【正文】 ，即準現(xiàn)房發(fā)售、賣房先造小環(huán)境等，以此樹立良好的項目形象，促進銷售。社區(qū)配套也大多 并不完善。 同時，南城尤其是豐臺區(qū)的經濟建設將重點培育特色產業(yè)，豐臺區(qū)素以各類專業(yè)市場（服裝、花卉、建材）聞名京城。但隨著近年來市政府對西南地區(qū)政策的傾斜，市政設施、道路交通都有了很大改善，而危舊房改造的陸續(xù)進行更使西南地區(qū)的舊城面貌極大改觀。在園林、綠地的設計上，若只按常規(guī)單純圍合而成中心綠地則毫無特色，“立體園林”已被朗琴園采用，建議本項目引入“ 雙園林 ”概念，即兩種不同風格的園林進行有機的組合，力爭達到“ 窗窗有景，景景不同 ”的獨特效果。 劣勢的彌補 針對 W1（道路系統(tǒng)） 在豐臺區(qū)對該地區(qū)改造計劃中，項目地塊東面的西站北路（羊坊店路改造后名稱）和西面的太平橋路在未來兩三年內改造后將極 大的改善該地區(qū)的交通狀況，將項目與兩廣路，六里橋客運總站，北京西站連接起來，出行將變得方便快捷。 劣勢 (Weakness) 本項目四周道路現(xiàn)狀為：項目東側緊鄰馬連道南里小區(qū)（改造后為西站南路），西側太平橋路現(xiàn)為 6 米寬，且路面情況較差，周邊居民出行以此路為主。 ,便于規(guī)劃 項目地塊東西寬 米，南北長 米，接近于正方形。 矩陣分析 說明 SWOT 分析法能夠較客觀而準確地分析和研究一個項目現(xiàn)實情況，是市場競爭分析的常用方法。 8 周邊情況 項目北側緊鄰已建成并入住的板樓項目－精圖雅苑，南臨正建的首科花園 C 區(qū)，東邊為早已建成的馬連道南里小區(qū)（六層磚樓），西南側與華源新第項目隔街（太平橋路）相望。 因此，我們找出 本項目客觀存在的主要內部優(yōu)勢因素（ Strengths）、劣勢因素（ Weaknesses），以及外部市場環(huán)境中的機會因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）， 運用 SWOT 分析法，提出相應的市場對策，其目的是為了能夠提出更具有針對性的物業(yè)市場定位，以及相對適合于此市場定位的產品營銷方法、手段。以上三地都是京城的樞紐，六里、麗澤橋都有長途汽 車站和多路通往全市各地的公交線路，如： 38 路、 6 路、 321 路、 339 路、 50 路、 441 路、特二路等。而項目地塊周邊僅有一條馬連道茶葉一條街，缺乏可以憑藉的 自然或人文景觀。因此應考慮投入一定資金用于小區(qū)內部景觀的營造，通過將優(yōu)美的園林、富于情趣的 小品與各住宅組團的緊密結合，以此提升社區(qū)品質，增強對購房者的吸引力。伴隨城區(qū)改造的深入進行和產業(yè)政策對個人購房支持力度的不斷加大，北京房地產業(yè)仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢 。 、市政改造計劃已逐步開始實施 20xx 年北京市的危舊房改造工作取得了前所未有的驕人業(yè)績。與其他區(qū)域樓盤相比，這些項目在自身“內在美”方面尚有不小差距。在直接關系家居質量、最受客戶重視的戶型格局上深入挖掘，提高實用性與新穎性，贏得購房者青睞。興建麗澤商務區(qū)將涉及豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng) 4 個村、 7000 多人的拆遷，為此，豐益城市花園和麗澤城市花園兩個房地產項目也已啟動。 考慮到在一定時期內南城購房者仍以經濟承受能力普遍偏低為主要特征，本案除適度提高產品品質，細分抽離出購房者中經濟實力稍 強、對居住品質更為重視的部分人群作為主要客群外，在價格制定上應抱有謹慎樂觀的態(tài)度，充分考慮價格因素在南城產呂競爭力中起到的重要影響。