chǎng)定位、客群定位及產(chǎn)品定位，建設(shè) 動(dòng)感、雙園林、塔板結(jié)合、半圍合時(shí)尚社區(qū)為西南部中產(chǎn)階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境。對(duì)本項(xiàng)目建議加強(qiáng)具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個(gè)院落里，甚至每戶的窗前。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰＜又?本項(xiàng)目自身因其園林面積比重較大，故更需要發(fā)展商及設(shè)計(jì)單位在此方面投入較大的精力及心血。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化、車位配置等幾方面對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行詳細(xì)闡述。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)新觀念成為優(yōu)秀項(xiàng)目的有力支撐點(diǎn)，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。步行空間步行空間的景觀布置和休息場(chǎng)地的設(shè)計(jì)是精華所在。A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計(jì)住宅的外部環(huán)境要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。圍合方式即樓座圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場(chǎng)所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。C、組團(tuán)特色設(shè)計(jì)住宅在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合整個(gè)社區(qū)特點(diǎn)及周圍環(huán)境，每個(gè)組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，并采用不同的園林主題風(fēng)格。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開場(chǎng)式的大型中心花園，戶型設(shè)計(jì)中盡量戶戶朝向景觀，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。C、道路系統(tǒng)及交通組織動(dòng)感曲線布局本項(xiàng)目定位的目標(biāo)客戶群在未來有一定的私家車的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)，良好的交通組織會(huì)個(gè)業(yè)主帶來體貼與方便?！袢诵械揽刹捎糜彩孛?，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的熱銷戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷售業(yè)績(jī)不佳。日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，愈來愈注重產(chǎn)品與消費(fèi)者的契合，因此，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使得戶型設(shè)計(jì)出現(xiàn)了許多新穎的理念。功能分區(qū)空間層次與分區(qū)三大分區(qū)理念：動(dòng)態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)合理。需求觀念改革購房群體日趨理性與個(gè)性，戶型設(shè)計(jì)呈多樣化的特征。E、窗戶設(shè)計(jì)各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。B、板式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議板樓是本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進(jìn)深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時(shí)尚、悠閑社區(qū)的定位。賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對(duì)較少，空中花園戶型針對(duì)的是三居戶型需求者的高檔客戶，會(huì)帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動(dòng)項(xiàng)目的整體檔次。錯(cuò)層的市場(chǎng)銷售狀況：三錯(cuò)層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品。本部分建議從景觀的價(jià)值、主題風(fēng)格到特色賣點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。從區(qū)域市場(chǎng)來看，抓住機(jī)會(huì)從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場(chǎng)的有效手段。林指出，隨著個(gè)人購房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演非常重要的角色。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法。（二）平庭一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。綠化設(shè)計(jì) 擴(kuò)展“綠化環(huán)境”設(shè)計(jì)的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。加強(qiáng)建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用。A、容易出現(xiàn)的一些問題a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中有著它特定的功能性。出現(xiàn)這些問題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對(duì)人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點(diǎn)，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強(qiáng)的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無究的樂趣。這是北京市場(chǎng)上所沒有的一定會(huì)成為園林景觀特色賣點(diǎn)。需要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用遠(yuǎn)高于一般樹木，而其保護(hù)生態(tài)的作用卻比樹木要差。有景觀的住宅比無景觀的住宅容易銷售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷售。建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對(duì)樓宇價(jià)值的影響增加得也會(huì)較快。一般地說，知識(shí)水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識(shí)水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色彩。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強(qiáng)，但往往忽視市場(chǎng)需求的因素。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無過多的裝飾，在墻面的材料亦無細(xì)致考慮，顯得普通化。本項(xiàng)目建議采用：新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號(hào)和裝飾細(xì)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。B、材質(zhì)在北京地區(qū)，因?yàn)樘鞖饧按髿猸h(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級(jí)外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。在費(fèi)用、時(shí)間等方面上給予設(shè)計(jì)人員更多的空間。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為工作、生活在南城的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。C、與產(chǎn)品定位相結(jié)合通過設(shè)置較為