【正文】 道路交通都有了很大改善，而危舊房改造的陸續(xù)進(jìn)行更使西南地區(qū)的舊城面貌極大改觀。 北京房地產(chǎn)業(yè)具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，近年來投資環(huán)境的大力改善及高科技企業(yè)的迅猛發(fā)展，特別是中國正式加入 WTO、北京申奧成功等利好因素，都將對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的影響。在園林、綠地的設(shè)計(jì)上，若只按常規(guī)單純圍合而成中心綠地則毫無特色，“立體園林”已被朗琴園采用，建議本項(xiàng)目引入“ 雙園林 ”概念，即兩種不同風(fēng)格的園林進(jìn)行有機(jī)的組合，力爭達(dá)到“ 窗窗有景，景景不同 ”的獨(dú)特效果。 針對(duì) W3（外部景觀） 這是附近很多樓盤都在面臨的問題。 劣勢(shì)的彌補(bǔ) 針對(duì) W1（道路系統(tǒng)） 在豐臺(tái)區(qū)對(duì)該地區(qū)改造計(jì)劃中，項(xiàng)目地塊東面的西站北路（羊坊店路改造后名稱）和西面的太平橋路在未來兩三年內(nèi)改造后將極 大的改善該地區(qū)的交通狀況，將項(xiàng)目與兩廣路，六里橋客運(yùn)總站，北京西站連接起來，出行將變得方便快捷。 在追求生活品質(zhì)的今天，良好的景觀資源會(huì)對(duì)物業(yè)品質(zhì)起到一定的提升作用，很多樓盤以此作為產(chǎn)品賣點(diǎn)。 劣勢(shì) (Weakness) 本項(xiàng)目四周道路現(xiàn)狀為：項(xiàng)目東側(cè)緊鄰馬連道南里小區(qū)（改造后為西站南路），西側(cè)太平橋路現(xiàn)為 6 米寬，且路面情況較差，周邊居民出行以此路為主。距六里橋和北京西站只有兩分鐘車程，距麗澤橋也只有十五分鐘車程。 ,便于規(guī)劃 項(xiàng)目地塊東西寬 米，南北長 米，接近于正方形。就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，所謂內(nèi)部優(yōu)勢(shì)因素（ Strengths），是該項(xiàng)目與競爭對(duì)手相比在某些方面所具有的對(duì)方不可模仿的獨(dú)特 能力 ，是 在哪些 方面 比競 爭對(duì) 手做得 更好 ；內(nèi) 部劣 勢(shì)因素（ Weaknesses），是該項(xiàng)目與競爭對(duì)手相比在某些方面的缺點(diǎn)和不足；外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities），是指外部市場(chǎng)環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)品營銷起積極的正向作用的方面，若能把握和利用機(jī)會(huì)因素可以增強(qiáng)項(xiàng)目競爭優(yōu)勢(shì)；外部環(huán)境中的威脅因素（ Threats），是指外部環(huán)境變化趨勢(shì)中對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品營銷不利的、消極的方面，若不能回避或恰當(dāng)?shù)靥幚磉@些威脅因素會(huì)損傷該項(xiàng)目在市場(chǎng)競爭中的優(yōu)勢(shì)。 矩陣分析 說明 SWOT 分析法能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場(chǎng)競爭分析的常用方法。 1．項(xiàng)目自身分析 項(xiàng)目地塊情況 序號(hào) 項(xiàng)目 內(nèi) 容 1 名稱 首科花園（暫定名） 2 發(fā)展商 北京盛達(dá)興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 地理位置 東臨羊坊店路，西臨太平橋路，南至馬連道胡同 ，北面為精圖雅苑項(xiàng)目 4 用地面積 項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 萬平方米 5 用地性質(zhì) 住宅用地 6 規(guī)劃限高 68 米 7 地塊情況 現(xiàn)地塊位于豐臺(tái)區(qū)與宣武區(qū)界街羊坊店路西邊豐臺(tái)區(qū)一側(cè)，北部現(xiàn)為菜地，西部和南部現(xiàn)為居民住宅（平房），東部現(xiàn)為空地。 8 周邊情況 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰已建成并入住的板樓項(xiàng)目－精圖雅苑，南臨正建的首科花園 C 區(qū)，東邊為早已建成的馬連道南里小區(qū)（六層磚樓），西南側(cè)與華源新第項(xiàng)目隔街（太平橋路）相望。所謂 SWOT 分析法，也被稱為態(tài)勢(shì)分析法，是運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論（對(duì)策）。 