另外，這部分客戶還會考慮為子女就近置業(yè)，以方便今后生活。 拆遷戶 本項目區(qū)域現(xiàn)有大片的平房等待拆遷，雖 然不是定向拆遷，不存在回遷的情況，但不排除有部分業(yè)主出于投資角度考慮而購買。 配套設施 在本區(qū)域購房的客戶追求一種自然 、健康、舒適的純粹居住氛圍，不希望社區(qū)內由于設置太多的商業(yè)配套而使居住環(huán)境過于嘈雜。其中，本案周邊的客群大約可占到 70%左右；另外 30%的客戶將來源于南城和西城，其余極小比例可能來自于城市其他區(qū)域。 產品定位 關于產品定位 產品定位是勾畫企業(yè)形象和所提供產品價值的行為。 就本案而言，產品定位依據(jù)如下： 區(qū)域市場發(fā)展?jié)摿薮? 從政府政策傾向和市場發(fā)展態(tài)勢看，區(qū)域市場未來供需兩旺，尤其是對面積適中、總價合理的升級換代型居住物業(yè)需求相當旺盛，存在巨大的市場潛力。 戶型類型多樣 考慮目前購房客戶已不愿在接受“千人一面”的產品，在戶型方面也有各種各樣的要求，故本案應提供更多的戶型選擇。 市場比較定價法 主要依據(jù)相近物業(yè)及附近區(qū)域競爭狀況而訂。 基本思路： 不與周邊項目比較檔次、比位置、比規(guī)劃，而通過性能價格比的比較確定本案的定價。后期將根據(jù)區(qū)域 市場發(fā)展及項目實際銷售情況做出相應調整。 中高檔、舒適社區(qū) 本案順應區(qū)域市場發(fā)展態(tài)勢，迎合目標客戶群對物業(yè)升級換代的要求，通過未來社區(qū)內精心的景觀規(guī)劃、實用的配套設施等，適當提升物業(yè)檔次。 產品自身 塔板結合；時尚、富于變化的外立面風格 ；戶型多樣 . 在項目推廣過程中，只有將項目競爭點有效的傳達給目標客戶群，將項目最為優(yōu)秀的一面展示給客戶，使其在眾多競爭對手當中脫穎而出，才能取得較好的銷售業(yè)績。 。綜合本案目標客群的特征，可知其購買目的以自住為主，主要為改變現(xiàn)有居住環(huán)境，追求更高生活品質。 形象定位 項目形象定位是將項目自身所具有的優(yōu)勢，精煉成為本案所獨具的競爭優(yōu)勢 。本案被現(xiàn)有成熟小區(qū)包圍，在周邊道路改造后，日常生活極其便利。一般情況下，不同品質（或不同價位）的物業(yè)性能價格比水平是不同的（當然這個差異要遠遠小于價格和檔次的差異），隨著項目檔次和售價的提高，項目的性能價格比一般都是下降的，因而檔次較高項目的性能價格比水平對本案更具指導意義。相比競爭者推出價格較高的物業(yè)，通常為信譽良好的公司開發(fā)或建材裝修較為高級，具有獨特的設計等優(yōu)勢。 塔、板樓相結合 項目 的樓體類型建議采用塔、板樓相結合，二者比例分別為 70%和30%。 未來區(qū)域市場競爭激烈 依據(jù)對 T2 的分析，隨著“ 發(fā)展南城”進程的推進，區(qū)域市場未來供應量驟增。產品定位的基礎在于通過對本產品、區(qū)域供求市場的分析，對具有競爭力產品的個案比較，及對目標客戶群之需求特征的準確判斷而提出的。 以總價款 50 萬元為例（以下僅為估算） 公積金貸款 商業(yè)貸款 貸款比例 78% 80% 貸款數(shù)額（萬元） 30 40 貸款期限（年） 30 20 月還款額（元） 家庭月收入 (元，按還貸占 40%計 ) 4841 6622 另外，購買人群中可能也不乏有較多積蓄、可增加首付，故家庭月收入低于 5000 元也可能占到一定的比例。 智能化系統(tǒng) 由于在本區(qū)域購房的客戶主要為純粹的居家生活，所以對智能化系統(tǒng)的要求較高，除保證一般的保安系統(tǒng)、門禁對講、遠程抄表等功能之外，還需要有更加人性化、完