因此，我們找出 本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部優(yōu)勢(shì)因素（ Strengths）、劣勢(shì)因素（ Weaknesses），以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（ Opportunities）、威脅因素（ Threats）， 運(yùn)用 SWOT 分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的是為了能夠提出更具有針對(duì)性的物業(yè)市場(chǎng)定位，以及相對(duì)適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營銷方法、手段。規(guī)整的地塊形狀有利于小區(qū)樓房的布局和排列，同時(shí)更加方便營造出較大面積的園林景觀。以上三地都是京城的樞紐，六里、麗澤橋都有長途汽 車站和多路通往全市各地的公交線路，如： 38 路、 6 路、 321 路、 339 路、 50 路、 441 路、特二路等。雖然區(qū)域周邊的交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，但緊 鄰項(xiàng)目的道路不暢也會(huì)使得本項(xiàng)目略顯閉塞，有偏居一隅之感，甚至可能成為其他競爭項(xiàng)目用來攻擊的弱點(diǎn)，這成為影響產(chǎn)品競爭力的一大劣勢(shì)。而項(xiàng)目地塊周邊僅有一條馬連道茶葉一條街，缺乏可以憑藉的 自然或人文景觀。 針對(duì) W2（區(qū)域小環(huán)境） 明年太平橋路和羊坊店路的改造及地塊南面項(xiàng)目相繼建成可在一定程度上弱化環(huán)境的影響。因此應(yīng)考慮投入一定資金用于小區(qū)內(nèi)部景觀的營造，通過將優(yōu)美的園林、富于情趣的 小品與各住宅組團(tuán)的緊密結(jié)合，以此提升社區(qū)品質(zhì)，增強(qiáng)對(duì)購房者的吸引力。 機(jī)會(huì) (Opportunity) ，北京樓市方興未艾 20xx 年我國國民經(jīng)濟(jì)雖然受到國際形勢(shì)不景氣的影響，但依然維持了較高的增長速度。伴隨城區(qū)改造的深入進(jìn)行和產(chǎn)業(yè)政策對(duì)個(gè)人購房支持力度的不斷加大，北京房地產(chǎn)業(yè)仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢(shì) 。 近年來，伴隨南城和西南地區(qū)區(qū)位形象的提升，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，吸引著越來越多人的目光。 、市政改造計(jì)劃已逐步開始實(shí)施 20xx 年北京市的危舊房改造工作取得了前所未有的驕人業(yè)績。在該區(qū)域購房者中，外來經(jīng)商和務(wù)工人員也占了較大比例。與其他區(qū)域樓盤相比，這些項(xiàng)目在自身“內(nèi)在美”方面尚有不小差距。與之相對(duì)應(yīng)，各項(xiàng)目在產(chǎn)品的現(xiàn)場(chǎng)包裝與推廣、銷售人員自身素養(yǎng)與服務(wù)質(zhì)量方面也大都有不足之處，普遍存在包裝粗糙、市場(chǎng)形象模糊、售樓員接待不周等現(xiàn)象。在直接關(guān)系家居質(zhì)量、最受客戶重視的戶型格局上深入挖掘，提高實(shí)用性與新穎性，贏得購房者青睞。 威脅 (Threat) 北京房產(chǎn)市場(chǎng)的巨大潛力吸引了包括“三外”企業(yè)（外地、外資、外行）在內(nèi)的眾多開發(fā)商的紛紛加入，投資 額與供應(yīng)量迅速放大。興建麗澤商務(wù)區(qū)將涉及豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng) 4 個(gè)村、 7000 多人的拆遷，為此，豐益城市花園和麗澤城市花園兩個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也已啟動(dòng)。 威脅的應(yīng)對(duì) O1+O2+O3+T1+T2 綜合來看，今后幾年中北京房產(chǎn)市場(chǎng)和西南區(qū)域市場(chǎng)都充滿了良好的機(jī)遇與巨大的挑戰(zhàn)，這就給各開發(fā)商帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，只有不斷的提高各環(huán)節(jié)專業(yè)水平，整合各方資源優(yōu)勢(shì)，提高精品意識(shí)和客戶服務(wù)能力，以高品質(zhì)和高性價(jià)比的產(chǎn)品推向市場(chǎng)，才能贏得客戶青睞，在眾多競爭者中脫穎而出。 考慮到在一定時(shí)期內(nèi)南城購房者仍以經(jīng)濟(jì)承受能力普遍偏低為主要特征，本案除適度提高產(chǎn)品品質(zhì)，細(xì)分抽離出購房者中經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍 強(qiáng)、對(duì)居住品質(zhì)更為重視的部分人群作為主要客群外，在價(jià)格制定上應(yīng)抱有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，充分考慮價(jià)格因素在南城產(chǎn)呂競爭力中起到的重要影響。在以下分析中，我司僅對(duì)自住型客戶作詳盡分析： 工作、生活在西南區(qū)域的國有企事業(yè)單位的管理人員 國有企事業(yè)單位（如水利部、華北電力局、市公路局、市紀(jì)檢委、監(jiān)察局、鹽業(yè)總公司、農(nóng)業(yè)部、國家海洋局、國家煙草專賣局、國家經(jīng)貿(mào)委、國家糧食